ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 липня 2022 року
м. Київ
cправа № 924/852/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області
на рішення Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Метал»
до: 1) Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області,
2) Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нежитлової будівлі.
У судовому засіданні взяв участь представник відповідача - Зюзіна Т. В.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У серпні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Поділля Метал» (далі - ТОВ «Поділля Метал» та/або позивач) звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовною заявою до Кам`янець-Подільської міської ради (далі - Міськрада та/або відповідач - 1) та Департаменту економіки та розвитку інфраструктури міста Кам`янець-Подільської міської ради Хмельницької області (далі - Департамент та/або відповідач - 2), в якій просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10 у редакції, зазначеній в прохальній частині позовної заяви.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10, укладений між ТОВ «Поділля Метал», Міськрадою та Департаментом (далі - договір оренди) у силу положень частини 2 статті 17 Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон № 2269-ХІІ) було продовжено на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у зв`язку з чим 10.03.2020 укладено додаткову угоду до договору оренди, якою визначено строк дії договору до 31.12.2024 та внесено відповідні зміни в договір оренди.
Водночас, на думку скаржника, процедура продовження строку дії договору оренди не була повністю завершена в порядку, передбаченому Законом № 2269-ХІІ. Так, посилаючись на положення частини 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ, скаржник вважає, що під час продовження договору оренди необхідно було провести оцінку орендованого приміщення з метою визначення нового стартового розміру місячної орендної плати, адже остання оцінка орендованого приміщення проводилась суттєво раніше, ніж три роки тому.
На виконання зазначених норм законодавства у січні 2020 року проведено конкурс суб`єктів оціночної діяльності, переможцем якого є суб`єкт оціночної діяльності фізична особа-підприємець Шайковська С. П. Проте листом від 29.01.2020 № 2/02-16/382 Міськрада повідомила позивача про те, що зазначений вище суб`єкт оціночної діяльності не може виконати оцінку об`єкта оренди з метою визначення розміру місячної орендної плати, оскільки в орендованій будівлі тривають роботи з реконструкції, площа та конфігурація будівлі не відповідають технічному паспорту, а тому проведення оцінки є неможливим. У зазначеному листі Міськрада також повідомила, що для визначення розміру місячної орендної плати буде застосовано положення пункту 7 статті 18 нового Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон № 157-ІХ) на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі.
Позивач вважає, що оскільки станом на 29.01.2020 Закон № 157-ІХ ще не діяв та зважаючи на вступ цього закону в дію з 01.02.2020, враховуючи зміст пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону та те, що стаття 18 Закону № 157-ІХ не діяла до 01.07.2020, жодні посилання відповідачів на неї в період із січня по липень 2020 року є недоречними та необґрунтованими.
Позивач вказує, що листом від 24.05.2021 він звертався до Міськради з проханням винести на розгляд питання внесення змін до договору та укласти додаткову угоду до договору стосовно визначення розміру місячної орендної плати з урахуванням вимог нового Закону № 157-ІХ виходячи з балансової вартості об`єкта оренди. У даному листі позивач також констатує неможливість проведення оцінки об`єкта оренди та запропонував Міськраді з 01.02.2020 (дня вступу в дію Закону № 157-ІХ) визначити стартовий розмір місячної орендної плати, що передбачений статтею 8 вже діючого Закону № 157-ІХ, зокрема від балансової вартості об`єкта оренди, яка на той час складала 1 415 660 грн.
Ураховуючи, що відповідачі на порушення положень частини 2 статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) пропозицію позивача залишили без відповіді, пославшись у листі від 23.06.2021 № 1/02-16-2989 лише на те, що дане питання потребує додаткового вивчення, а також з врахуванням того, що договір оренди не приведено у відповідність до норм чинного законодавства, позивач звернувся до суду із даним позовом та просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 (суддя Гладій С. В.) у справі № 924/852/21, залишеною без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 (Василишин А. Р. - головуючий, судді Бучинська Г. Б., Філіпова Т. Л.) позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10 на умовах, визначених у резолютивній частині рішення.
2.2. Судові рішення із посиланнями на положення статей 628, 638, 641, 642, частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 179, 181, 187 ГК України, а також частини 2 статті 11, частини 2 статті 17 Закону № 2269-ХІІ, статті 8 Закону № 157-ІХ, умови пунктів 3.3, 9.3, 9.4, 9.5 договору оренди мотивовано тим, що у цій справі підставою для внесення змін в договір оренди є саме вимоги діючого законодавств України, котре регулює відносини оренди майна, та зміна Положення, на яке є посилання в пункті 3.1 договору оренди.
Зважаючи на непроведення оцінки об`єкта оренди орендодавцем, з врахуванням вимог пункту 3.3 договору оренди, відповідно до якого розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, пункт 9.5 договору оренди, відповідно до якого сторони погодили, що одностороння відмова від виконання договору і внесення змін не допускається, вимоги позивача щодо внесення змін в договір оренди стосовно визначення розміру місячної орендної плати, виходячи з балансової вартості об`єкта оренди, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Суд апеляційної інстанції додав, що непроведення оцінки майна по суті вказує та ігнорування відповідачами вимог чинного законодавства щодо обов`язковості проведення оцінки об`єкта нерухомого майна. Водночас винесене судом рішення не перешкоджає відповідачам вчинити дії щодо оцінки нерухомого майна та вчинити дії щодо укладення додаткової угоди з ціною, та за оцінкою, котра буде приведена до норм чинного законодавства.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Хмельницької області від 11.11.2021 та постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.02.2022 у справі № 924/852/21, Міськрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
3.2. За змістом касаційної скарги (у редакції від 12.03.2022) її подано на підставі положень пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.3. Скаржник зазначає, що місцевим господарським судом не взято до уваги, що відповідно до положень частини 1 статті 8 Закону № 157-ІХ вартість об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.
На думку скаржника, суди попередніх інстанцій, визнавши укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10, порушили положення частини 1 статті 638 ЦК України, статті 10 Закону № 2269-ХІІ, оскільки цією додатковою угодою не визначено істотні умови договору оренди, а саме орендну плату.
На думку скаржника, оскільки розмір орендної плати не визначено, додаткова угода не укладена, а орендна плата продовжує нараховуватися у відповідності до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (далі - Методика).
При цьому скаржник наголошує, що не може вважатися укладеним договір, якщо не визначена орендна плата, як наслідок визнання не укладеної додаткової угоди до договору оренди нежитлової будівлі від 30.04.2010 № 08.04/10 в цілому.
Міськрада звертає увагу на те, що судами передніх інстанцій не дано належну оцінку доводам Міськради про те, що нарахування орендної плати проводилось у відповідності до Методики та Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати, затвердженого рішенням 41 сесії Міськради від 23.12.2008 № 7.
Скаржник наголошує, що суд апеляційної інстанції помилково не взяв до уваги посилання відповідачів на висновки, викладені у постанові Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.02.2021 у справі № 924/827/20.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу Департамент просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 30.04.2010 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено договір оренди нежитлової будівлі № 08.04/10, предметом якого є оренда окремо визначеної нежитлової будівлі комунальної власності .
Згідно з пунктом 1.1 договору оренди, відповідач - 1 відповідно до рішення тридцять шостої (позачергової) сесії Міськради четвертого скликання від 16.08.2005 № 2 та рішення 56 сесії 5 скликання від 30.03.2010 № 20 передав, а позивач прийняв в оренду нежитлову будівлю (колишній кінотеатр) (далі - об`єкт оренди), який знаходиться за адресою: м. Кам`янець-Подільський, просп. Грушевського, 15, загальною площею 3565,3 кв. м, для використання його під розміщення молодіжно-розважального центру та кінозалу.
Пунктом 1.6 договору оренди визначено, що вартість об`єкта оренди згідно із затвердженим рішенням виконкому від 10.06.2004 № 1189 звітом про експертну (незалежну) оцінку станом на 01.04.2004 становить 2 027 591 грн.
Відповідно до пункту 1.7 договору оренди об`єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського і знаходиться на балансі Відповідача 2.
За умовами пункту 3.1 договору оренди за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі «Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати», затвердженого рішенням сесії відповідача - 1 від 23.12.2008 № 7, та протоколу засідання конкурсної комісії від 16.12.2009 № 13, місячний розмір якої, згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, станом на 01.12.2009 становить 25 670,16 в т. ч. ПДВ - 4 278,36 грн. З 01.01.2011 орендна плата на місяць становить 57 800,27 грн в т. ч. ПДВ - 9 633,38 грн з подальшим нарахуванням індексу інфляції.
Згідно з пунктом 3.2 договору оренди орендна плата сплачується позивачем незалежно від наслідків господарської діяльності позивача щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції. Орендна плата визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
Пунктом 3.3 договору оренди визначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до пункту 9.2 договору оренди дія договору може бути продовжена шляхом укладення нового договору або внесення змін до діючого договору на підставі рішення сесії відповідача - 1 та письмової заяви позивача, яка має бути подана відповідачу - 1 за місяць до закінчення строку дії договору.
Згідно з пунктом 9.3 договору оренди зміни або розірвання даного договору можуть мати місце по погодженню обох сторін з обов`язковим складанням письмового документа.
В силу дії пункту 9.4 договору оренди зміни, доповнення, які вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів.
Пунктом 9.5 договору оренди визначено, що одностороння відмова від виконання договору і внесення змін не допускається.
Відповідно до пункту 9.9 договору оренди дія даного договору встановлюється з 01.01.2010 по 31.12.2014.
Договір підписано та скріплено відтисками печаток сторін, посвідчено приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстровано в реєстрі за № 548.
Додатками до договору оформлено: розрахунок орендної плати, у відповідності до якого остання з 01.01.2010 по 31.12.2010 становить 25 670,16 грн, з 01.01.2011 по 31.12.2014 передбачено збільшення орендної плати на 31 527,42 грн в місяць; акт приймання-передавання приміщень комунальної власності від 12.09.2005.
Згідно з витягом з Державного реєстру правочинів від 30.04.2010 № 8501442 договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі правочинів за № 3922905.
01.02.2011 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено договір про внесення змін до договору оренди.
Відповідно до пункту 1 договору про внесення змін до договору оренди, сторони виклали пункт 3.1 договору оренди в наступній редакції: « 3.1 За користування об`єктом оренди позивач сплачує відповідачу - 1 орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати, затвердженого рішенням сесії Відповідача 1 від 23 грудня 2008 року № 7, місячний розмір якої, згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору, станом на 30 листопада 2010 року становить 28339 грн 86 коп. разом з ПДВ».
Даний договір набирає чинності з 01.01.2011.
Договір про внесення змін до договору оренди підписано та скріплено відтисками печаток сторін, посвідчено приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстровано в реєстрі за № 146.
Додатком до вказаного договору оренди оформлено розрахунок орендної плати, згідно з яким остання становить 28 339,86 грн на місяць.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 28.09.2015 у справі № 924/1018/15 визнано поновленим договір оренди на тих самих умовах і на той самий строк.
Листом виконавчого комітету Міськради від 29.01.2020 № 2/02-16-382 повідомлено позивача про необхідність проведення оцінки об`єкта оренди для визначення розміру орендної плати. Зазначено, що з цією метою було проведено конкурс та визначено особу, яка буде проводити таку оцінку. Однак станом на 29.01.2020 проведення оцінки є неможливим, у зв`язку із чим запропоновано застосувати пункт 7 статті 18 Закону № 157-ІХ, де зазначено, що орендна плата за договором, який може бути продовжений, встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі, тобто вартість 1 кв. м. на місяць без ПДВ буде розраховуватися з нарахованої орендної плати за останній місяць оренди. Зазначено також, що звернення позивача буде розглянуто на засіданні конкурсної комісії з надання майна територіальної громади міста Кам`янець-Подільського в оренду та користування з врахуванням зазначеної пропозиції.
10.03.2020 між відповідачем - 1, відповідачем - 2 та позивачем укладено додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода).
Згідно з пунктом 1 додаткової угоди сторони визнають, що відповідно до пункту 2 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 157-ІХ, статті 17 Закону № 2269-ХІІ та статті 631 ЦК України договір оренди вважається продовженим на тих самих умовах на той самий термін.
Відповідно до пункту 2 додаткової угоди пункт 9.9 договору оренди викладено в наступній редакції: «Дія договору встановлюється з 01.01.2020 року по 31.12.2024».
Додаткова угода підписана та скріплена відтисками печаток сторін, посвідчена приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С. Й. та зареєстрована в реєстрі правочинів за № 103.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 10.03.2020 № 203553115 проведено державну реєстрацію права користування (оренди) будівлею на строк до 31.12.2024. Крім того, у витязі зазначено розмір плати за користування - 28 340,00 грн.
Листом від 19.03.2021 № 19/03 позивач звернувся до відповідача - 1, в якому просив врегулювати питання щодо орендної плати шляхом укладення додаткової угоди, оскільки при продовженні дії договору оренди не було дотримано вимог частини 2 статті 11 Закону № 2269-ХІІ щодо визначення оцінки об`єкта оренди. З посиланням на те, що оцінка об`єкта оренди проведена не була під час продовження дії договору оренди, позивач запропонував стартову орендну плату визначати з врахуванням частини 1 статті 8 Закону № 157-ІХ, виходячи з балансової вартості об`єкта оренди та подав відповідний проект угоди.
Листом від 23.06.2021 № 1/02-16-2989 виконавчий комітет Міськради повідомив позивача, що дане питання потребує ретельного вивчення стосовно можливості підписання додаткової угоди до договору оренди щодо зменшення орендної плати, згідно з нормами чинного законодавства, у разі позитивного вирішення порушеного питання буде підготовлено відповідний проект рішення, який буде розглянутий на черговому засіданні.
Листом від 17.08.2021 № 1/02-16-3898 виконавчий комітет Міськради повідомив позивача, що, підписавши додаткову угоду від 10.03.2020, позивач погодився на продовження договору оренди на визначених сторонами умовах, в тому числі і з умовою договору про сплату орендної плати у розмірі, визначеному в пункті 3.1 договору оренди.
До матеріалів справи додано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер витягу 204971059 від 21.03.2020 (номер запису про інше речове право: 35868307) (спеціальний розділ), в якому зазначено, що нежитлова будівля загальною площею 3 565,3 кв. м, перебуває в оренді у позивача на підставі договору оренди зі строком дії до 31.12.2024 з правом пролонгації.
Судами попередніх інстанцій також встановлено, що матеріали справи містять рішення 41 сесії Міськради від 23.12.2008 «Про затвердження в новій редакції Положення про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Кам`янця-Подільського та нарахування орендної плати» та таке Положення.
Рішенням 71 сесії Міськради сьомого скликання від 11.11.2014 № 6/71 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції» затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції. Згідно з пунктом 12.3 вказаного рішення визначено, що розрахунок орендної плати за майно комунальної власності здійснюється на підставі Методики, за винятком випадків, передбачених пунктом 8.16 цього Положення. Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між сторонами згідно з додатком до договору, який є невід`ємною частиною договору.
Рішенням 10 сесії Міськради сьомого скликання від 29.03.2016 № 3/10 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування», затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування, а також визнано таким, що втратило чинність рішення 71 сесії Міськради від 11.11.2014 № 6/71 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції», згідно з яким затверджено Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування у новій редакції», згідно з пунктом 12.3 якого визначено, що розрахунок орендної плати за майно комунальної власності здійснюється на підставі Методики, за винятком випадків, передбачених пунктом 8.16 цього Положення. Розмір орендної плати встановлюється договором оренди між сторонами згідно з додатком до договору (розрахунок орендної плати), який є невід`ємною частиною договору.
Рішенням 99 сесії (позачергової сесії) Міськради сьомого скликання від 13.10.2020 № 4/99 «Про внесення змін до рішення 10 сесії міської ради від 29.03.2016 № 3/10 «Про затвердження Положення про порядок надання майна територіальної громади міста Кам`янця-Подільського в оренду та користування», а саме пунктом 4.2 встановлено, що орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата здійснюється відповідно до Методики розрахунку орендної плати (додаток № 2 Положення).
До матеріалів справи позивач також долучив постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.02.2021 у справі № 924/827/20 про залишення без змін рішення Господарського суду Хмельницької області від 02.11.2020, яким відмовлено в позові позивачу до відповідача - 1 та відповідача - 2 про визнання незаконною бездіяльності щодо невизначення розміру орендної плати та невнесення змін до договору оренди № 08.04/10 та про зобов`язання визначити розмір орендної плати та внести зміни у договір оренди.
Зважаючи на неукладення відповідачем - 1 та відповідачем - 2 додаткової угоди до договору оренди щодо зміни розміру орендної плати, позивач звернувся до суду за захистом порушеного, на його думку, права з позовом про визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.