ПОСТАНОВА
Іменем України
21 червня 2022 року
м. Київ
справа №856/2/21-а
адміністративне провадження № А/990/4/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:
головуючого судді Рибачука А.І.,
суддів: Бучик А.Ю., Тацій Л.В.,
за участю: секретаря судового засідання - Кравченко Т.М.,
представників:
позивача - Осовської М.М.,
відповідача - Фортуни Г.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 856/2/21-а за позовом Чернівецької міської ради (далі - Чернівецька міськрада) до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департамент житлово-комунального господарства Чернівецької міськради, Міське комунальне підприємство "Спецкомбінат", про примусове відчуження земельної ділянки, провадження у якій відкрито
за апеляційною скаргою Чернівецької міськради
на постанову Сьомого апеляційного адміністративного суду від 25.01.2022, ухвалену у складі колегії суддів: головуючого судді Полотнянка Ю.П., суддів Драчук Т.О., Ватаманюка Р.В.,
ВСТАНОВИВ:
І. РУХ СПРАВИ
1. 18.05.2021 Чернівецька міськрада звернулась до суду з позовом, у якому просила:
примусово відчужити у комунальну власність Чернівецької міської територіальної громади в особі Чернівецької міськради, з мотивів суспільної необхідності для розширення Центрального кладовища на АДРЕСА_1 , об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку, площею 0,4187 га з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 та знаходиться на території Чернівецької міської територіальної громади, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, за ціною 58 060,00 грн шляхом перерахування Чернівецькою міськрадою цих коштів, джерелом фінансування є кошти бюджету Чернівецької міської територіальної громади, на зазначений ОСОБА_1 банківський рахунок або внесення коштів на депозит нотаріальної контори за місцем розташування земельної ділянки;
зобов`язати ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку площею 0,4187 га з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224 протягом трьох днів з дня повного попереднього відшкодування вартості земельної ділянки в розмірі 58 060,00 грн на зазначений ОСОБА_1 банківський рахунок або шляхом внесення коштів на депозит нотаріальної контори за місце розташування земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог Чернівецькою міськрадою вказано на те, що рішенням Чернівецької міськради від 25.02.2021 №103 «Про викуп для суспільних потреб земельних ділянок, які межують із Центральним кладовищем на АДРЕСА_1 та визнання такими, що втратили чинність окремих рішень з цього питання, та затвердження розміру викупної ціни земельних ділянок» (далі - рішення Чернівецької міськради № 103), у зв`язку із відсутністю можливості розширення Центрального кладовища на вул. Героїв Майдана, 159-А, для організації місць поховань за рахунок земель запасу міста, вирішено викупити для суспільних потреб земельні ділянки, які розташовані на території Чернівецької міської територіальної громади, зокрема й належну відповідачеві земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224. Проте, відповідачем не надано згоди на викуп цієї земельної ділянки, що стало підставою для звернення до суду з цим позовом.
2. Ухвалою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 11.06.2021 відкрито провадження у вказаній справі.
3. Сьомий апеляційний адміністративний суд постановою від 25.01.2022 відмовив у задоволенні позовних вимог.
4. Не погоджуючись із постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 25.01.2022 Чернівецька міськрада звернулась до Верховного Суд як суду апеляційної інстанції в адміністративних справах відповідно до частини другої статті 292 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України) із апеляційною скаргою, яка надійшла до суду 14.04.2022, в якій позивач просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове - про задоволення позовних вимог.
5. Ухвалою Верховного Суду від 19.04.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чернівецької міськради на постанову Сьомого апеляційного адміністративного суду від 25.01.2022 у справі № 856/2/21-а.
6. Верховний Суд провівши необхідні підготовчі дії ухвалою від 13.06.2022 призначив справу до розгляду.
ІІ. ОБСТАВИНИ СПРАВИ
7. Предметом позову в цій справі є земельна ділянка площею 0,4187 га, яка розташована на території Чернівецької міської територіальної громади, з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Зазначена земельна ділянка належить на праві власності ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна.
Судом встановлено, що рішенням Чернівецької міськради від 25.02.2021 №103, у зв`язку із відсутністю можливості розширення Центрального кладовища на вул. Героїв Майдана, 159-А для організації місць поховань за рахунок земель запасу міста, вирішено викупити для суспільних потреб земельні ділянки, які розташовані на території Чернівецької міської територіальної громади з наступними кадастровими номерами: 7321082700:01:002:0217, 7321082700:01:002:0397, 7321082700:01:002:0402, 7321082700:01:002:0395, 7321082700:01:002:0399, 7321082700:01:002:0224.
Підпунктом 3.6 пункту 3 рішення Чернівецької міськради №103 затверджено розмір викупної ціни земельної ділянки площею 0,4187 га (кадастровий номер 7321082700:01:002:0224) 58 060, 00 грн (підстава: звіт від 14.01.2021 про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,4187 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7321082700:01:002:0224).
Також судом встановлено, що вартість (викупна ціна) земельної ділянки кадастровий номер 73521082700:01:002:0224, що підлягає викупу для суспільних потреб, позивачем визначена на підставі незалежної оцінки (на дату оцінки: 14.01.2021), проведеної Чернівецькою філією Державного підприємства «Вінницький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 45/20 від 31.01.2020), про що складено згаданий вище звіт.
Для визначення вартості об`єкта оцінки оцінювач прийняв рішення використовувати наступні методи: за методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за паї та за методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за земельні ділянки с/г призначення державної власності.
Визначена оцінювачем вартість земельної ділянки площею 0,4187 га за вказаними методами становить: 58060, 00 грн/13,87 грн за кв.м.
Під час оцінки оцінювачем були використані наступні джерела інформації:
- щотижневик "Від і До" за 2018-2019 роки;
- дані Головного управління Держгеокадастру в Чернівецькій області;
- дані Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастру).
19.03.2021 рекомендованим листом з повідомленням за №01/02-08/669 на ім`я відповідача було надіслано пропозицію про надання згоди чи відмови в проведенні переговорів щодо умов викупу земельних ділянок, які перебувають у його власності. Вказаний лист був вручений відповідачу 29.03.2021, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.
Відсутність добровільної згоди відповідача на викуп земельної ділянки для суспільних потреб стала підставою для звернення з цим адміністративним позовом до суду.
ІІІ. ОЦІНКА СУДУ
8. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, Сьомий апеляційний адміністративний суд виходив із того, що письмове повідомлення, що надіслане власнику земельної ділянки, щодо викупу земельної ділянки щодо якої виник спір у цій справі, не містить в повному об`ємі інформації, передбаченої частиною п`ятою статті 10 Закону України від 17.11.2009 № 1559-VI «Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (далі - Закон № 1559-VI), а тому відповідач не повідомлений належним чином про викуп земельної ділянки для суспільних потреб, яка перебуває у його власності.
Окрім того, суд першої інстанції вказав на те, що застосовані методичні підходи (за методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за паї та за методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за земельні ділянки с/г призначення державної власності) не відповідають вимогам законодавства та встановленим нормам і правилам оцінки земельних ділянок, оскільки оцінювана земельна ділянка перебуває у приватній власності, не надається в оренду чи ренту, а отже вибраний методичний підхід суперечить меті оцінки. При цьому суд вказав на те, що для визначення ринкової вартості земельної ділянки при наявності розвинутого ринку аналогічних об`єктів повинен використовуватись метод порівняння (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок). Також суд зазначив, що згадана вище експертна грошова оцінка не може бути застосована у спірних правовідносинах, оскільки вона проведена без ретельного аналізу даних про об`єкт оцінки, його фізичних характеристик, правового стану, особливостей місця розташування та використання.
IV. ДОВОДИ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
9. Апеляційна скарга мотивована, зокрема тим, що відповідач фактично не погоджується із викупною ціною земельної ділянки. При цьому апелянт вказує на те, що оскільки судом першої інстанції поставлено під сумнів надану позивачем експертну грошову оцінку, суд мав всі правові підстави для призначення судом повторної експертизи.
V. ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
10. Верховний Суд, заслухавши доповідь судді-доповідача про обставини, необхідні для ухвалення судового рішення судом апеляційної інстанції, пояснення позивача та, переглянувши справу за наявними у ній і додатково поданими доказами, перевірив законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, та дійшов висновку про відсутність підстав для її задоволення з огляду на таке.
11. Правові, організаційні та фінансові засади регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності визначені Законом № 1559-VI.
12. Відповідно до статті 1 Закону № 1559-VI примусове відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності - це перехід права власності на земельні ділянки, інші об`єкти нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду.
13. За змістом частин першої - третьої статті 4 Закону 1559-VI фізичні або юридичні особи не можуть бути протиправно позбавлені права приватної власності на земельні ділянки, інші об`єкти нерухомого майна, що на них розміщені.
Викуп чи примусове відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, допускається на підставі та в порядку, встановлених цим Законом.
Примусове відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості на підставі та в порядку, встановлених законом.
14. За змістом частини першої статті 7 Закону № 1559-VI органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень та в порядку, визначених цим Законом, мають право викупу земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для таких суспільних потреб, зокрема, як створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ.
15. У статті 8 Закону № 1559-VI визначено, що органи виконавчої влади відповідно до своїх повноважень та в порядку, визначених цим Законом, приймають рішення про викуп земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені (крім об`єктів, викуп яких віднесено до повноважень органів місцевого самоврядування), для таких суспільних потреб, зокрема, як створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ.
16. Відповідно до частини другої статті 10 Закону № 1559-VI орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, зобов`язаний письмово повідомити про це їх власника (власників) протягом п`яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше як за три місяці до їх викупу. Цей строк поширюється також на тих осіб, які стануть власниками таких об`єктів протягом трьох місяців з дня надходження зазначеного повідомлення.
17. Згідно із частиною п`ятою статті 10 Закону № 1559-VI у письмовому повідомленні, що надсилається власнику (власникам) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, які підлягають викупу для суспільних потреб, зазначається інформація щодо:
об`єктів викупу, їх місцезнаходження, а для земельних ділянок додатково - площі, кадастрового номера (за наявності), категорії земель;
мети викупу;
умов викупу (орієнтовна викупна ціна, строк викупу, джерело фінансування витрат, пов`язаних з викупом), а також відомостей про земельну ділянку, інші об`єкти нерухомого майна, що можуть бути надані замість викуплених;
прав і обов`язків власника (власників) земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що на ній розміщено, які виникли у зв`язку з їх викупом відповідно до закону;
відомостей про житловий будинок, жиле приміщення (місцезнаходження, площа), що надається замість викуплених.
18. Згідно з частинами першою, третьою статті 11 Закону № 1559-VI власник (власники) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, протягом одного місяця з дня отримання інформації (письмового повідомлення) згідно із статтею 10 цього Закону письмово повідомляє відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування про надання згоди на проведення переговорів щодо умов викупу або відмову від такого викупу.
У разі надання власником (власниками) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, згоди на проведення переговорів щодо умов їх викупу представники органу, який прийняв рішення про їх викуп, після отримання власником (власниками) цих об`єктів інформації (письмового повідомлення) проводять переговори з власником (власниками) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо викупної ціни, строків та інших умов викупу.
19. Порядок викупу земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб регламентовано положеннями статті 12 Закону № 1559-VI, згідно із положеннями частини першої якої викуп земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі надання особі у власність земельної ділянки чи іншого майна замість викупленого може укладатися договір міни.
20. Згідно із частиною другою статті 12 Закону № 1559-VI викуп земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, може здійснюватися лише за згодою їх власників.
У разі досягнення згоди щодо викупу земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, сторони укладають договір купівлі-продажу (іншого правочину, що передбачає передачу права власності).
21. Власник земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо яких органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування прийнято рішення про викуп з підстав, які допускають примусове відчуження такого майна з мотивів суспільної необхідності, зобов`язаний сприяти представникам зазначених органів і суб`єктам, уповноваженим на проведення експертної грошової оцінки вартості такої земельної ділянки та оцінки житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, у визначенні розміру збитків, що підлягають відшкодуванню, доступі до об`єктів оцінки і до наявної у власника інформації про них (частина четверта статті 12 Закону № 1559-VI).
22. Відповідно до частини першої статті 15 Закону № 1559-VI у разі неотримання згоди власника земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з викупом цих об`єктів для суспільних потреб зазначені об`єкти можуть бути примусово відчужені у державну чи комунальну власність лише як виняток з мотивів суспільної необхідності і виключно під розміщення: об`єктів національної безпеки і оборони; лінійних об`єктів та об`єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об`єктів, необхідних для їх експлуатації; об`єктів, пов`язаних із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення; об`єктів природно-заповідного фонду; кладовищ.
23. У разі недосягнення згоди щодо умов договору купівлі-продажу (іншого правочину, що передбачає передачу права власності) протягом шести місяців з дня прийняття рішення про викуп земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, зазначені об`єкти можуть бути примусово відчужені у державну чи комунальну власність лише як виняток з мотивів суспільної необхідності і виключно для будівництва автомобільних доріг загального користування державного значення, мостів, естакад та об`єктів, необхідних для їх експлуатації, на умовах концесії (частина друга статті 15 Закону № № 1559-VI)