ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 липня 2022 року
м. Київ
cправа № 926/613/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случа О.В. - головуючого, Волковицької Н.О., Могил С.К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2022 року (головуючий - Скрипчук О.С., судді: Марко Р.І., Кравчук Н.М.) у справі
за позовом виконувача обов`язків керівника Чернівецької окружної прокуратури в інтересах держави в особі Чернівецької міської ради
до Приватного підприємства «Торгово-транспортна фірма «Меблі»
про внесення змін до договору оренди землі.
(у судовому засіданні оголошувалась перерва з 28.06.2022 по 05.07.2022)
Вступ
1. Учасниками цього спору є виконувач обов`язків керівника Чернівецької окружної прокуратури (далі «Прокурор»), Чернівецька міська рада (далі «Позивач», Міськрада) і Приватне підприємство «Торгово-транспортна фірма «Меблі» (далі «Відповідач», Підприємство).
2. У 2006 році Міськрада (орендодавець) і Підприємство (орендар) уклали договір оренди землі за яким останнє для обслуговування виробничих будівель отримало в користування до 30.12.2055 земельну ділянку на вул. Мисливській, 7 у місті Чернівці.
3. У вказаному договорі сторони підтвердили, що нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки згідно витягу з технічної документації становить 3 607 060 грн і погодили, що річна орендна плата становить 63 213, 55 грн.
4. Разом з тим, у 2008 році рішенням Міськради було затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці.
5. В подальшому, з метою приведення положень укладеного між сторонами договору оренди землі в частині розміру орендної плати до зміненої оцінки, Міськрада неодноразово зверталася до Підприємства з відповідними пропозиціями, які останнім залишені без задоволення.
6. Посилаючись на вказані обставини та стверджуючи про те, що відповідні зміни до укладеного між сторонами договору оренди в порушення вимог чинного законодавства внесені так і не були, у лютому 2021 року до господарського суду в інтересах Міськради з позовом звернувся Прокурор. У позові просив примусово внести зміни до укладеного між Міськрадою і Підприємством договору оренди землі, зокрема, в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вказавши що на підставі витягу із техдокументації від 11.02.2021 вона становить 27 992 946 грн і в частині розміру орендної плати, яка тепер складає 839 788, 38 грн на рік.
7. Відповідач проти задоволення позову заперечував і зазначав, що в укладеному договорі відсутня вказівка на можливість зміни орендної плати з причин збільшення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зауважував також, що на підставі узгоджених умов договору він самостійно щорічно проводить перерахунок річної орендної плати з урахуванням інфляційних процесів, а тому розмір орендної плати, який ним сплачується і так є актуальним, змін не потребує. Окремо Підприємство заявило про сплив позовної давності.
8. Рішенням місцевого господарського суду позов повністю задоволено. Задовольняючи позовні вимоги господарський суд першої інстанції виходив з того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна, що відбулась у зв`язку із затвердженням Міськрадою нової технічної документації, є підставою для перегляду розміру земельного податку. Оскільки сторони у самому договорі передбачили, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, який внаслідок зміни нормативної грошової оцінки відповідно також змінився, слід дійти висновку про наявність у даному випадку підстав для внесення змін у договір. Суд вказав також, що позовну давність з вимогами у даній справі Прокурором не пропущено.
9. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку, постановою апеляційного господарського суду рішення місцевого господарського суду було скасовано та прийнято нове, яким у позові відмовлено. Приймаючи вказану постанову апеляційний суд відмітив, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною і з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами цього спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування, як про те безпідставно зазначив місцевий господарський суд. Такі рішення Міськради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо б сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, однак у даному випадку цього не відбулося. Оскільки апеляційний суд відмовив у позові по суті, рішення місцевого суду в частині вирішення питання про сплив позовної давності не переглядав.
10. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, заступник керівника Львівської обласної прокуратури (далі також «Прокурор») звернувся до Касаційного господарського суду з касаційною скаргою, у якій просив її скасувати, а рішення місцевого суду залишити в силі. Зазначав про помилковість наведених вище висновків суду апеляційної інстанції і стверджував, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є самостійною підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зауважував, що зміна нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду орендної плати незалежно від домовленості сторін договору про можливість такого перегляду.
11. За викладеного у цьому провадженні перед Касаційним господарським судом стояло два ключові питання, які узагальнено можна сформулювати так:
«Чи є зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (затвердження відповідним рішенням органу місцевого самоврядування) підставою для перегляду розміру орендної плати за землі комунальної власності?»
«Чи необхідною є окрема узгодженість сторін договору про те, що розмір орендної плати за земельну ділянку комунальної форми власності переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки цієї ділянки чи такий перегляд відбувається незалежно від домовленості сторін про це?»
12. Вирішуючи вказані питання колегія суддів Касаційного господарського суду звернулась до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, що були викладені у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 і в результаті по першому питанню дійшла висновку про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної форми власності, а по другому про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди про можливість такої зміни.
13. За викладеного, Касаційний господарський суд погодився з доводами касаційної скарги Прокурора по суті, однак, виходячи із меж перегляду справи в суді касаційної інстанції касаційну скаргу задовольнив частково, оскаржувану постанову апеляційного господарського суду скасував, а цю справу направив на новий розгляд до господарського суду апеляційної інстанції, позаяк констатував, що питання спливу (чи ні) позовної давності в рамках апеляційного провадження (через неправильне вирішення спору) так і залишилося не розглянутим.
14. Далі детально.
Фактичні обставини спору
15. На підставі рішення 8 сесії Міськради V скликання від 27.10.2006 № 136, між Позивачем та Відповідачем 15.12.2006 був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), загальною площею 2,4588 га, кадастровий номер 7310136900:40:003:0029, що розташована на вул. Мисливській, 7 в м. Чернівці, для обслуговування виробничих будівель. Договір укладено строком до 30.12.2055 (пункт 4 Договору).
1) Відповідно до пункту 3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 3 607 060 грн, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему № 2206 від 30.11.2006, економіко-планувальна зона № 66.
2) Пунктом 5 Договору передбачено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі і становить 63 123,55 грн (місцевим господарським судом було установлено, що для розрахунку розміру річної орендної плати за цим Договором встановлювалася ставка 3 % від нормативної грошової оцінки за оренду земельної ділянки).
3) Пунктом 9 Договору сторони передбачили умови перегляду орендної плати, а саме: зміни умов господарювання, передбачених цим Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
4) В пункті 26 Договору сторони визначили, що зміна умов Договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
16. Рішенням Міськради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв.м, який введено в дію з 01.07.2008.
17. 23.10.2008 Міськрадою було прийнято рішення № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», яким затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, що набрало чинності з 01.01.2009. Пунктом 5 зазначеного Положення визначено розмір орендної плати за земельні ділянки у відсотках від нормативної грошової оцінки, а саме пунктом 5.1 визначено ставку орендної плати за спірну земельну ділянку в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.
18. Відділом у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області надано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. Мисливська, 7 (кадастровий номер 7310136900:40:003:0029), відповідно до якого станом на 11.02.2021 нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки становить 27 992 946 грн.
19. Судами установлено, що Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради направляв на адресу Підприємства письмову пропозицію № 04/1310 від 16.03.2012 щодо внесення змін до умов Договору в частині орендної плати. В даній пропозиції підставою внесення змін до договору зазналося рішення Міськради: № 715 від 23.10.2008 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях» та № 510 від 12.02.2008 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення».
20. Дана пропозиція Відповідачем залишена без відповіді та належного реагування.
Узагальнений зміст позовних вимог і підстав позову
21. Посилаючись, зокрема, на вказані обставини у лютому 2021 року в інтересах держави в особі Міськради з позовом до господарського суду звернувся Прокурор.
22. У позові просив внести зміни до Договору, шляхом викладення:
- пункту 3 Договору в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.02.2021 № 34/107-21 становить 27 992 946 грн, економіко-планувальна зона № 77»;
- пункту 5 Договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 839 788, 38 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі».
23. Позовні вимоги мотивував зміною розміру нормативної грошової оцінки орендованої Відповідачем земельної ділянки, погодженою сторонами у пункті 9 Договору можливістю внесення змін у нього та ухиленням Підприємства від укладення надісланої йому додаткової угоди до Договору з новою річною орендною платою.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
24. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 24.06.2021 позов задоволено. Внесено у Договір, запропоновані Прокурором зміни.
1) Місцевий господарський суд погодився з доводами Прокурора про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна, що відбулась у звязку із затвердженням Міськрадою нової технічної документації, є підставою для перегляду розміру земельного податку. Оскільки сторони у самому договорі передбачили, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, який внаслідок зміни нормативної грошової оцінки відповідно також змінився, суд дійшов висновку про наявність у даному випадку підстав для внесення змін у Договір.
2) Заявлену Прокурором ставку для обрахунку орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки суд визнав обґрунтованою та такою, що відповідає Положенню про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях. Окремо суд перевірив і застосований у наданому витязі із техдокументації коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки і констатував, що він цілком відповідає Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489.
3) Щодо заяви Відповідача про сплив позовної давності суд вказав, що право на внесення змін до Договору у Позивача виникло 01.07.2008 (у зв`язку з прийняттям Міськрадою рішення від 12.02.2008 № 510) і може бути реалізоване протягом всього строку дії вказаного Договору, а тому у даному випадку наявне триваюче правопорушення, а відтак позовну давність Прокурором не пропущено.
25. За наслідками перегляду цієї справи в апеляційному порядку, постановою Західного апеляційного господарського суду від 26.01.2022 рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
1) Постанова апеляційного господарського суду мотивована тим, що за змістом статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
2) Пунктом 9 Договору сторони чітко передбачили умови перегляду орендної плати, якою є, зокрема, зміна розмірів земельного податку.
3) З огляду на те, що згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов Договору підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.
4) Рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку Міськради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до Договору в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.
5) Рішення Міськради могли б бути підставою для внесення змін до Договору, якщо б сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.