ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 червня 2022 року
м. Київ
cправа № 903/466/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
прокуратури - Шекшеєвої В. С. (прокурор за посвідченням),
розглянув касаційну скаргу заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Волинської області від 23.09.2021 (суддя Дем`як В. М.) та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.12.2021 (головуючий - Маціщук А. В., судді Мельник О. В., Петухов М. Г.) у справі
за позовом виконувача обов`язків заступника керівника Луцької окружної прокуратури в інтересах держави в особі Луцької міської ради
до Приватного підприємства "Пресс-Інформ"
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У червні 2021 року виконувач обов`язків заступника керівника Луцької окружної прокуратури (далі - Прокурор в інтересах держави в особі Луцької міської ради (далі - Луцька міськрада, Міськрада, орендодавець, позивач) звернувся до Господарського суду Волинської області з позовом (у редакції заяви від 20.07.2021 про зміну предмета позову) до Приватного підприємства "Пресс-Інформ" (далі - ПП "Пресс-Інформ", Підприємство, орендар, відповідач) про внесення змін до пункту 5 договору оренди землі від 18.03.2008, зареєстрованого у Державному реєстрі земель 16.04.2008 (далі - договір оренди від 18.03.2008), з викладенням його у такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 3 227 285,60 грн", з посиланням на положення статей 632, 651, 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 287, 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 23 Закону України "Про оцінку земель", статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 23 Закону України "Про прокуратуру".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) відповідно до рішення Луцької міськради від 25.06.2015 № 75/28 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Луцька" (далі - рішення від 25.06.2015 № 75/28), нормативна грошова оцінка земель вводиться в дію з 01.01.2016 через оприлюднення в порядку, передбаченому чинним законодавством України до 15.07.2015, а згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики України від 25.11.2016 № 489 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 19.12.2016 за № 1647/29777) та введеним в дію з 01.01.2017 (далі - Порядок № 489), істотно змінено величину коефіцієнтів, які застосовуються для обчислення нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, згідно з витягом від 19.07.2021 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер 0710100000:11:062:0012 (далі - спірна земельна ділянка, орендована земельна ділянка), коефіцієнт КФ становить 1,0 (відповідно до останніх змін до договору оренди від 18.03.2008 цей коефіцієнт становив 0,5), а грошова оцінка вказаної земельної ділянки - 3 227 285,60 грн; 2) з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 924/187/18, зміна коефіцієнта КФ, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, є безумовною підставою для збільшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору оренди; 3) порушення інтересів держави полягає в тому, що Луцька міськрада недоотримує до місцевого бюджету кошти в належному розмірі за користування земельною ділянкою, наданою Підприємству в оренду, що впливає на економічне становище Міськради.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Волинської області від 23.09.2021, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.12.2021, у позові відмовлено.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 319, 525, 628, 629, 651 ЦК України, статей 14, 286, 288, 289 ПК України, статей 93, 124 ЗК України, статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 13, 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 18, 23 Закону України "Про оцінку земель", статей 13, 14, 73, 74, 86, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких апеляційний суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на недоведеність Прокурором прийняття Міськрадою рішення про затвердження технічної документації нормативної грошової оцінки як безумовної підстави для зобов`язання внести зміни до договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, а саме статей 632, 651 ЦК України, статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 23 Закону України "Про оцінку земель", статті 236 ГПК України, наголошуючи, що суди не врахували висновків щодо застосування положень статей 632, 651 ЦК України, статей 288, 289 ПК України, статей 19, 20 ЗК України, статті 188 Господарського кодексу України, статей 15, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 924/187/18, від 03.06.2020 у справі № 904/3262/19, від 27.01.2021 у справі № 924/725/18, від 23.03.2021 у справі № 923/258/20, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. ПП "Пресс-Інформ" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Верховного Суду від 19.05.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Волинської області від 23.09.2021 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.12.2021 у справі № 903/466/21 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на 30.06.2022.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 18.03.2008 між Луцькою міськрадою (орендодавець) та ПП "Пресс-Інформ" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1, 5, 8, 12 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, транспорту та інші, яка знаходиться за адресою: м. Луцьк, вул. Карпенка-Карого, 2-А, кадастровий номер 110620012. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на березень 2008 року становить 901 420,36 грн. Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з актом про винесення в натурі меж земельної ділянки від 27.03.2008 представником Луцького реєстраційного-виробничого офісу ВРФ ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" на підставі рішення Луцької міськради від 05.03.2008 № 24/53 відведено в натурі земельну ділянку, виділену Підприємству для будівництва та обслуговування автозаправної станції загальною площею 0,5021 га.
Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 16.04.2008 орендодавець передав, а орендар прийняв у оренду земельну ділянку, яка є власністю Луцької міськради, що знаходиться за адресою: м. Луцьк, вул. Карпенка-Карого, 2-А, кадастровий номер 110620012.
10. 22.09.2014 на підставі рішення Луцької міської ради від 25.06.2014 № 61/80 "Про поновлення договору оренди землі Приватному підприємству "Пресс-Інформ" для обслуговування відкритої стоянки автотранспорту на вул. Карпенка-Карого, 2а" між Луцькою міськрадою (орендодавець) та ПП "Пресс-Інформ" (орендар) було укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди від 18.03.2008 на новий строк, за умовами пунктів 1, 2 якої орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оброни та іншого призначення, яка знаходиться за адресою: м. Луцьк, вул. Карпенка Карого, 2-А, кадастровий номер: 071010000:11:062:0012. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5012 га. Договір укладено на 10 років. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та встановлюється у розмірі 4 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить на 2014 рік - 145 580,56 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору чи продовження його дії. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується управлінням Держземагенства у Луцькому районі Волинської області та уточнюється щороку для врахування офіційного річного коефіцієнта індексації.
11. Додатковою угодою від 20.03.2015 № 2 внесено зміни, зокрема, до пунктів 5, 9 договору оренди від 18.03.2008, шляхом викладення вказаних пунктів в новій редакції:
"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - на період будівництва (до здачі в експлуатацію готового об`єкта) 930 678,28 грн.
9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та встановлюється у розмірі:
- на період будівництва (до здачі в експлуатацію готового об`єкта) - 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 27920,35 грн.;
- після закінчення будівництва (після здачі в експлуатацію готового об`єкта) - 6 (шести) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".
12. Рішенням Луцької міськради від 25.06.2015 № 75/28 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Луцька. Зокрема, в цьому рішенні зазначено:
1. Затвердити технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель м. Луцька.
2. Ввести в дію з 01.01.2016 року нормативну грошову оцінку земель м. Луцька для визначення нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок на території міста.
3. Відділу інформаційної роботи Луцької міської ради (Балюк З. В.) оприлюднити рішення до 15.07.2015 р. в порядку, передбаченому чинним законодавством України.
4. Управлінню земельних ресурсів Луцької міської ради (Шабала С. О.) забезпечити передачу територіальному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, затверджену цим рішенням технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Луцька для здійснення ним видачі з 01.01.2016 року витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок у м. Луцьку.
5. Визнати таким, що втратило чинність з 01.01.2016 року рішення Луцької міської ради від 26.03.2008 № 25/62 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Луцька".
Позиція Верховного Суду
13. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
14. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність Прокурором обставин прийняття Міськрадою рішення про затвердження технічної документації нормативної грошової оцінки як безумовної підстави для зобов`язання внести зміни до договору оренди від 18.03.2008.
15. Проте колегія суддів вважає передчасним зазначений висновок судів попередніх інстанцій та водночас погоджується з твердженням скаржника про неврахування судами під час ухвалення оскаржуваних рішення та постанови висновків щодо застосування норм статей 632, 651 ЦК України, статей 288, 289 ПК України, статті 30 Закону України "Про оренду землі", статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.03.2021 у справі № 923/258/20, з огляду на таке.
16. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
17. Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
18. Згідно з частинами 1, 2 статті 20 та частинами 1, 3, 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.
19. Так, у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зі спору, що виник з подібних правовідносин (предмет позову - внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення нового розміру її нормативної грошової оцінки), Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки щодо питання застосування положень статей 632, 651 ЦК України, статей 288, 289 ПК України, статті 30 Закону України "Про оренду землі", статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель":
"За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
З аналізу правових норм ПК України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі" Велика Палата Верховного Суду вважає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.
Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що для розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 3,0 на підставі наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27 березня 2018 року № 162, що в зазначеному випадку не відповідає положенням Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за № 1647/29777 (далі - Порядок № 489).
Суди не застосували наведених норм Порядку № 489 та не визначили фактичний розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, оскільки розмір нормативної грошової оцінки, який Покотилівська селищна рада запропонувала зазначити в пункті 5 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року, а саме 266 013,38 грн, Велика Палата Верховного Суду не має підстав вважати таким, що відповідає вимогам закону".
20. Колегія суддів враховує, що як у справі № 635/4233/19, так і в цій справі рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту приймалося відповідним органом місцевого самоврядування ще до введення в дію норм Порядку № 489, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики України від 25.11.2016, тобто фактичні обставини у зазначених справах є схожими.
Наведеним спростовується посилання суду першої інстанції на обґрунтування підстав відмови в позові на те, що рішення Луцької міськради від 25.06.2015 № 75/28 прийнято не на виконання Порядку № 489, введеного в дію 01.01.2017, тобто рішення, на яке посилається Прокурор, прийнято 25.06.2015, адже схожі фактичні обставини жодним чином не вплинули на ухвалення Великою Палатою Верховного Суду рішення про задоволення позову в частині внесення змін до пункту 5 договору оренди землі від 25.12.2007, а саме в частині визначенні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням підвищення коефіцієнта її функціонального використання згідно з вказаним Порядком.