ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 червня 2022 року
м. Київ
cправа № 914/2651/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий (доповідач), Мачульський Г. М., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Барком"
на рішення Господарського суду Львівської області від 13.01.2021 (суддя Стороженко О. Ф.)
і постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.11.2021 (головуючий суддя Якімець Г. Г., судді Гриців В. М., Матущак О. І.)
у справі № 914/2651/20
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Барком"
до Поморянської селищної ради Золочівського району Львівської області
за участю заступника керівника Львівської обласної прокуратури,
про визнання протиправною бездіяльності сільської ради та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,
(у судовому засіданні взяв участь прокурор - Костюк О. В.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Вступ
1. Позивач (орендар) звернувся із позовом до орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
2. Суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення не на користь позивача.
3. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином:
(1) чи дотримався позивач процедури поновлення договору оренди землі, передбаченої законодавством та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця;
(2) якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.
Короткий зміст позовних вимог
4. Товариство з обмеженою відповідальністю "Барком" (далі - позивач, ТОВ "Барком") звернулось до Господарського суду Львівської області з позовною заявою до Поморянської селищної ради Золочівського району Львівської області (далі - відповідач, Селищна рада) про визнання протиправною бездіяльності Селищної ради та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 19.05.2015.
5. Позовні вимоги аргументовано тим, що зазначений договір підлягає поновленню відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), проте відповідач, за відсутності заперечень щодо поновлення договору, безпідставно ухиляється від укладення договору про поновлення договору оренди землі від 19.05.2015 (в редакції додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 19.06.2020).
6. Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі, він продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач не направив протягом одного місяця після закінчення строку договору лист - повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.
7. При цьому, ТОВ "Барком" зауважило, що на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача, внаслідок чого позивач набув права орендаря за вищевказаним договором оренди.
Короткий зміст судових рішень
8. Рішенням Господарського суду Львівської області від 13.01.2021 у задоволенні позову відмовлено.
9. Місцевий господарський суд виходив із обставин того, що позивач не надсилав орендодавцю письмове повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, яке передбачено нормою частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та умовами пункту 3.3 договору оренди. Суд зазначив, що факт відсутності своєчасного надіслання позивачем письмового повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зумовлює відсутність правових підстав для застосування до спірних правовідносин норм частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
10. Водночас, установивши те, що у проєкті додаткової угоди до договору оренди землі від 19.05.2015, долученому до позовної заяви, позивачем запропоновано продовжити дію договору на той самий строк (п`ять років), проте, на змінених умовах, які визначають нормативну грошову оцінку та річний розмір орендної плати; при цьому, запропоновано значне зменшення розміру орендної плати, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки цією нормою не передбачено поновлення договору оренди на інших (змінених) умовах, ніж тих, що вже передбачені договором.
11. Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.08.2021 залучено до участі у справі правонаступника відповідача - Поморянську селищну раду Золочівського району Львівської області.
12. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.11.2021 рішення Господарського суду Львівської області від 13.01.2021 залишено без змін.
13. Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі від 19.05.2015 на новий строк, а відтак і не доведення протиправності бездіяльності з боку відповідача щодо укладення додаткової угоди про поновлення цього договору.
14. Окрім висновків, які навів суд першої інстанції, суд апеляційної інстанції вказав, що факт відсутності повідомлення з боку орендаря в установлені законом та договором строки (не пізніше ніж за 30 днів до спливу строку дії договору, тобто до 19.05.2020) про намір поновити договірні відносини на новий строк, чого сторонами у цій справі не заперечувалось, свідчить про відсутність юридичного факту, необхідного для поновлення договору оренди землі в порядку, визначеному статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Короткий зміст вимог касаційної скарги
15. ТОВ "Барком" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 13.01.2021 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.11.2021, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
16. Позивач посилається на застосування судами попередніх інстанцій приписів статті 23 Закону України "Про прокуратуру" щодо участі прокурора у цій категорії справ без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20 та висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц.
17. Зазначає, що суди передніх інстанцій застосували приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також положення законодавства, якими врегульовано використання нормативної грошової оцінки для визначення розміру податку та орендної плати за землю без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.
Окрім цього, скаржник зазначає про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду України від 10.10.2012 у справі № 6-110цс12, постанові Верховного Суду від 01.02.2021 у справі № 727/10298/18-ц та постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 917/1338/18.
18. Також, обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду (1) щодо ефективного способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди на новий строк у випадку коли попри те, що орендарем не дотримано визначеної у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі" процедури завчасного повідомлення орендодавцем про намір поновити договір, орендодавець (орган місцевого самоврядування) приймає рішення про поновлення договору та в рішенні підтверджує раніше визначені істотні умови оренди - строк та орендну плату, однак ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі; (2) виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомого майна, що розташоване на такій земельній ділянці, чи має право орендар незалежно від дотримання процедури, визначеної у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі", вимагати поновлення договору оренди землі на тих самих умовах на новий строк; (3) щодо правової природи нормативної грошової оцінки землі як істотної умови договору оренди - чи є зміна нормативної грошової оцінки землі підставою для відмови орендодавця в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Чи є визначення орендної плати у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки землі погодженням сторонами орендної плати.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
19. 19.05.2015 між Полянською сільською радою (в тексті договору орендодавець) та ТОВ "Барком" (в тексті договору орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності для обслуговування виробничої будівлі в межах населеного пункту с. Поляни по вул. 9-го Травня, 14, загальною площею 1,0000 га (пункт 1.1 договору).
20. Згідно з пунктами 2.2, 2.3, 2.4 договору кадастровий номер земельної ділянки -4621885500:01:004:0005; категорія земель - землі сільськогосподарського призначення; цільове призначення земельної - ділянки для іншого сільськогосподарського призначення, код 01.13 згідно КВЦПЗ.
21. У пункті 2.5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 584 781,40 грн відповідно до витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 18.03.2015 № 19-1311-0.3-1593/2-15, виданого відділом Держземагенства у Золочівському районі Львівської області.
22. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна будівля їдальні, загальною площею 86,5 кв. м (пункт 2.6 договору).
23. Відповідно до пункту 3.1 договору останній укладено на 5 років.
24. У пункті 3.3 договору сторони погодили, що по закінченню строку дії цього договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право перед іншими особами на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до спливу строку дії цього договору. До листа-повідомлення про поновлення цього договору орендар додає проєкт додаткової угоди.
25. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється (пункт 3.4 договору).
26. Згідно з пунктами 4.1, 4.2 договору за оренду майна орендар сплачує орендодавцеві орендну плату. Розмір річної орендної плати за погодженням сторін складає 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, тобто 17 543,44 грн.
27. У пунктах 5.1, 5.2 договору сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду для сушіння, очистки та зберігання зерна. Цільове призначення земельної ділянки для іншого сільськогосподарського призначення.
28. Судами встановлено, що орендар не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк, оскільки не надсилав на адресу орендодавця за місяць до закінчення терміну дії договору відповідний лист-повідомлення.
29. Судами також встановлено, що після закінчення терміну дії договору орендар продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, при цьому орендодавець не заперечував проти такого користування.
30. Листом за вих. № 444 від 23.06.2020 ТОВ "Барком" звернулося до Полянської сільської ради про поновлення договору оренди землі від 19.05.2015. До листа орендар долучив проєкт додаткової угоди від 19.06.2020 про поновлення договору оренди землі, якою змінено умови договору щодо нормативної грошової оцінки (пункт 2.5), а саме: 17 036,33 грн та орендної плати (пункт 4.1), а саме: 511,09 грн.
31. Орендодавець отримав вказаний лист з додатковою угодою 23.06.2020, що підтверджується підписом сільського голови на поданому позивачем листі. Додаткову угоду від 19.06.2020 про поновлення договору оренди землі сільська рада не підписала.
32. 25.06.2020 Полянською сільською радою прийнято рішення № 860 "Про передачу в оренду земельної ділянки для обслуговування виробничої будівлі ТзОВ "Барком", яким надано в оренду земельну ділянку ТОВ "Барком" для обслуговування виробничої будівлі в межах населеного пункту с. Поляни по вул. 9-го Травня, 14, кадастровий номер 4621885500:01:004:0005 площею 1,0 га терміном на 5 років.
33. Пунктом 2 вказаного рішення сільської ради визначено, що відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої відділом ГУ Держгеокадастру у Львівській області у Золочівському районі від 03.06.2020, орендну плату встановити в розмірі 3 % від нормативно грошової оцінки землі, що становить 25 970,83 грн на рік.
34. ТОВ "Барком" зобов`язано в місячний термін укласти договір оренди землі відповідно до чинного законодавства (пункт 3 рішення сільської ради).
35. 26.06.2020 орендар отримав копію вказаного рішення сільської ради та відповідний проєкт Договору оренди землі від 25.06.2020. У пункті 2.6 вказаного договору сільська рада зазначила, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 865 694,40 грн відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03.06.2020 №0-13-0.24-1033/166-20, виданого відділом ГУ Держгеокадастру у Львівській області у Золочівському районі. У пункті 4.2 вказаного договору визначено, що розмір річної орендної плати складає 3 % від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, тобто 25 970,83 грн.
36. Суди встановили, що поданий сільською радою проєкт договору оренди землі ТОВ "Барком" не підписало.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
37. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
38. Судові рішення у справі оскаржуються позивачем з підстав, передбаченої пунктами 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
Щодо суті касаційної скарги
39. Як зазначалося у пунктах 16-18 цієї постанови, підставами касаційного оскарження судових рішень у цій справі є пункти 1 і 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
40. Щодо доводів скаржника, викладених у касаційній скарзі з підстав оскарження судових рішень, визначених пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України Верховний Суд зазначає таке.
41. Процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт. Такий правовий висновок викладено у пунктах 96, 97 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19.
42. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20, дійшла висновку, що заборона на здійснення прокурором представництва в суді інтересів держави в особі державних компаній, передбачена абзацом третім частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру", має застосовуватись з урахуванням положень абзацу першого частини третьої цієї статті, який передбачає, що суб`єкт, в особі якого прокурор може звертатись із позовом в інтересах держави, має бути суб`єктом владних повноважень, незалежно від наявності статусу юридичної особи.
43. Натомість у цій справі прокурор на стадії апеляційного перегляду звернувся із заявою про вступ у справу в інтересах держави в особі Поморянської селищної ради як компетентного органу у спірних правовідносинах, що пов`язані з використанням земельної ділянки комунальної власності та надходженням коштів до місцевого бюджету.
44. При цьому, задовольняючи відповідну заяву апеляційний суд установив дотримання прокурором вимог статті 23 Закону "Про прокуратуру" в частині доведення наявності підстав для представництва інтересів держави в особі зазначеного органу.