ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 липня 2022 року
м. Київ
cправа № 1.380.2019.002610
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників:
позивача - Лазора А. О. (адвоката, в режимі відеоконференції),
відповідача 1 - не з`явилися,
відповідача 2 - не з`явилися,
третьої особи - не з`явилися,
третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явилися,
третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - не з`явилися,
третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - Шпака В. В. (адвоката, в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 06.12.2021 (колегія суддів: Якімець Г. Г. - головуючий, Бонк Т. Б., Матущак О. І. ) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви"
до 1) Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області, 2) Державної архітектурно-будівельної інспекції України (правонаступником якої є Державна інспекція архітектури та містобудування України),
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Виконавчого комітету Львівської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Новий Львів",
про визнання протиправними дій, визнання протиправними і скасування рішення та наказів, зобов`язання до вчинення дій
та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніко-Експо"
до: 1) Державної архітектурно-будівельної інспекції України, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви"
про визнання недійсним вчиненого одностороннього правочину, визнання протиправними дії та рішення ДАБІ України щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У серпні 2020 року до Господарського суду Львівської області ухвалою Восьмого апеляційного адміністративного суду від 31.07.2020 надіслано за правилами виключної підсудності матеріали справи № 1.380.2019.002610 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви" (далі - ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви") до Головного інспектора будівельного нагляду Відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури і містобудування Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області Хар Марти Іванівни (далі - головний інспектор ДАБІ у Львівській області Хар М. І.), Головного інспектора будівельного нагляду Відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури і містобудування Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області Федіва Романа Миколайовича (далі - головний інспектор ДАБІ у Львівській області Федів Р. М.), Головного інспектора будівельного нагляду відділу метрології та нагляду за видачею дозволів на виконання будівельних робіт Департаменту дозвільних процедур Державної архітектурно-будівельної інспекції України Ткачук Олени Анатоліївни (далі - головний інспектор ДАБІ України Такчук О. А.), Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області (далі - ДАБІ у Львівській області), Державної архітектурно-будівельної інспекції України (далі - ДАБІ України), з урахуванням заяви про зміну предмета позову, про:
- визнання незаконним та скасування рішення від 29.11.2018 № 91-мб/пз про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 17.02.2017 № 116 на об`єкт будівництва "Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 у м. Львові (І та ІІ черги будівництва)";
- визнання незаконним та скасування рішення від 05.12.2018 № 103 "Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт";
- визнання незаконним та скасування наказу ДАБІ України від 05.12.2018 № 03-Д "Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкт Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (І та ІІ черги будівництва) у м. Львові, замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви";
- зобов`язання ДАБІ України внести до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, дані про видачу дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 за № 113171920987 на об`єкт "Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (І та ІІ черги будівництва) у м. Львові, замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви".
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що перевірка правомірності видачі спірних містобудівних умов та обмежень у порядку архітектурно-будівельного нагляду здійснена з порушенням положень законодавства, тому оспорювані рішення та наказ є протиправними та повинні бути скасовані, оскільки прийняті всупереч положенням чинного законодавства, не на підставі та не в межах повноважень, що визначені Конституцією України та законами України, і це є порушенням частини 2 статті 19 Конституції України.
Позивач зазначав, що чинна на момент видання спірних містобудівних умов та обмежень редакція Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не передбачала скасування містобудівних умов та обмежень. Можливість скасування містобудівних умов та обмежень законодавець передбачив лише у Законі України від 17.01.2017 № 1817-VII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності", який набрав чинності 10.06.2017. Отже, перевірка правомірності видачі спірних містобудівних умов та обмежень у порядку архітектурно-будівельного нагляду здійснена з поширенням нових правил на минуле. Позивач також звертав увагу на те, що ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" мало право на участь у процесі прийняття оспорюваного рішення про скасування містобудівних умов та обмежень, і право бути проінформованим про здійснення перевірки з метою надання пояснень.
Позивач наголошував, що Департаментом ДАБІ у Львівській області в акті перевірки не висвітлено питання щодо неможливості усунення виявлених порушень. Щодо тверджень Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніко-Експо" (далі - ТОВ "Юніко-Експо") про відсутність права на земельну ділянку позивач зазначав, що згідно з умовами договору від 20.10.2014 № 20/10 ТОВ "Юніко-Експо" делегувало позивачу частину функцій замовника, зокрема, щодо отримання дозвільних документів на будівництво об`єкта. На думку позивача, видача містобудівних умов та обмежень за своєю правовою природою є актом індивідуальної дії, який за юридичними наслідками відноситься до правоконстатуючих актів, є адміністративним актом разового застосування та вичерпує свою дію одночасно з його прийняттям і не може бути скасованим.
1.3. У вересні 2020 року до Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - ТОВ "Юніко-Експо" до ДАБІ України та ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" про:
- визнання недійсним вчиненого ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" одностороннього правочину, що виразився у діях по поданню від власного імені як замовником будівництва заяви до ДАБІ України про видачу дозволу на виконання будівельних робіт та в отриманні у якості замовника будівництва дозволу на виконання будівельних робіт щодо об`єкта "Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (І та ІІ черги будівництва) у м. Львові";
- визнання протиправними дії та рішення ДАБІ України щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 №ІУ 113171920987, замовник ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви".
1.4. Позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, обґрунтовано тим, що ТОВ "Юніко-Експо" є користувачем земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження забудови якої затверджено рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради в липні 2017 року. Разом з цим, у жовтні 2014 між ТОВ "Юніко-Експо" та ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" укладено договір про будівництво, за яким замовник передав забудовнику частину функцій замовника. Всупереч умовам договору ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" поза волею ТОВ "Юніко-Експо" звернулося із заявою та пакетом документів до ДАБІ України та в липні 2017 року отримало дозвіл на виконання будівельних робіт. В подальшому у вересні 2018 року ТОВ "Юніко-Експо" в односторонньому порядку розірвало договір про будівництво, направивши ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" повідомлення про односторонню відмову від цього договору. Проте земельну ділянку не звільнено, здійснення будівельних робіт та реалізація майнових прав на приміщення об`єкта продовжується.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Ухвалою Господарського суду Львівської області від 30.09.2021, зокрема, задоволено клопотання та виключено зі складу співвідповідачів: головного інспектора ДАБІ у Львівській області Хар М. І.; головного інспектора ДАБІ у Львівській області Федіва Р. М.; головного інспектора ДАБІ України Ткачук О. А. Задоволено клопотання в частині виключення зі складу третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - ТОВ "Юніко-Експо".
2.2. Рішенням Господарського суду Львівської області від 12.05.2021 (колегія суддів: Щигельська О. І. - головуючий, Козак І. Б., Крупник Р. В.) у справі № 1.380.2019.002610 позовні вимоги ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" до ДАБІ України задоволено. Суд вирішив:
- визнати незаконним та скасувати рішення від 29.11.2018 № 91-мб/пз про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 17.02.2017 №116 на об`єкт будівництва "Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 у м. Львові (1 та 2 черги будівництва)";
- визнати незаконним та скасувати рішення від 05.12.2018 № 103 "Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт";
- визнати незаконним та скасувати наказ ДАБІ України від 05.12.2018 № 103-Д "Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт на об`єкт Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (1 та 2 черги будівництва) у м. Львові, замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю Девелоперська компанія Мальви";
- зобов`язати ДАБІ України внести до єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, дані про видачу дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 за № 113171920987 на об`єкт "Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (1 та 2 черги будівництва) у м. Львові, замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю Девелоперська компанія Мальви".
Провадження у справі в частині позовних вимог ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" до Департаменту ДАБІ у Львівській області суд вирішив закрити.
У задоволенні позовних вимог третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - ТОВ "Юніко-Експо" - суд відмовив у повному обсязі.
2.3. Рішення суду мотивовано, зокрема, тим, що відповідач - ДАБІ України в особі територіального відділу застосував зворотну дію закону в часі, а саме прийняв рішення від 29.11.2018 № 91-мб/нз та скасував містобудівні умови та обмеження, які видані 17.02.2017, відповідно до Закону, який набрав чинності лише з 10.06.2017. Крім того, суд звернув увагу на те, що за наявності підстав вважати, що містобудівні умови та обмеження містили певні недоліки, орган нагляду мав право зупинити дію рішення об`єкта нагляду та повідомити його про необхідність усунення встановлених недоліків. Водночас, за висновком суду, скасування містобудівних умов та обмежень є крайнім заходом, проте відповідачем не доведено доцільність скасування спірних містобудівних умов та обмежень як крайнього заходу без розгляду питання про їх зупинення та винесення відповідних приписів для надання часу для приведення вказаних документів у відповідність до вимог чинного законодавства. Тому суд дійшов висновку, що відповідачем як суб`єктом владних повноважень не дотримано принцип належного врядування та необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів позивача, і цілями, на досягнення яких спрямовані застосовані заходи результатів державного нагляду. Крім того, суд зазначив, що оспорювані рішення та наказ про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 за №ІУ 113171920987 є похідними, а тому також є незаконними та повинні бути скасовані.
Рішення суду в частині відмови у задоволенні позову третьої особи мотивовано тим, що заяву про отримання дозволу на будівництво не може бути визнано одностороннім правочином, а також визнано недійсною, оскільки вона не створює права та обов`язки у сторін спору; дозвіл на будівництво надавався ДАБІ України, яким перевірялися повноваження відповідної особи на отримання дозволу, а тому у випадку незгоди позивача із наданим дозволом на виконання будівельних робіт він мав би оскаржувати саме рішення про надання дозволу.
Щодо вимоги про визнання протиправними дій та рішення ДАБІ України щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 № ІУ 113171920987 суд першої інстанції зазначив, що до обов`язкової ознаки замовника будівництва не належить наявність у відповідної особи права власності або права користування земельною ділянкою. Разом з цим судом враховано, що між ТОВ "Юніко-Експо" та ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" укладено договір про будівництво № 20/10 від 20.10.2014, за умовами якого ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" взяло на себе зобов`язання збудувати багатоквартирні житлові будинки за адресою: м. Львів, вул. Угорська, 14 власними коштами та із залученням кредитних коштів банків і фінансових установ у порядку, визначеному законодавством, чи з інших джерел, не заборонених чинним законодавством, а відповідно до пункту 2.2.2 договору про будівництво сторони погодили, що замовник передає забудовнику свої функції замовника в частині, зокрема, отримання дозвільних документів на будівництво.
2.4. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.12.2021 скасовано рішення Господарського суду Львівської області від 12.05.2021 у справі № 1.380.2019.002610 та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" відмовлено. Позовні вимоги ТОВ "Юніко-Експо" задоволено частково. Визнано протиправними дії та рішення ДАБІ України щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 № ІУ 113171920987, замовник ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви". В частині позовних вимог ТОВ "Юніко-Експо" про визнання недійсним вчиненого ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" одностороннього правочину, що виразився у діях по поданню заяви про видачу дозволу на виконання будівельних робіт, - провадження у справі закрито.
2.5. Апеляційний господарський суд констатував, що за своєю правовою природою договір про будівництво від 20.10.2014 № 20/10 є змішаним договором, який містить ознаки договорів доручення та будівельного підряду (підряду на капітальне будівництво). Правовідносини, що виникли із цього договору регулюються нормами глав 61 та 68 Цивільного кодексу України. Проте цей договір не містить ознак договору суборенди землі чи іншого правочину із передачі речових прав на землю. Тому, за висновком суду, зазначений договір не міг слугувати підставою для їх виникнення у ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" чи реєстрації у Державному реєстрі речових прав про нерухоме майно. Таким чином, рішення про видачу дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 № ІУ 113171920987, прийняте уповноваженою особою ДАБІ України за відсутності документів, що підтверджують належність заявнику - ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" речових прав на земельну ділянку, є незаконним і порушує права та охоронювані законом інтереси ТОВ "Юніко-експо" як землекористувача.
Обґрунтовуючи юридичну заінтересованість ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" у вирішенні спору про скасування рішення ДАБІ України від 29.11.2018 № 91-мб/пз, місцевий господарський суд виходив із того, що, попри повідомлення ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" про односторонню відмову ТОВ "Юніко-експо" від договору про будівництво від 20.10.2014 № 20/10, цей договір продовжує діяти. Однак такий висновок господарського суду першої інстанції, за висновком апеляційного суду, суперечить положенням статей 849 та 1008 Цивільного кодексу України, якими встановлено безумовне право замовника за договором підряду та довірителя за договором доручення відмовитися від таких договорів у будь який час.
З огляду на протиправність видачі ДАБІ України дозволу на виконання будівельних робіт від 11.07.2017 за №ІУ 113171920987 за заявою ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" - особи яка не є замовником будівництва та не має жодних речових прав на земельну ділянку, судова колегія апеляційного суду дійшла висновку, що інтерес цієї особи у поновленні дії незаконно виданого дозволу не має правового характеру, а тому судовому захисту не підлягає.
За висновком апеляційного суду, місцевий господарський суд, правильно визначивши, що подана ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" до ДАБІ України заява про видачу дозволу на виконання будівельних робіт від 07.07.2017 вх. № 40-30/0707-38 та доданих до неї документів не є правочином, оскільки не може бути безпосередньою та достатньою причиною виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обов`язків особи, припустився неправильного застосування норм процесуального права, та вирішив по суті спір, який немає предмета. Разом з тим, згідно з пунктом 2 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України у цій частині провадження у справі підлягає закриттю. Крім того, судова колегія відхилила доводи ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" про пропуск ТОВ "Юніко-експо" строку позовної давності, оскільки під час розгляду справи у суді першої інстанції ДАБІ України як сторона спору (особа до якої заявлено матеріально-правову вимогу) про застосування позовної давності не заявляла.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Західного апеляційного господарського суду від 06.12.2021 у справі № 1.380.2019.002610, до Верховного Суду звернулося ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" із касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувану постанову апеляційного господарського суду, а рішення Господарського суду Львівської області від 12.05.2021 у справі № 1.380.2019.002610 залишити в силі.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" зазначає, що оскаржувана постанова апеляційного господарського суду ухвалена з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пунктів 1, 3, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. Скаржник наголошує, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, застосував положення статей 849 та 1008 Цивільного кодексу України без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/15250/18, від 18.02.2021 у справі № 916/1441/19, від 14.12.2021 у справі № 910/7841/20.
3.4. Крім того, скаржник зазначає, що Верховним Судом у постановах від 29.09.2021 у справі № 910/7183/20, від 20.11.2019 у справі № 331/7520/16-ц до договорів про спільну діяльність і будівництва застосовувались положення Глави 77 Цивільного кодексу України ("Спільна діяльність"), а не положення Глави 61 Цивільного кодексу України ("Підряд").
3.5. Скаржник звертає увагу на те, що суд апеляційної інстанції в мотивувальній частині оскаржуваної постанови не зазначив норму права та мотиви її застосування щодо застосування строків позовної давності, що, на думку скаржника, суперечить висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.05.2018 у справі № 369/6892/15-ц, від 31.10.2018 у справі № 367/6105/16-ц, від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, від 16.06.2020 у справі № 372/266/15-ц. Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції залишив поза увагою доводи ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" щодо застосування строку позовної давності, та не врахував зазначені висновки Великої Палати Верховного Суду. Скаржник вважає помилковим висновок апеляційного господарського суду про те, що відповідачем за позовом третьої особи була лише Державна інспекція архітектури та містобудування України (далі - ДІАМ України) як правонаступник ДАБІ України. На думку скаржника, другим належним відповідачем за цим позовом було також ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", оскільки матеріально-правова вимога ТОВ "Юніко-Експо" була скерована до обох відповідачів. Тому скаржник зазначає, що суд не врахував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 926/1574/18.
3.6. Скаржник також вважає, що судом апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваної постанови неправильно застосовано норми матеріального права, а саме частини 4, 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування цих норм права у подібних правовідносинах.
3.7. Крім того, на думку скаржника, судом апеляційної інстанції з порушенням норм процесуального права (статті 91 Господарського процесуального кодексу України) помилково встановлено, що між ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" та ТОВ "Юніко-Експо" була підписана додаткова угода № 2. Судом апеляційної інстанції з порушенням норм процесуального права (статті 86, 236 Господарського процесуального кодексу України) помилково встановлено, що договір про будівництво припинив свою дію у зв`язку із односторонньою відмовою ТОВ "Юніко-Експо".
3.8. ТОВ "Юніко-Експо" у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін. ТОВ "Юніко-Експо" зазначає, що відсутність в матеріалах справи належних, допустимих та достатніх доказів пропуску ТОВ "Юніко-експо" строку звернення до суду, відсутність заяви відповідача про застосування строку позовної давності, до якого була звернута позовна вимога - ДАБІ України, виключало можливість застосування судом апеляційної інстанції наслідків пропуску строку позовної давності. ТОВ "Юніко-Експо" також наголошує, що суд апеляційної інстанції правильно застосував до спірних правовідносин положення частин 4, 5 статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". ТОВ "Юніко-Експо" зазначає, що лише законний користувач земельної ділянки наділений статусом замовника будівництва, який надає йому право зводити на ній будівлі, а також набувати право власності на такі будівлі. Передумовою набуття замовником права на виконання будівельних робіт, на думку ТОВ "Юніко-Експо", є отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, і саме такий документ подається разом із заявою про отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Отже, правовий статус замовника нерозривно пов`язаний із наявністю речового права на земельну ділянку, яка буде забудовуватися, а тому передача функцій замовника є можливою тільки за умови передачі відповідного речового права у передбачений законом спосіб.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 18.05.2012 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області видано ТОВ "Юніко-Експо" дозвіл на виконання будівельних робіт № ЛВ 12512077515 (переоформлення дозволу на виконання будівельних робіт від 05.08.2010 №1/345-10) з будівництва з житлово-офісного комплексу на вул. Угорській, 14, у м. Львові: 2-га черга реконструкція 3-поверхової промислової будівлі під багатофункціональний торгово-розважальний комплекс, 16-поверхова офісна будівля, 3-тя черга будівництво багатоквартирних житлових будинків з автостоянками та об`єктами обслуговування.
4.2. 20.10.2014 між ТОВ "Юніко-Експо" (замовник) та ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" (забудовник) укладено договір № 20/10 про будівництво (далі - договір про будівництво), умовами якого, а саме пунктами 1.2-1.4, визначено:
"Замовник" - ТОВ "Юніко-Експо", сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно з чинним законодавством України, є орендарем земельної ділянки території забудови, отримала дозвіл на виконання будівельних робіт на території забудови, наділена функціями замовника спорудження об`єкта будівництва згідно з чинним законодавством України;
"Забудовник" - ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно з чинним законодавством України, має будівельну ліцензію, здійснює будівництво об`єкта, технічний нагляд; бере на себе функції генпідрядника, що стосуються будівництва та здачі/прийняття в експлуатацію об`єкта; здійснює в порядку і на умовах, передбачених цим договором, за рахунок власних та залучених коштів фінансування будівництва об`єкта згідно з чинним законодавством України;
"Об`єкт будівництва, об`єкт" - багатоквартирні житлові будинки з автостоянками та об`єктами обслуговування, будівництво яких здійснюється згідно з погодженою сторонами схемою забудови ділянки (додаток № 4 до договору) на земельній ділянці, розташованій у м. Львові на вул. Угорській, 14, кадастровий номер 4610136800:01:010:0066, загальною площею 3,8281 га, право замовника на будівництво якої виникло на підставі договору оренди землі 21.12.2006 та дозволу на виконання будівельних робіт від 05.08.2010 №1/345-10, третя черга будівництва.
Будівництво відповідно до умов договору про будівництво буде здійснюватися на земельній ділянці території забудови, будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва може здійснюватися частинами - секціями, причому, кожна квартира, нежитлове приміщення комерційного призначення буде самостійним об`єктом цивільних прав. Загальна кількість та площа квартир, нежитлових приміщень комерційного призначення в об`єкті буде визначена на підставі проектно-кошторисної документації, технічної документації та фактичної площі об`єкта нерухомості, що визначається суб`єктом господарювання, до компетенції якого входить проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна згідно з чинним законодавством після завершення будівництва об`єкта. Положення цього договору щодо будівництва, введення в експлуатацію та розподілу площ об`єкта будівництва, застосовуються також до частин об`єкта будівництва - секцій.
4.3. Відповідно до пункту 2.2.2 договору про будівництво замовник передає забудовнику свої функції замовника в частині: розроблення та погодження проектно-кошторисної документації у встановленому порядку; внесення за заявою замовника змін до дозволу на виконання будівельних робіт від 05.08.2010 року №1/345-10 в частині третьої черги будівництва та особи генпідрядника; отримання інших дозвільних документів на будівництво об`єкта; здійснення технічного нагляду за спорудженням об`єкта будівництва; прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта або частини об`єкта (секції); укладення з Львівською міською радою договору про пайову участь та подальшої сплати інвестиційного внеску на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста.
4.4. Згідно з пунктом 2.2.3 договору про будівництво забудовник за власний рахунок зобов`язується вчинити дії, спрямовані на розроблення та погодження проектно-кошторисної документації; отримання технічних умов щодо інженерного забезпечення об`єкта будівництва; прийняття від замовника будівельного майданчика; здійснення будівництва об`єкта відповідно до проектно-кошторисної документації та чинних нормативно-правових актів, державних будівельних норм, правил, стандартів, тощо у галузі будівництва і експлуатації об`єктів житлового та нежитлового призначення; здійснювати постійне фінансування будівництва об`єкта та інших витрат, передбачених цим договором, в т. ч. сплатити інвестиційний внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста; вжити необхідних заходів, спрямованих на прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта; здійснює технічний нагляд за спорудженням об`єкта будівництва.
4.5. В пунктах 3.3.2, 3.3.3 договору про будівництво сторони погодили, що замовник зобов`язаний вирішувати та узгоджувати з місцевими органами державної влади та органами місцевого самоврядування, іншими установами, організаціями та підприємствами питання, що пов`язані із своєчасним отриманням усіх необхідних дозволів та погоджень, технічних умов згідно з встановленим законодавством України порядком та існуючими домовленостями. У разі необхідності та за згодою замовника забудовник може залучати представників замовника для виконання таких робіт та отримати потрібні дозволи, погодження на виконання будівельних робіт, в тому числі, виключно за письмовою заявою замовника, від імені замовника вносити зміни в існуючий дозвіл чи отримати новий дозвіл на виконання будівельних робіт по спорудженню об`єкта будівництва.
4.6. Відповідно до пункту 16.3 договору про будівництво у випадку порушення забудовником строків, встановлених календарним графіком виконання робіт з будівництва об`єкта, що є додатком до цього договору, на строк понад 6 місяців, замовник вправі відмовитись від цього договору в односторонньому порядку. У цьому випадку замовник зобов`язаний провести розрахунок за фактично виконані забудовником роботи, за вирахуванням штрафу у розмірі 2% вартості будівництва. Розрахунок проводиться після передачі забудовником замовнику дозвільної, проектно-кошторисної та іншої документації, що стосуються об`єкта будівництва, шляхом передачі забудовнику на підставі відповідних договорів площ об`єкта будівництва. Відсоткове значення площ об`єкта, що в цьому випадку підлягають передачі забудовнику, по відношенню до всієї площі об`єкта будівництва, визначається як відношення 85% вартості виконаних забудовником робіт до загальної вартості будівництва згідно з проектно-кошторисною документацією.
4.7. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 24.03.2015 ТОВ "Юніко-Експо" направило директору ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" лист № 0324-1, в якому, враховуючи істотне порушення забудовником умов договору, запропонувало усунути порушення вимог законодавства та умов договору, врегулювати порядок виконання договору та подальшої співпраці сторін шляхом підписання додаткової угоди про внесення змін до договору в запропонованій редакції або розірвати договір про будівництво.
4.8. 25.11.2015 сторонами договору підписано додаткову угоду № 1, відповідно до умов якої сторони погодили внести зміни до договору про будівництво, а саме викласти пункт 1.4 в такій редакції: "Об`єкт будівництва, об`єкт" - багатоквартирні житлові будинки з автостоянками та об`єктами обслуговування, будівництво яких здійснюється згідно погодженої сторонами схеми забудови ділянки (додаток №4 до договору) на земельній ділянці, розташованій у м. Львові на вул. Угорській, 14, кадастровий номер 4610136800:01:010:0066, загальною площею 3,8281 га, право замовника на будівництво яких виникло на підставі договору оренди землі 21.12.2006 та дозволу на виконання будівельних робіт від 05.08.2010 № 1/345-10, третя черга будівництва. Будівництво відповідно до умов даного договору буде здійснюватися на земельній ділянці території забудови, будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва здійснюється по частинах чергах, які складаються з секцій, причому, кожна квартира, нежитлове приміщення комерційного призначення буде виступати самостійним об`єктом цивільних прав. Загальна кількість та площа квартир, нежитлових приміщень комерційного призначення в об`єкті, буде визначена на підставі проектно-кошторисної документації, технічної документації та фактичної площі об`єкту нерухомості, що визначається суб`єктом господарювання, у компетенцію якого входить проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна згідно чинного законодавства, після завершення будівництва об`єкта.
Положення цього договору щодо будівництва, введення в експлуатацію та розподілу площ об`єкту будівництва, застосовуються також до частин об`єкта будівництва - секцій. Черговість будівництва може бути змінено за взаємним погодженням сторін. Черги будівництва визначаються наступним чином:
I черга: Секції 1, 2, 3 згідно Схеми забудови ділянки, (додаток № 4 до договору) розміщені вздовж вул. Угорської, за виключенням кутової секції.
II черга: Секції 4, 5, 6 згідно Схеми забудови ділянки, (додаток № 4 до договору) розміщені вздовж вул. Проектованої включаючи кутову секцію.
III черга: Секції 7, 8, 9 згідно Схеми забудови ділянки, (додаток № 4 до договору) розміщені вздовж вул. Луганської".
4.9. Додатковою угодою № 1 від 25.11.2015 також сторони погодили доповнити договір, зокрема, пунктом 3.3.25 такого змісту: "за цим договором усі обов`язки, покладені на замовника при видачі органом місцевого самоврядування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки по вул. Угорській, 14, переходять до забудовника".
4.10. Судами зазначено, що 07.07.2016 ТОВ "Юніко-Експо" направило ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" лист № 07.07-1, в якому просило негайно усунути порушення, вказані в акті перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 05.07.2016, та повідомити ТОВ "Юніко-Експо" з метою проведення повторної перевірки.
4.11. У відповідь на зазначений лист ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" листом від 22.08.2016 вих. № 55 повідомило про те, що представник ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" не може отримати у Львівській міській раді містобудівні умови та обмеження із змінами відповідно до ухвали Львівської міської ради від 01.10.2015 № 5186 у зв`язку з тим, що у Товариства немає нового договору оренди землі. З метою виконання умов договору про будівництво просило надати новий договір оренди землі на вул. Угорська, 14 для внесення змін до містобудівної документації.
4.12. 01.09.2016 ТОВ "Юніко-Експо" листом № 0109-1 повідомило, що твердження про невиконання вимог Ухвали Львівської міської ради від 01.10.2015 № 5186 не відповідають дійсності, оскільки ТОВ "Юніко-Експо" подало на розгляд Львівської міської ради заяву від 04.11.2015 вх. № 2-21203 про укладення договору оренди землі, станом на 01.09.2016 документи перебувають на розгляді. Крім того, в листі зазначено, що під час засідання Виконавчого комітету Львівської міської ради розгляд Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки на будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Угорській, 14 з офісними приміщеннями та підземним паркінгом (№ 5 та № 6 на генплані) відкладено для зобов`язання забудовника побудувати дошкільний дитячий заклад (садочок) і змінити генплан. Як вбачається з листа Департаменту містобудування Львівської міської ради від 27.05.2016, питання надання Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки на будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Угорській, 14 з офісними приміщеннями та підземним паркінгом (№ 5 та № 6 та наступні) можливе лише після корегування генерального плану забудови кварталу та розгляду містобудівного розрахунку будівництва дошкільного дитячого закладу.
4.13. Наказами Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові від 18.10.2016 за №№ 25/16, 27/16, 28/16, відповідно до статті 391 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України, та на підставі акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 18.10.2016 скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт за № ЛВ 083143420037 від 08.12.2014, № ЛВ 083143490867 від 15.12.2014, № ЛВ 083143581054 від 24.12.2014 та № ЛВ 083150960156 від 06.04.2015.
4.14. Разом з цим, на виконання договору оренди землі від 25.10.2016 Львівська міська рада передала в оренду ТОВ "Юніко-Експо" земельну ділянку кадастровий номер 4610136800:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га, для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу (пункти 1, 2, 15 договору). Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі змішаного використання (комерційного використання та житлової забудови).
4.15. 07.12.2016 між ТОВ "Юніко-Експо" та ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" укладено додаткову угоду № 2 до договору про будівництво, відповідно до умов якої пункт 1.4 викладено у такій редакції: "1.4. "Об`єкт будівництва, Об`єкт" - багатоквартирні житлові будинки з автостоянками та об`єктами обслуговування, будівництво яких здійснюється згідно погодженої сторонами Схеми забудови ділянки, (додаток №4 до договору) на земельній ділянці, розташованій у м. Львові на вул. Угорській, 14, кадастровий номер 4610136800:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га, право Замовника на будівництво яких виникло на підставі договору оренди землі 25.10.2016 та дозволу на виконання будівельних робіт від 05.08.2010 № 1/345-10, третя черга будівництва та/або інших дозвільних документів які буде отримано замовником протягом строку дії цього договору. Будівництво відповідно до умов даного договору буде здійснюватися на земельній ділянці території забудови, будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва здійснюється по частинах - чергах, які складаються з секцій, причому, кожна квартира, нежитлове приміщення буде виступати самостійним об`єктом цивільних прав. Загальна кількість та площа квартир, нежитлових приміщень комерційного призначення в об`єкті, буде визначена на підставі проектно-кошторисної документації, технічної документації та фактичної площі об`єкту нерухомості, що визначається суб`єктом господарювання, у компетенцію якого входить проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна згідно чинного законодавства, після завершення будівництва об`єкта.
Положення цього договору щодо будівництва, введення в експлуатацію та розподілу площ об`єкту будівництва, застосовуються також до частин Об`єкта будівництва - Секцій. Черговість будівництва може бути змінено за взаємним погодженням сторін.
Черги будівництва визначаються наступним чином:
I черга: Секції 1, 2, 3 згідно Схеми забудови ділянки, (додаток №4 до договору).
II черга: Секції 4, згідно Схеми забудови ділянки, (додаток №4 до договору).
III черга: 5, 6, гідно Схеми забудови ділянки, (додаток №4 до договору).
IV черга 7, 8, дитячий дошкільний заклад, згідно Схеми забудови ділянки, (додаток №4 до договору)".
4.16. Водночас додатковою угодою № 2 від 07.12.2016 сторони погодили викласти пункт 1.5 договору про будівництво в такій редакції: "1.5. "Земельна ділянка території забудови (будівельний майданчик)" - це територія, на якій здійснюється будівництва об`єкта та яка складається з земельної ділянки, розташованої у м. Львові на вул. Угорській, 14, кадастровий номер 4610136800:01:010:0079, загальною площею 2,2831 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу, що перебуває у користуванні замовника на підставі договору оренди землі 25.10.2016, укладеного із Львівською міською радою (надалі земельна ділянка). Земельна ділянка, що за погодженням сторін відповідає земельній ділянці території забудови (будівельний майданчик), та границі будівельного майданчика, визначаються згідно "Меж земельної ділянки території забудови (будівельний майданчик)", що оформляються додатком № 1 до цього договору та є його невід`ємною частиною.
Замовник гарантує забудовнику, що земельна ділянка території забудови за цільовим призначенням відноситься до земель, на яких можна здійснювати спорудження об`єкта будівництва. Замовник гарантує забудовнику, що на момент укладення цього договору земельна ділянка території забудови нікому іншому не продана, не подарована, іншим способом не відчужувалась, судового спору щодо неї, як в межах, так і за межами України немає, в заставі не перебуває".