ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 травня 2022 року
м. Київ
cправа № 910/2499/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Берднік І. С.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.10.2021 (судді: Шаптала Є. Ю. - головуючий, Яковлєв М. Л., Куксов В. В.) і рішення Господарського суду міста Києва від 29.06.2021 (суддя Шкурдова Л. М.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАЙНЕРІ ПАРК"
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),
про розірвання договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У лютому 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ПАЙНЕРІ ПАРК" (далі - ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 27.04.2016, укладеного між позивачем і відповідачем у справі, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Демяненко Т. М. 27.04.2016 та зареєстрованого в реєстрі за № 496 (далі - договір оренди від 27.04.2016), шляхом його розірвання.
На обґрунтування позову позивач посилався на те, що він у зв`язку із завершенням будівництва, введенням в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Михайла Драгоманова, 10, та невикористанням спірної земельної ділянки має право на припинення договору оренди від 27.04.2016.
1.2. Київська міська ради у відзиві на позовну заяву заперечила проти її задоволення, просила відмовити у позові, наголошуючи, зокрема, на тому, що відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди землі; позивач не надав суду належних та допустимих доказів фактичного припинення права користування спірною земельною ділянкою.
1.3. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у поясненнях на позовну заяву посилався на її необґрунтованість, стверджуючи, зокрема, про відсутність взаємної згоди сторін стосовно укладення угоди про розірвання спірного договору, що виключає можливість його розірвання.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.06.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.10.2021, позов задоволено.
2.2. Місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що наявні в матеріалах справи докази свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу. Оскільки фактичне користування спірною земельною ділянкою та розташованим на ній нерухомим майном здійснює не позивач і він добровільно відмовився від права користування такою земельною ділянкою, та беручи до уваги те, що законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, суд першої інстанції визнав позовні вимоги обґрунтованими та задовольнив їх.
3. Короткий зміст касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись з ухваленими у справі рішенням і постановою, Київська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.10.2021 і рішення Господарського суду міста Києва від 29.06.2021 у справі, в якій просить скасувати зазначені судові рішення, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Як свідчить зміст касаційної скарги, підставами касаційного оскарження є положення пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме, по-перше, ухвалення судових рішень без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду, а саме у постановах Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 (пункт 6.8), від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 (пункт 6.8), від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 стосовно необхідності доведення орендарем обставин фактичного припинення користування земельною ділянкою, наданою для будівництва; а, по-друге, недослідження судами зібраних у справі доказів, а саме ненадання оцінки договору про співпрацю від 22.07.2019.
3.2. Відзиву на касаційну скаргу від позивача не надійшло.
3.3. Від ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК" 27.05.2022 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи до закінчення воєнного стану, яке колегією суддів залишається без задоволення, зважаючи на те, що явка представників учасників справи обов`язковою не визнавалась, матеріали справи є достатніми для перевірки правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права.
4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах заявлених вимог наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.
4.2. Як свідчать матеріали справи та установили попередні судові інстанції, 27.04.2016 між Київською міською радою (орендодавець) і ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Михайла Драгоманова, 10 в Дарницькому р-ні м. Києва, площею 0,75 га, цільове призначення - для будівництва житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщенням; кадастровий номер 8000000000:63:245:0107, строк дії договору оренди - до 27.04.2026. Цей договір 27.04.2016 посвідчено приватним нотаріусом КМНО Дем`яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі за № 496.
Відповідно до пункту 1.1 спірного договору підставою для передачі земельної ділянки в оренду є рішення Київської міської ради від 31.03.2016 № 259/259.
Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 27.04.2016 вказана земельна ділянка була передана відповідачем позивачу у строкове платне користування.
07.03.2017 ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК" отримало дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 115170660581 як замовник об`єкта будівництва: "Будівництво житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями на ділянці № 85 у 4-ому мікрорайоні житлового масиву Позняки в Дарницькому районі м. Києва".
Як установили суди та свідчать матеріали справи, на орендованій TOB "ПАЙНЕРІ ПАРК" земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:63:245:0107, збудовано багатоквартирний житловий будинок, з такими показниками об`єкта: загальна площа квартир - 23 207,5 м2; житлова площа квартир - 11 133,0 м2; кількість квартир - 430 квартир; поверховість - 25 поверхів.
Багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою: м. Київ, вул. Михайла Драгоманова, 10, введено в експлуатацію 09.12.2019 про що свідчить сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта від 09.12.2019 серії ІУ № 163193430666.
Розпорядженням Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації від 28.12.2019 № 1198 об`єкту будівництва після введення в експлуатацію та отримання сертифіката, було присвоєно поштову адресу: Київ, вул. Михайла Драгоманова, 10.
Також попередні судові інстанції установили та підтверджено матеріалами справи, що 09.12.2019 між ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК" і Товариством з обмеженою відповідальністю "КОВАЛЬСЬКА-ЖИТЛОСЕРВІС" (далі - ТОВ "КОВАЛЬСЬКА-ЖИТЛОСЕРВІС") було укладено договір про експлуатацію та обслуговування, предметом якого є передача на баланс, експлуатацію та обслуговування будинку на вул. Михайла Драгоманова, 10 у м. Києві (ділянка № 85 у 4-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому р-ні м. Києва, проектний номер будинок № 1, № 2), та надання послуг мешканцям будинку, а також налагодження системи життєзабезпечення вказаного будинку.
09.12.2019 на підставі акта приймання-передачі житлового комплексу на баланс, експлуатацію та обслуговування ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК" передало, а ТОВ "КОВАЛЬСЬКА-ЖИТЛОСЕРВІС" прийняло багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. Михайла Драгоманова, буд. 10.
03.09.2020 позивач звернувся до відповідача та третьої особи з листом № 1/2 (який було ними отримано), в якому просив припинити дію договору оренди від 27.04.2016 на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" та пункту "а" статті 141 Земельного кодексу України у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію. При цьому позивач запропонував відповідачу укласти додатковий договір про припинення договору оренди земельної ділянки, примірник якого був підписаний позивачем та долучений ним до вказаного листа.
03.09.2020 позивач також звернувся до департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації з листом № 1/3-2020 аналогічного змісту. Вказаний лист було отримано департаментом, який у відповідь (лист від 07.10.2020 вих. №05716-18974) повідомив позивача про те, що спірний договір оренди може бути розірваний, зокрема, за взаємною згодою сторін та на підставі відповідного рішення Київської міської ради, а оскільки таке рішення не приймалось, то підстав для розірвання договору оренди немає.
4.3. У зв`язку із завершенням будівництва, введенням в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Михайла Драгоманова,10, та припиненням користування позивачем спірною земельною ділянкою, позивач звернувся до суду з позовом у цій справі про розірвання договору оренди від 27.04.2016.
Ухвалюючи рішення у справі, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення цього позову.
Суди попередніх інстанцій виходили із того, що згідно з частинами 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом (частина 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі").
За змістом положень частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Отже, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею.
Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Отже, у розумінні положень наведених норм завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця (постанови Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19).
Беручи до уваги наведені положення законодавства, а також те, що, як встановлено судами попередніх інстанцій, будівництво на орендованій згідно з договором оренди від 27.04.2016 земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані об`єкти передані на баланс для обслуговування експлуатуючій організації (ТОВ "КОВАЛЬСЬКА-ЖИТЛОСЕРВІС"), що підтверджується матеріалами справи, зокрема відповідним актом приймання-передачі, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок попередніх судових інстанцій про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, у зв`язку з чим спірний договір оренди підлягає розірванню у судовому порядку.
Водночас, як свідчить зміст ухвалених у справі, в якій подано касаційну скаргу, судових рішень про задоволення позову, суди попередніх інстанцій врахували висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, а саме у пункті 6.8: "сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України".
Як уже зазначалося, обставини припинення використання ТОВ "ПАЙНЕРІ ПАРК" (орендарем) спірної земельної ділянки за договором оренди від 27.04.2016 достеменно встановлені судами попередніх інстанцій під час вирішення спору у цій справі та підтверджені матеріалами справи. Суди також зазначили, що добросовісність позивача як орендаря в спірних орендних правовідносинах зокрема, в частині сплати орендної плати та використання земельної ділянки за цільовим призначенням, не оспорена відповідачем.
4.4. Не погодившись із ухваленими у справі судовими рішеннями про задоволення позову, відповідач оскаржив їх до суду касаційної інстанції, обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.