ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 червня 2022 року
м. Київ
cправа № 926/326/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Берднік І. С.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Козьми Юлії Миколаївни
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.01.2022 (судді: Кравчук Н. М. - головуючий, Скрипчук О. С., Плотніцький Б. Д.) і рішення Господарського суду Чернівецької області від 15.06.2021 (суддя Гушилик С. М.) у справі
за позовом виконавчого комітету Чернівецької міської ради
до фізичної особи-підприємця Козьми Юлії Миколаївни
про стягнення 1 753 278,77 грн неустойки та звільнення нежилого приміщення
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У січні 2021 року виконавчий комітет Чернівецької міської ради (далі - виконком Чернівецької міськради) звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовом до фізичної особи-підприємця Козьми Юлії Миколаївни (далі - ФОП Козьма Ю. М.) про стягнення 1 753 278,77 грн неустойки за несвоєчасне звільнення орендованого майна за договором № 34/05 найму (оренди) 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд від 22.12.2005 (далі - договір оренди від 22.12.2005) та звільнення нежилого приміщення загальною площею 1012 м2, розташованого за адресою: м. Чернівці, вул. Чкалова, 30.
На обґрунтування позову позивач посилався на те, що договір оренди від 22.12.2005 є припиненим у зв`язку із закінченням (22.07.2019) строку його дії, однак орендоване приміщення відповідач не повернув позивачеві, а тому є підстави для стягнення неустойки за користування річчю, передбаченої положеннями частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України за період із 23.07.2019 по 19.01.2021, та звільнення відповідачем орендованого майна.
1.2. У відзиві на позов ФОП Козьма Ю. М. проти його задоволення заперечила, просила відмовити у позові; зокрема зазначивши про правомірне користування орендованим майном з огляду на продовження дії спірного договору.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 15.06.2021, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.01.2022, позов задоволено.
2.2. Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив із того, що спірний договір припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, проте орендар не виконав обов`язку щодо повернення об`єкта оренди після закінчення дії договору оренди, тому заявлені позовні вимоги про стягнення неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення на підставі частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України, а також про звільнення орендованого майна, за висновком судів, є обґрунтованими.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись з ухваленими у справі рішенням і постановою, ФОП Козьма Ю. М. звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.01.2022 і рішення Господарського суду Чернівецької області від 15.06.2021 у справі, в якій просить скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Скаржник вважає ухвалені у справі судові рішення незаконними через неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права; на обґрунтування підстав касаційного оскарження посилається на положення пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/719/19 щодо продовження строку дії договору найму, та неналежне дослідження судами попередніх інстанцій зібраних у справі доказів, а саме листів від 05.07.2019 № К-1775-01/10, від 31.07.2019 № 02/01- 17/844, від 16.09.2019 № 01/02-11/2/2380 і доказів про їх направлення. Скаржник вважає висновки судів попередніх інстанцій про закінчення строку дії спірного договору, та, відповідно, наявність підстав для звільнення орендованого приміщення та стягнення неустойки такими, що суперечать умовам договору та нормам матеріального права, що регулюють спірні правовідносини; зазначає про те, що судами надано неправильну оцінку доказам щодо сплати орендної плати.
3.2. Відзиву на касаційну скаргу від позивача не надійшло.
4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково.
4.2. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, Комунальне підприємство "Міжнародний аеропорт "Чернівці" (далі - КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці") відповідно до виданого на підставі рішення виконкому Чернівецької міськради від 20.07.2004 № 619/14 свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 27.07.2004 є власником 55/1000 часток будівель і споруд, розташованих за адресою: м. Чернівці, вул. Чкалова, 30.
22.12.2005 між КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці" (наймодавець) та ФОП Козьма Ю. М. (наймач) укладено договір оренди, за умовами якого наймодавець передає, а наймач приймає в тимчасове платне користування 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд загальною площею 604,80 м2, розташованих у м. Чернівцях на вул. Чкалова, 30, з метою використання під розміщення розважально-ресторанного комплексу. Цей договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Блауш Н. З. та зареєстрований в реєстрі за № 10634.
Відповідно до умов зазначеного договору у користування наймача переходять: частина в адмінбудівлі літ. "А", яка складається: на другому поверсі: 2-2 комора площею 3,00 м2, 2-3 мийка площею 17,70 м2, 2-4 коридор площею 29,70 м2, 2-5 кабінет площею 22,50 м2, 2-6 кухня площею 41,30 м2, 2-1 коридор площею 10,90 м2, 2-12 зал площею 214,10 м2, 2-13 ресторан площею 133,00 м2, 2-14 кухня площею 8,00 м2, 2-15 кухня площею 4,90 м2, 1/2 I - сходової клітини площею 8,50 м2; на третьому поверсі: I - сходова клітина площею 8,60 м2, 3-28 коридор площею 7,80 м2, 3-29 мийка площею 7,10 м2, 3-30 мийка площею 18,00 м2, 3-31 коридор площею 17,10 м2, 3-32 комора площею 3,10 м2, 3-33 вбиральня площею 1,00 м2, 3-34 вмивальник площею 1,90 м2, 3-35 душова площею 1,30 м2, 3-36 коридор площею 2,30 м2, 3-37 душова площею 1,30 м2, 3-38 коридор площею 2,30 м2, 3-39 роздягальня площею 10,40 м2, 3-40 цех площею 13,80 м2, 3-41 комора площею 11,00 м2, на першому поверсі: 1/2 I - сходова клітина площею 8,50 м2, загальною площею 604,80 м2, що складають 55/1000 ідеальних часток будівель та споруд.
Відповідно до відомостей із витягу із реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Чернівецьким комунальним бюро технічної інвентаризації від 13.12.2005 № 927071, загальна вартість 55/1000 часток будівель та споруд, що передаються в найм (оренду) становить 376 505,00 грн (пункт 1.5 договору).
У розділі 2 цього договору сторони визначили порядок передачі об`єкта в найм (оренду) та повернення наймодавцю орендованого майна. Так, за змістом пунктів 2.1- 2.3 спірного договору передача нежилих приміщень здійснюється наймодавцем протягом п`яти днів, наступних за днем підписання цього договору, що оформляється актом прийому-передачі, який підписується уповноваженим представниками сторін. Повернення наймодавцю орендованого об`єкта здійснюється протягом п`яти днів з дня припинення дії цього договору за актом прийому-передачі, що підписується уповноваженими представниками сторін. Орендований об`єкт повинен бути переданий наймодавцю в задовільному стані з урахуванням природно-фізичного та технічного зносу.
Відповідно до пункту 3.1 договору оренди від 22.12.2005 строк найму (оренди) нежилих приміщень становить 10 років із моменту прийняття орендованого об`єкта за актом приймання.
Договір може бути продовжений на новий строк, якщо наймач повідомить про це наймодавця не пізніше, ніж 30 днів до спливу строку договору найму. Якщо наймач продовжує користуватися зазначеними нежилими приміщеннями після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором (пункти 3.2, 3.3 спірного договору).
Згідно з пунктами 4.1- 4.4 договору наймач сплачує наймодавцю орендну плату за користування нежилими приміщеннями у розмірі визначеному відповідно до рішення Чернівецької обласної ради від 25.11.2005 № 197-23/05. Розмір орендної плати за весь термін оренди становить 677 707,20 грн. Орендна плата сплачується наймачем щомісяця у розмірі 5647,56 грн, у тому числі ПДВ - 941,26 грн до 15 числа поточного місяця за попередній місяць шляхом перерахунку коштів на рахунок наймодавця.
Відповідно до пунктів 4.11, 4.12 спірного договору за несвоєчасне звільнення та передачу нежилих приміщень наймач зобов`язаний сплатити неустойку у розмірі подвійної облікової ставки за користування майном за час прострочення. У разі припинення або розірвання цього договору наймач сплачує орендну плату до дня передачі наймодавцю нежилого приміщення за актом прийому-передачі.
У пунктах 4.13, 4.14 договору оренди від 22.12.2005 сторони погодили, що у зв`язку з необхідністю проведення капітального ремонту орендованого майна, наймачу зараховується в рахунок орендної плати вартість невід`ємних капітальних поліпшень орендованого майна за умови попереднього письмового погодження кошторисної документації наймодавцем з погодженням обласної ради. У разі якщо вартість виконаних робіт з переведення капітального ремонту часток будівель та споруд відповідно до проектно-кошторисної документації перевищує суму орендної плати на термін дії договору, термін дії договору продовжується до повного покриття витрат, понесених наймачем за погодженням обласної ради.
27.12.2005 за актом прийому-передачі нерухомого майна об`єкт оренди було передано орендареві.
У подальшому до договору оренди від 22.12.2005 сторонами неодноразово вносилися зміни шляхом укладення додаткових угод до нього. Зокрема, 23.01.2006 сторони уклали додатковий договір, яким було внесено зміни щодо порядку розрахунків; додатковим договором від 01.06.2007 сторони погодили зміну власника вказаного в договорі найму з "КП "Міжнародний аеропорт "Чернівці" на "виконавчий комітет Чернівецької міської ради"; додатковим договором від 01.07.2009 сторони внесли зміни щодо проведення наймачем реконструкції з переобладнанням орендованих нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Чернівці, вул. Чкалова, 30, внаслідок яких загальна орендована площа об`єкта змінилась із 604,80 м2 на 1012,00 м2, а також продовжено строк дії договору до 22.07.2019.
Господарські суди попередніх інстанцій установили, що між сторонами у справі велося листування з приводу продовження дії спірного договору. Зокрема, відповідач у листі від 21.06.2019 звертався до позивача із проханням продовжити дію договору шляхом укладення договору на новий строк, а також зарахувати витрати, понесені у зв`язку з невід`ємними поліпшеннями майна, в рахунок сплати орендної плати.
У свою чергу, позивач у відповідь на це звернення у листі від 05.07.2019 поінформував відповідача про закінчення строку дії договору 22.07.2019 і пропонував подати звіт про оцінку вартості орендованого майна.
У листі від 31.07.2019 департамент розвитку Чернівецької міськради запропонував відповідачеві надати звіт про оцінку вартості орендованого майна або звільнити орендовані приміщення. У цьому ж листі відповідача було повідомлено про те, що в разі несвоєчасного звільнення та передачу орендованого майна орендар має сплатити неустойку в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.
У зв`язку з невиконанням відповідачем вимог, зазначених у цих листах, позивач у листі від 16.09.2019 повідомив відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням 22.07.2019 строку дії договору спірного оренди та вказав на обов`язок орендаря повернути в термін до 30.09.2019 балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані за актом приймання передачі.
4.3. Оскільки після припинення договору оренди від 22.12.2005 відповідач не повернув приміщення з оренди, то позивач звернувся до суду з позовом у цій справі, в якому просив стягнути з орендаря неустойку у сумі 1 753 278,77 грн, що передбачено статтею 785 Цивільного кодексу України, а також звільнити займані приміщення.
4.4. Задовольняючи позовні вимоги, попередні судові інстанції дійшли висновку про те, що договір оренди від 22.12.2005 припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено та наявністю заперечень орендодавця щодо продовження строку його дії; відповідач не виконав обов`язку щодо повернення об`єкта оренди за спірним договором, тому наявні підстави для стягнення з нього неустойки за неповернення об`єкта оренди та звільнення орендованого майна.