ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 травня 2022 року
м. Київ
cправа № 910/20745/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги 1) Київської міської ради і 2) Громадської організації "Парк Жмаченка"
на рішення Господарського суду міста Києва від 28.04.2021 (суддя Джарти В. В.)
і постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2021 (головуючий суддя Куксов В. В., судді Тищенко А. І., Шаптала Є. Ю.)
у справі № 910/20745/20
за позовом Релігійної громади: Помісна церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Громадська організація "Парк Жмаченка",
про визнання недійсним рішення,
(у судовому засіданні взяли участь представники: відповідача - Перепелицін К. М., третьої особи - Меженко А. М., Прилуцька Н. М.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Релігійна громада: Помісна церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва (далі - позивач, Церква) звернулася до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (далі - відповідач, Рада) про визнання недійсним Рішення Ради від 24.09.2020 № 455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного між позивачем та відповідачем у Дніпровському районі міста Києва від 22.10.2004 № 66-6-00197".
2. На обґрунтування позову, позивач послався на порушення оспорюваним рішенням (згідно з яким, зокрема, розірвано укладений між сторонами у справі договір оренди земельної ділянки від 22.10.2004 № 66-6-00197 та надано спірній земельній ділянці статус парку) його прав як орендаря спірної земельної ділянки за таким договором; акцентував на тому, що це рішення прийнято в порушення передбаченого чинним законодавством порядку і всупереч нормам земельного законодавства та з порушенням Регламенту Київської міської ради, затвердженого рішенням Київської міської ради від 07.07.2016 № 579/579 (далі - Регламент); зазначив про відсутність належних доказів на підтвердження доводів про нецільове використання земельної ділянки та про відсутність вини позивача в недотриманні строків завершення забудови спірної земельної ділянки; також вказував на недотримання Радою вимог законодавства в частині надання спірній земельній ділянці статусу парку.
3. Рада проти позову заперечила та зазначила про порушення Церквою норми пункту "а" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням, порушення орендарем договірних зобов`язань щодо завершення реконструкції об`єкта не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору оренди, що згідно з пунктом "г" статті 141 ЗК України, пунктами 11.4, 11.5 договору оренди є підставами для припинення права користування земельною ділянкою. Також вказала, що при прийнятті спірного рішення були дотримані приписи статей 3, 30, 31, 34 Регламенту та про наявність інтересу власника земельної ділянки у підвищенні рекреаційного потенціалу міста Києва.
Короткий зміст судових рішень
4. Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.04.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2021, позов задоволено повністю. Визнано рішення Ради від 24.09.2020 № 455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного між Київською міською радою та Релігійною громадою: Помісна церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва від 22.10.2004 № 66-6-00197" недійсним.
5. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій дійшли висновків, що позивач вчиняв необхідні дії для будівництва об`єкта на виконання умов договору оренди, що свідчить про її цільове використання; наявність документально підтверджених фактів вчинення Церквою необхідних дій для будівництва об`єкта на виконання умов договору оренди нівелює наявність вини позивача у невиконанні умов договору оренди земельної ділянки в частин закінчення забудови протягом трьох років.
6. Також суди вказали, що надання Радою земельній ділянці статусу парку та надання розпорядження здійснити організаційно-правові заходи щодо оформлення права постійного користування земельною ділянкою за умови знаходження на цій ділянці об`єкта незавершеного будівництва спортивного комплексу "Динамо", придбаного позивачем на підставі договір купівлі-продажу від 20.07.2000, не може бути визнана законним з огляду на приписи положень статей 316, 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. Рада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення і постанову, справу № 910/20745/20 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
8. Громадська організація "Парк Жмаченка" (далі - третя особа, ГО "Парк Жмаченка") подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення і постанову, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи відповідача, викладені у касаційній скарзі (узагальнено)
9. У касаційній скарзі Рада зазначає, що діяльність позивача безпосередньо суперечить істотним умовам договору оренди та вимогам статті 629 ЦК України, статей 22, 96, частини 1 статті 141 та частини 1 статті 143 ЗК України, статті 25 Закону України "Про оренду землі" в частині порушення позивачем визначеного приписами пункту 8.4. договору оренди обов`язку закінчити реконструкцію об`єкта на земельній ділянці не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації цього договору, що за змістом пунктів 11.4, 11.5 договору оренди є самостійною підставою для його одностороннього розірвання, а також в частині отримання позивачем містобудівних умов та обмежень від 17.06.2020 № 580 і дозволу на виконання будівельних робіт від 21.12.2020 ІУ013201217815 для здійснення будівельних робіт відмінних, від визначених умовами договору оренди, що свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
10. В частині застосування приписів статті 651 ЦК України, статті 188 ГК України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі" відповідач посилається на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 № 910/8011/17, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17.
11. В обґрунтування підстав касаційного оскарження Рада посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування приписів статей 629 ЦК України, статей 22, 96, частини 1 статті 141 та частини 1 статті 143 ЗК України, статті 25 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах з огляду на здійснення позивачем завершення будівництва духовно-благодійного комплексу з пристосуванням під багатофункціональний комплекс з видом будівництва - нове будівництво, тип об`єкта - будівля/споруда Код ДКБС:1:122.1 Будинки багатоквартирні масової забудови без письмової згоди орендодавця, який надав земельну ділянку для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу, що прямо суперечить як волевиявленню Ради, так і змісту договірних зобов`язань, та свідчить про наявність вини орендаря у тривалому невиконанні договірних зобов`язань, що обґрунтовує правомірність та законність оскаржуваного орендарем рішення Ради, та тягне за собою відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Доводи третьої особи, викладені у касаційній скарзі (узагальнено)
12. Третя особа в обґрунтування підстав касаційного оскарження посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме приписів частин 1, 2 статі 614 ЦК України, частина 1 статті 651 ЦК України, статті 32 Закону України "Про оренду землі", а також незастосування частини 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" за обставин тривалого невиконання орендарем умов договору оренди без жодних на те причин, нецільового використання земельної ділянки і, як наслідок, одностороннього розірвання договору з підстав, визначених у ньому, за відсутності висновку Верховного Суду в подібних правовідносинах.
13. Крім того, скаржник зазначає про недослідження судами першої та апеляційної інстанції ключових доказів, які мають значення для правильного вирішення справи, зокрема, щодо намірів Церкви здійснити забудову спірної земельної ділянки (побудувати новий багатоквартирний житловий будинок) всупереч вимогам договору оренди та містобудівної документації, а саме генеральному плану міста Києва, що підтверджується містобудівними умовами та обмеженнями від 17.06.2020 № 580 та дозволом на виконання будівельних робіт від 21.12.2020 ІУ013201217815, а також щодо незавершення позивачем реконструкції об ʼєкта в строк, встановлений п. 8.4 договору оренди (зокрема бездіяльність Церкви протягом 8 років щодо вчинення дій направлених на виконання умов договору оренди), що цим же договором визначено як підстава для його одностороннього розірвання.
14. У касаційній скарзі третьої особи містяться посилання на постанови Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 16.06.2021 у справі № 375/278/20.
Позиція інших учасників справи
15. Церква подала відзив, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги, просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. У відзиві позивач посилається на безпідставність доводів скаржників щодо недотримання Церквою вимог законодавства і умов договору оренди в частині отримання містобудівних умов і обмежень та дозволу на виконання будівельних робіт, а також підтримує доводи позовної заяви та висновки судів попередніх інстанцій щодо незаконності рішення Ради від 24.09.2020 № 455/9534.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
16. Рішенням Ради від 24.04.2003 № 411/571 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" (далі - рішення від 24.04.2003 № 411/571), а саме пунктом 60 рішення затверджено проєкт відведення земельної ділянки помісній Церкві християн віри євангельської "Християнська надія" у Ленінградському районі м. Києва для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу на вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському районі м. Києва та передано помісній Церкві Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Ленінградському районі м. Києва, за умови виконання п. 60.1 цього рішення, у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,24 га для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу на вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 07.09.1984 № 807/22 "Про відведення земельної ділянки Українській Республіканській Раді "Динамо" для будівництва республіканської спеціалізованої бази "Динамо" по вул. Жмаченка у Дніпровському районі" (лист-згода від 04.01.2002 №05-2).
17. На виконання рішення від 24.04.2003 № 411/571 між Церквою і Радою укладено договір оренди земельної ділянки від 22.10.2004, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) за № 66-6-00197 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. за № 1034 (далі - договір оренди).
18. Відповідно до п. 2.1 договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: - кадастровий номер - 8000000000:66:094:0019; - місце розташування - вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському p-ні м. Києва; - цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу; - розмір - 42424 кв. м (далі - спірна земельна ділянка).
19. Договір укладено на 25 років (пункт 3.1. договору оренди). Отже, строк дії договору до 20.10.2029.
20. За змістом п. 8.4 договору оренди орендар зобов`язаний, в тому числі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди; завершити реконструкцію об`єкта в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; тощо.
21. Пунктом 11.4. договору оренди сторони погодили припинення договору шляхом розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків реконструкції об`єкта, встановлених пунктом 8.4. договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
22. Згідно з пунктом 11.5. договору оренди договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.
23. 24.09.2020 на пленарному засіданні XI сесії Київської міської ради VIII скликання прийнято рішення Ради № 455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного між Релігійною громадою: Помісна Церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва та Київською міською радою від 22.10.2004 № 66-6-00197" (далі - спірне рішення, рішення від 24.09.2020 № 455/9534). Вказаним рішенням ухвалено, зокрема, розірвати договір оренди (1); надати спірній земельній ділянці статус парку відповідно до плану-схеми, що додається (2).