Постанова
Іменем України
20 липня 2022 року
м. Київ
справа № 692/525/21
провадження № 61-2878св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати
Касаційного цивільного суду: головуючої - Ступак О. В., суддів: Олійник А. С., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач), Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Агропром",
відповідачі: - ОСОБА_1, Приватне підприємство "Воронинці",
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агропром" на постанову Черкаського апеляційного суду від 13 січня 2022 року у складі колегії суддів: Бондаренка С. І., Вініченка Б. Б., Новікова О. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст заявлених вимог
У червні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Агропром" (далі - ТОВ "Агропром", товариство) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, Приватного підприємства "Воронинці" (далі - ПП "Воронинці") про визнання договору оренди землі недійсним та укладення договору оренди землі на новий строк.
Позовні вимоги обґрунтовувало тим, що 24 листопада 2008 року між власником земельної ділянки - орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ "Агропром" укладений договір оренди земельної ділянки площею
2,5943 га, кадастровий номер 7120684000:02:001:0705, яка розташована за адресою: Золотоношківська сільська рада, Драбівський район, Черкаська область. Договір зареєстрований 22 грудня 2010 року, дата закінчення строку дії договору 22 грудня 2020 року.
20 травня 2020 року ОСОБА_1 звернулася до товариства з проханням не використовувати її земельну ділянку після збору врожаю у 2020 році, оскільки вона має намір самостійно обробляти земельну ділянку, а тому заперечує проти укладення (продовження) договору оренди на наступний термін.
07 листопада 2020 року ТОВ "Агропром" надіслало ОСОБА_1 повідомлення № 26, у якому поставило до відома орендодавця про свій намір скористатися переважним правом оренди землі на новий строк, з доданим до нього проектом договору.
Зазначене повідомлення ОСОБА_1 отримала 12 листопада 2020 року, однак, відповіді на нього не надала, проект договору оренди землі не підписала.
В подальшому товариству стало відомо, що ОСОБА_1, яка не мала наміру самостійно обробляти земельну ділянку, 22 березня 2021 року передала її в оренду на 10 років ПП "Воронинці", яке 06 квітня 2021 року зареєструвало за собою право оренди землі. Із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ПП "Воронинці", містить гірші істотні умови, ніж запропонував позивач у проекті договору оренди.
Посилаючись на наведене, позивач просив визнати недійсним договір
оренди землі від 22 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_1
та ПП "Воронинці" щодо земельної ділянки, кадастровий номер 7120684000:02:001:0705, площею 2,5943 га, а також визнати укладеним договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ "Агропром" щодо земельної ділянки кадастровий номер 7120684000:02:001: 0705, площею 2, 5943 га у редакції, запропонованій позивачем.
Короткий зміст ухвалених судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Драбівського районного суду Черкаської області від 24 вересня
2021 року позов ТОВ "Агропром" задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі від 22 березня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП "Воронинці" щодо земельної ділянки, кадастровий номер 7120684000:02:001:0705, площею 2,5943 га.
Визнано укладеним договір оренди землі між ОСОБА_1 та
ТОВ "Агропром" щодо земельної ділянки, кадастровий номер 7120684000:02:001:0705, площею 2,5943 га в наступній редакції:
Договір оренди землі
с. Золотоношка
Золотоніського району
Черкаської області 01 січня 2021 року
ОСОБА_1, далі - Орендодавець, з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Агропром", в особі директора Оробченка Руслана Олександровича, який діє на підставі Статуту, далі - Орендар, з другого боку, разом Орендодавець та Орендар - Сторони, попередньо ознайомлені з текстом договору та правовими наслідками недодержання при вчиненні правочинів вимог законів, усвідомлюючи природу цього правочину та значення своїх дій, перебуваючи при здоровому глузді та ясній пам`яті, діючи добровільно, за відсутності будь-якого примусу уклали цей договір про нижченаведене.
Предмет договору
1.Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для вирощування сільськогосподарських культур.
Об`єкт оренди
2.1. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5943 га гектарів, кадастровий номер земельної ділянки: 7120684000:02:001:0705.
2.2 Місце розташування земельної ділянки: Черкаська область, Золотоніський район, Золотоношківська сільська рада.
3. Цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
4. На земельній ділянці об`єктів нерухомого майна та об`єктів інфраструктури: немає.
5. На земельній ділянці будівлі та споруди: відсутні.
6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.
7. Інших особливостей об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: немає.
Строк дії договору
8. Датою укладення договору є дата, яка зазначена у правому верхньому куті першої сторінки даного договору. Строк дії договору: 7 (сім) років.
8.1. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.
8.2. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Оренда плата
9. Орендна плата за один повний рік орендного користування земельною ділянкою становить 15000 (п`ятнадцять) тисяч грн.. 00 коп. орендна плата за рік, у якому укладено договір розраховується з дня реєстрації права оренди за цим договором (включно) та до 31 грудня цього року (включно), пропорційно кількості днів оренди у відповідному році. Аналогічне правило діє для розрахунку розміру орендної плати за останній неповний рік оренди, - по день припинення договору.
9.1. Орендна плата справляється у грошовій формі. Плата може сплачуватись готівкою, шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок (картку) орендодавця, поштовим переказом або шляхом внесення коштів на депозит нотаріуса. Сплата на рахунок або картку орендаря може здійснюватися шляхом перерахування коштів на рахунок банківської установи у якій відкрито рахунок або видана картка орендодавця для їх подальшого перерахування (зарахування) на рахунок або картку орендодавця.
9.2. За згодою сторін, розрахунки щодо орендної плати за землю повністю або частково можуть здійснюватися у натуральній формі. Натуральна форма здійснюється шляхом передачі сільськогосподарської продукції чи товарів у кількості і по ціні погодженій сторонами. Погодженням цієї форми орендної плати (виду товарів чи продукції, якості, кількості, ціни, тощо), оформлення та підписання сторонами відповідних товарних накладних, відомостей або актів, інших документів.
9.3. За згодою сторін, розрахунки щодо орендної плати за землю повністю або частково можуть здійснюватися у відробітковій формі, шляхом надання Орендарем Орендодавцю послуг (виконання робіт). При цьому види, обсяги, строки, вартість і місце надання послуг (виконання робіт) визначається у відповідних накладних, актах чи відомостях та інших документах, підписання яких сторонами є погодженням сторонами умов цього виду розрахунку та підтвердженням його здійснення.
9.4. Орендна плата вноситься в одній із зазначених в п.9.1. - 9.3. Договору форм чи поєднання різних форм.
9.4. Згідно з діючим законодавством, Орендар з суми орендної плати утримує всі необхідні податки і збори для їх подальшого перерахування до бюджету.
9.5. Орендар має право за згодою або на прохання орендодавця вносити орендну плату наперед за будь-який період у розмірі, що визначається на момент оплати та оформляється відповідними документами. При цьому, внесена наперед орендна плата не підлягає перерахуванню чи доплаті, коефіцієнт індексації та індекс інфляції не застосовуються.
9.6. У разі припинення, визнання недійсним або розірвання договору внесена наперед орендна плата та сплачені з неї орендарем податки і збори повертаються (сплачуються) орендодавцем орендарю в день припинення дії цього договору.
10. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, при цьому додаткове урахування індексів інфляції не здійснюється.
11. Орендна плата повинна бути сплачена повністю не пізніше 31 грудня року, за який вона вноситься. Якщо Орендодавець не з`явився до Орендаря за його повідомленням для отримання орендної плати у визначені строки та місце, орендар звільняється від відповідальності за порушення строків виплати орендної плати, а правові наслідки за несвоєчасність внесення орендної плати не застосовуються. Орендодавець повідомляється про необхідність з`явитися для отримання орендної плати в один із способів на вибір Орендаря: телефоном, письмово поштою, електронною поштою, SMS, повідомленням у Viber, WhatsApp, Facebook або інші соціальні мережі, шляхом розміщення оголошення на інформаційному стенді Орендаря або сільської ради за місцезнаходженням Орендаря.
12. Підтвердженням внесення орендної плати може бути будь-який документ (відомість, накладна, видатковий касовий ордер, акт, розписка, фінансові документи, тощо), з якого випливає, що орендодавець отримав кошти, продукцію, товар, послуги, роботи в рахунок орендної плати.
13. Розмір орендної плати може переглядатися сторонами за взаємною згодою у разі:
- встановлення коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки у відповідному році землі більше 1;
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря;
- в інших випадках, передбачених законом.
13.1. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
14. Орендар має право самостійно, із урахуванням особливостей господарського року, провести нарахування та виплату орендної плати у більшому розмірі, ніж передбачено даним Договором. Свою згоду на такі дії Орендаря, Орендодавець висловлює шляхом отримання орендної плати у збільшеному розмірі. У такому випадку, зміни до договору не вносяться.
15. У разі невнесення орендної плати Орендарем у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожен день прострочення.
Умови використання земельної ділянки
16. Земельна ділянка передається в оренду для вирощування сільськогосподарських культур та потреб, пов`язаних з сільськогосподарським виробництвом.
17. Даний договір не передбачає здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об`єкта оренди.
17.1. Якщо орендована земельна ділянка знаходиться під полезахисною лісовою смугою, заходи щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації здійснює орендар.
Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду
18. передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення.
19. Інші умови передачі земельної ділянки в оренду:
- Орендар повинен за власний рахунок на протязі чотирьох місяців провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки у відповідному до чинного законодавства органі реєстрації.
20. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди. За бажанням сторін, може бути складено акт приймання-передачі об`єкта оренди.
Умови повернення земельної ділянки
21. Після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
22. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
23. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавця землі підлягають відшкодуванню.
24. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються:
- фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснює або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання Орендодавцем умов договору.
25. Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки
26. Орендодавець гарантує, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб: ділянка не продана, не подарована, не заставлена, обмежень і обтяжень немає.
27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. Право оренди земельної ділянки може передаватися у заставу на вноситися до статутного фонду, в порядку передбаченому законодавством.
Інші права та обов`язки сторін
28.Права Орендодавця:
Орендодавець має право вимагати від Орендаря:
-використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
-дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
-дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та території, які особливо охороняються;
-своєчасного внесення орендної плати.
29. Обов`язки Орендодавця:
- передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
- відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося Орендарем за згодою Орендодавця;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
- попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.
30. Права Орендаря:
Орендар земельної ділянки має право:
-самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
-за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі виробничі культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
-отримувати продукцію і доходи;
-здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою Орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем;
-здавати земельні ділянку в суборенду.
31. Обов`язки Орендаря:
Орендар земельної ділянки зобов`язаний:
-приступати до використання земельної ділянки в строки, передбаченими законом або договором оренди землі;
-виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
-дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного при значення.
Суборенда
32.1. Орендар має право без додаткової згоди орендодавця: передавати орендовану земельну ділянку або її частину у суборенду без зміни цільового призначення; обмінюватися належним йому правом користування земельною ділянкою шляхом укладання з іншими орендарями договорів суборенди відповідних ділянок.
32.2. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки.
32.3. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
32.4. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки автоматично припиняється.
32.5. право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини
33. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе Орендодавець.
Страхування об`єкта оренди
34. Згідно з цим договором об`єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.
Зміна умов договору і припинення його дії
35. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
36. Дія договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- набуття орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленого законом;
- ліквідації юридичної особи-орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
37. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- рішення суду, а також з інших підстав, визначених законом.
38. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
39. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, незалежно від підстав (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря, а також зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема внаслідок реорганізації юридичної особи, зміни типу акціонерного товариства або інших підстав, не є підставою для зміни умов договору, внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення, припинення або розірвання договору.
39.1. Зміна власника всього майна боржника у вигляді цілісного майнового комплексу відповідно до затвердженого судом плану санації не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення.
Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору
40. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
41. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Поновлення договору оренди землі
42. Щодо даного договору сторонами встановлена умова щодо його поновлення.
42.1. Після закінчення строку, на який укладено цей договір, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
42.2. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
42.3. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк
43. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
43.1. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
43.2. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.
43.3. Відмова, а також наявне зволікання в укладення нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність
44. Орендар має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу.
44.1. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.
44.2. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
44.3. Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.
Форс-мажор
45. У випадку настання форм-мажорних обставин (загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи, але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та не оголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратство, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, епідемія, карантин, масове заворушення, введення комендантської години, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами, стихійним лихом, а саме: сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повені, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо) за умови, що постраждала сторона негайно повідомляє іншу сторону в письмовому вигляді про настання таких обставин (надавши при цьому докази їх існування, підтверджені Торговою промисловою палатою України або уповноваженим нею регіональними торгово-промисловими палатами), у за умови, що такі обставини продовжуються не більше 14 календарних днів, інша Сторона погоджується з тим, що строк виконання зобов`язань постраждалою стороною буде продовжений на період, що дорівнює періоду цієї затримки.
Прикінцеві положення
46. Беручи до уваги, те що при укладенні та виконанні цього договору орендарю стають відомі персональні дані орендодавця, з метою дотримання положень Закону України "Про захист персональних даних", орендодавець, підписуючи цей договір підтверджує, що: надав згоду орендарю на обробку своїх персональних даних та їх передачу третім особам; проінформовані про свої права (ст. 8 Закону України "Про захист персональних даних") і про мету обробки.
47. Після закінчення строку дії даного Договору, в разі наявності на земельній ділянці, яка є об`єктом даного Договору, незібраної та/або не вивезеної сільськогосподарської продукції чи залишків, Орендодавець зобов`язаний забезпечити можливість Орендарю її безперешкодному збору та вивезення. Дана сільськогосподарська продукція є власністю Орендаря, а у Орендодавця права щодо неї - відсутні.
Реквізити та підписи сторін
ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР
ОСОБА_1, Товариство з обмеженою
19830, Черкаська область відповідальністю "Агропром"
Золотоніський район, с. Золотоношка 19830, Черкаська область
Реєстраційний номер облікової картки Золотоніський район