Постанова
Іменем України
15 червня 2022 року
м. Київ
справа № 576/1817/21
провадження № 61-3393 св 22
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач), Гулька Б. І.,
Коломієць Г. В.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Слобідський шлях»,
відповідачі: фізична особа-підприємець ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
представник фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 - адвокат Кугай Андрій Володимирович,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 - адвоката Кугая Андрія Володимировича, на рішення Глухівського міськрайонного суду Сумської області від 14 грудня 2021 року у складі судді Колодяжного А. О.
та постанову Сумського апеляційного суду від 08 лютого 2022 року у складі колегії суддів: Собини О. І., Криворотенка В. І., Левченко Т. А.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «Слобідський шлях» (далі - ТОВ «Слобідський шлях, товариство) звернулося до суду
з позовом до фізичної особи-підприємця (далі - ФОП) ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання поновленим договору оренди землі, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
В обґрунтування позовних вимог, із урахуванням заяви про зміну
предмета позову, товариство зазначало, що 24 квітня 2009 року
між ОСОБА_3 (орендодавцем) та ТОВ «Слобідський шлях» (орендарем) було укладено договір оренди землі № 37, згідно з умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування строком на десять років земельну ділянку, площею 4,14 га ріллі, сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Горілівської сільської ради Глухівського району Сумської області (на даний час - Березівської сільської ради Шосткинського району Сумської області), належну ОСОБА_3 на праві приватної власності.
Указаний договір було зареєстровано у Глухівському районному реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (далі - ДП «Центр ДЗК»), про що у Державному реєстрі земель 02 жовтня 2009 року вчинено запис № 040961701664.
У подальшому товариство дізналося, що ОСОБА_3 у 2014 році помер і його спадкоємцем став ОСОБА_2 , який у порядку спадкування набув право власності на вказану вище земельну ділянку 08 серпня 2020 року.
Вказувало, що строк дії договору оренди землі закінчився після смерті орендодавця ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ), але до державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником (спадкоємцем)
(08 серпня 2020 року), такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця (частина сьома статті 19 Закону України «Про оренду землі»).
Товариство, як добросовісний орендар, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк,
у порядку та строки, визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», одразу після того як дізналося про оформлення відповідачем спадкових прав, 31 травня 2021 року направило лист про поновлення договору оренди землі на той самий строк та тих самих умовах, до якого додало проєкт додаткового договору до договору оренди землі
від 24 квітня 2009 року № 37. Також запропонувало привести договір відповідно до ринкових умов (збільшити орендну плату, строк дії договору
7 років) та вжити заходів для отримання орендної плати за період з 2014
по 2020 роки (повідомити реквізити поточного рахунку).
При цьому ОСОБА_2 заперечень проти поновлення договору оренди землі не висловлював, як і не повідомляв про зміну власника земельної ділянки.
Натомість, 25 листопада 2020 року ОСОБА_2 передав вказану земельну ділянку в оренду ФОП ОСОБА_1 на підставі укладеного між ними договору оренди землі від 25 листопада 2020 року.
Позивач уважав, що укладений між відповідачами договір оренди землі суперечить чинному законодавству і порушує його права, як орендаря, оскільки його право оренди ще не закінчилося.
Товариством виконано всі передбачені Законом України «Про оренду землі» умови для поновлення укладеного 24 квітня 2009 року договору оренди землі, зокрема, товариство, як належний землекористувач, після закінчення його дії продовжив користуватися спірною земельною ділянкою, належним чином виконував його умови, жодних заперечень від ОСОБА_2 протягом місяця після закінчення строку його дії не надходило.
З урахуванням наведеного, товариство просило суд:
- визнати недійсним договір оренди землі б/н від 25 листопада
2020 року, укладений між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55436032 від 01 грудня 2020 року, прийняте Березівською сільською радою, яким зареєстровано право оренди ФОП ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 4,142 га кадастровий номер 5921581900:06:001:0134;
- визнати поновленим договір оренди землі від 24 квітня 2009 року
№ 37, укладений між ОСОБА_2 та товариством, зареєстрований 02 жовтня 2009 року, шляхом укладення додаткового договору у наведеній товариством редакції (а. с. 134-138);
- стягнути понесені товариством судові витрати.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Глухівського міськрайонного суду Сумської області від 14 грудня 2021 року позов ТОВ «Слобідський шлях» задоволено частково.
Визнано недійсним з моменту укладення договір оренди земельної ділянки площею 4,1420 га ріллі, кадастровий номер 5921581900:06:001:0134, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Горілівської сільської ради Глухівського району Сумської області (на даний час на території Березівської сільської ради Шосткинського району Сумської області), укладений 25 листопада 2020 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 .
Скасовано запис про державну реєстрацію договору оренди землі б/н
від 25 листопада 2020 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки, площею 3,8145 га, кадастровий номер 5921581900:06:001:0134, розташованої на території Горілівської сільської ради Глухівського району Сумської області (на даний час -
на території Березівської сільської ради Шосткинського району Сумської області), вчинений державним реєстратором Березівської сільської ради Глухівського району Сумської області державної адміністрації
Безуглою В. С., від 25 листопада 2020 року, номер запису 39458634.
Визнано поновленим договір № 37 оренди землі від 24 квітня 2009 року, зареєстрований Глухівським районним реєстраційним відділенням Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» за № 040961701664
від 02 жовтня 2009 року, шляхом укладення додаткового договору
у наведеній редакції:
«ДОДАТКОВИЙ ДОГОВІР
до Договору № 37 оренди землі від 24.04.2009р.
с. Кучерівка ____________ 2021 року
гр. ОСОБА_2 (надалі іменується «Орендодавець»), що діє на підставі своєї цивільної дієздатності, з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» (надалі іменується «Орендар») в особі Директора Мигуна Андрія Анатолійовича, який діє
на підставі Статуту, з іншої сторони, (в подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо - «Сторона»), уклали цей Додатковий Договір до Договору №37 оренди землі від 24.04.2009 р., зареєстрований у Глухівському районному реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії
ДП «Центр Державного земельного кадастру» 02.10.2009 р. за №040961701664 (далі - Основний Договір), про наступне:
1.Сторони погодили внести такі зміни та доповнення до Основного Договору:
1.1.У зв`язку з переходом права власності на земельну ділянку, орендовану Орендарем за Основним Договором, до гр. ОСОБА_2 відповідно до закону, гр. ОСОБА_2 (адреса: АДРЕСА_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Новомосковським МВ УМВС України в Дніпропетровській області 27.03.2000р., ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) набуває всіх прав та обов`язків Орендодавця за Основним Договором.
1.2.Сторони погодили викласти Основний Договір у такій редакції:
« Договір №37 оренди землі
с. Кучерівка Глухівського району 24 квітня 2009 р.
Орендодавець - Громадянин(ка) ОСОБА_2 , який діє на підставі власної цивільної правосуб`єктності, з одного боку, та Орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю «Слобідський шлях» в особі Директора Мигуна А.А., який діє на підставі Статуту, з другого боку, уклали цей договір оренди землі про нижченаведене:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1. Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Березівської сільської ради Сумської області.
ОБ`ЄКТ ОРЕНДИ
2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,142га, у тому числі рілля 4,142 га, кадастровий номер земельної ділянки 5921581900:06:001:0134.
3. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: _____відсутні_______, а також інші об`єкти інфраструктури: ____ відсутні ___.
4. Земельна ділянка передається в оренду разом з: ______ відсутні ____.
5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 110327,08гривень.
6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати
її ефективному використанню: ___ відсутні __.
7. Інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: земельна ділянка повинна використовуватись із дотриманням вимог агротехнічних вимог.
СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ
8. Договір укладено строком на 7 (сім) років до 20 серпня 2027 року.
Після закінчення строку даний договір може бути поновлений на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення
з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення
з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення
з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
ОРЕНДНА ПЛАТА
9. Орендна плата вноситься щорічно у розмірі 10% (десять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до п. 5 цього Договору в рік, що складає 11032,71 грн. (одинадцять тисяч тридцять дві грн. 71 коп.).
Орендна плата сплачується у грошовій формі за вирахуванням всіх необхідних платежів (податків, зборів) згідно з чинним законодавством України. За згодою сторін орендна плата може сплачуватися
у натуральній та/або відробітковій формах, в такому випадку обрахування орендної плати здійснюється
за ринковими цінами.
10. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексації.
11.Орендна плата вноситься у такі строки: до 20 числа останнього у звітному році місяця.
12.Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами та/або накладними. Підписання відповідного акту (накладної) свідчить про досягнення згоди про відповідну форму сплати орендної плати.
13.Розмір орендної плати може переглядатися у разі:
*зміни умов господарювання, передбачених договором;
*зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством,
*погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
*в інших випадках, передбачених законом.
14.У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,5 % несплаченої суми за кожний день прострочення.
УМОВИ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
15. Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
16.Цільове призначення земельної ділянки (категорія земель): землі сільськогосподарського призначення.
17.Умови збереження стану об`єкта оренди: дотримуватись агротехнічних вимог при використанні земельної ділянки.
УМОВИ І СТРОКИ ПЕРЕДАЧІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В ОРЕНДУ
18. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення.
19.Інші умови передачі земельної ділянки в оренду: орендарю надається право обміну орендованої земельної ділянки на період дії цього договору лише за згодою орендодавця.
20.Орендар не вправі вносити право оренди на земельну ділянку до статутного капіталу господарського товариства, передавати право оренди на земельну ділянку в заставу.
УМОВИ ПОВЕРНЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
21. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних
із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.
22. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.
23. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі, підлягають відшкодуванню.
24. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються:
фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
25. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
ОБМЕЖЕННЯ (ОБТЯЖЕННЯ) ЩОДО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
26. На орендовану земельну ділянку можуть бути встановлені обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб відповідно до технічної документації.
27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.
ІНШІ ПРАВА ТА ОБОВ`ЯЗКИ СТОРІН
28. Права орендодавця : вимагати від орендаря:
*використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з цим договором;
*дотримуватись екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів;
*своєчасного внесення орендної плати.
29.Обов`язки орендодавця:
*передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам цього договору;
*забезпечувати відповідно до закону права третіх осіб;
*не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою;
*відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану земельної ділянки
та проведені за згодою орендодавця;
*попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі
її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести
до погіршення стану самого об`єкта оренди;
30. Права орендаря :
*самостійно господарювати на землі з дотриманням умов цього договору;
*отримувати доходи;
*передавати земельну ділянку в суборенду;
*переважного перед іншими особами права на придбання орендованої земельної ділянки відповідно
до закону;
*переважного права на укладення договору оренди на новий строк відповідно до закону.
31. Обов`язки орендаря:
*приступати до використання земельної ділянки в строки встановлені цим договором;
*виконувати встановлені щодо земельної ділянки обмеження в обсязі, передбаченому законом та цим договором;
*дотримуватися режиму природоохоронного використання земель.
РИЗИК ВИПАДКОВОГО ЗНИЩЕННЯ АБО ПОШКОДЖЕННЯ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ ЧИ ЙОГО ЧАСТИНИ
32. Ризик випадкового знищення або пошкодження об`єкта оренди чи його частини несе орендодавець.
СТРАХУВАННЯ ОБ`ЄКТА ОРЕНДИ
33. Згідно з цим договором об`єкт оренди не підлягає страхуванню.
ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ ТА ПРИПИНЕННЯ ЙОГО ДІЇ
34. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
35. Дія договору припиняється у разі:
*закінчення строку дії, на який його було укладено;
*придбання орендарем земельної ділянки у власність;
*викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки
з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
*ліквідації юридичної особи - орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
36. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
*взаємною згодою сторін;
*рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
37. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
38. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
39.3а невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно
до закону та цього договору.
40. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе,
що це порушення сталося не з її вини.
ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
41. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами. Право оренди на земельну ділянку підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Цей договір укладено у двох оригінальних примірниках - по одному для кожної сторони.
РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН
ОРЕНДАР Товариство з обмеженою відповідальністю „Слобідський шлях" 41426, Сумська обл., Глухівський р-н, с. Кучерівка, вул. Радянська, б. 19, р/р НОМЕР_3 Банк АТ «ОТП Банк» , МФО: 300528 ЄДРПОУ 35051462ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОСОБА_2 місце проживання: АДРЕСА_1 , паспорт паспорт НОМЕР_1 , виданий Новомосковським МВ УМВС України в Дніпропетровській області 27.03.2000р. ідентифікаційний номер НОМЕР_2 __________________ _____________________ »
2. Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України, Сторони погодили,
що дія цього Додаткового договору поширюється на правовідносини,
що виникли між ними з 20.08.2020 року. При цьому, оплата орендної плати за період до 2020 року (включно) здійснюється Орендарем в безготівковому порядку - протягом трьох робочих днів з моменту отримання Орендарем реквізитів поточного рахунку Орендодавця, або готівкою - в день відвідування Орендодавцем Орендаря за місцем знаходження останнього.
3. Даний Додатковий договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами, з урахуванням пункту 2 цього Додаткового договору. В разі вимог чинного законодавства України, зміни Основного Договору підлягають державній реєстрації відповідно до закону.4. Даний Додатковий договір
є невід`ємною частиною Основного Договору.
ОРЕНДАР Товариство з обмеженою відповідальністю «СЛОБІДСЬКИЙ ШЛЯХ» 41426, Сумська обл., Глухівський р-н, с. Кучерівка, вул. Радянська, б. 19, /НОМЕР_4 Банк АТ «ОТП Банк» , МФО: 300528 ЄДРПОУ 35051462 Директор _____________ А.А. МигунОРЕНДОДАВЕЦЬ ОСОБА_2 місце проживання: АДРЕСА_1 , паспорт паспорт НОМЕР_1 , виданий Новомосковським МВ УМВС України в Дніпропетровській області 27.03.2000р. ідентифікаційний номер НОМЕР_2 _____________________».Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що положеннями
частини третьої статті 148-1 ЗК України передбачено обов`язок особи,
яка набула право власності на земельну ділянку, повідомити про це
її користувачів протягом одного місяця з дня набуття права власності.
ІНФОРМАЦІЯ_2 товариство дізналося, що у 2014 році помер попередній орендар ( ОСОБА_3 ) і його спадкоємцем став ОСОБА_2 , який
08 серпня 2020 року набув право власності на спірну земельну ділянку, однак не повідомив про це позивача (орендаря). Зазначені обставини відповідачами не спростовано.
При цьому, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, товариство зобов`язано повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
Позивач належно виконував свої обов`язки орендаря за договором оренди, своєчасно сплачував орендну плату. В установлені законом строки
та умови, 31 травня 2021 року він повідомив орендодавця (нового власника спірної земельної ділянки - ОСОБА_2 ) про намір поновити дію договору, до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, натомість передав вказану земельну ділянку в оренду ФОП ОСОБА_1 (оспорюваний договір оренди землі від 25 листопада 2020 року).
Незважаючи на те, що позивач не є стороною оспорюваного договору оренди землі від 25 листопада 2020 року, однак являється орендарем спірної земельної ділянки, переважне право якого на поновлення договору оренди землі на новий строк порушено, позовні вимоги про визнання його недійсним суд уважав обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Крім того, суд уважав, що вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ФОП ОСОБА_1
на спірну земельну ділянку, не є належним способом захисту порушеного права (сформульована некоректно). У даному випадку підлягає скасуванню не рішення про державну реєстрацію права, а запис про проведену державну реєстрацію права власності. У цій частині послався на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/3/18-а (провадження № 11-474апп19), від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19).
Судом першої інстанції враховано відповідну судову практику Великої Палати Верховного Суду щодо застосування положень земельного законодавства, якими визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця
за наявності наміру поновити договір оренди землі.
Постановою Сумського апеляційного суду від 08 лютого 2022 року апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_1 , яка подана його представником - адвокатом Кугаєм А. В., задоволено частково. Рішення Глухівського міськрайонного суду Сумської області від 14 грудня 2021 року в частині вирішення позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав скасовано з ухваленням в цій частині нового рішення.