ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 травня 2022 року
м. Київ
cправа № 914/21/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случа О.В. - головуючого, Волковицької Н.О., Могил С.К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 16 листопада 2021 року (головуючий - Галушко Н.А., судді: Кравчук Н.М., Плотніцький Б.Д.) у справі
за позовом Львівської міської громадської організації "Студія активного дозвілля"
до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
про зобов`язання укласти договори.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
1. На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Львівської міської громадської організації "Студія активного дозвілля" (далі "Позивач", Студія) до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (далі "Відповідач", Управління) про зобов`язання укласти договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу.
2. Позивач стверджував, що є орендарем нежитлових приміщень загальною площею 424,1 кв.м., які знаходяться по вул. Брюховицькій, 208 у м. Львові, а відповідно до ухвали Львівської міської ради їх було включено до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації способом викупу.
2.1. Позивач пояснював, що він неодноразово звертався до Управління з вимогою вчинити необхідні дії для підготовки об`єкта приватизації до викупу та укладення відповідного договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, проте всі його вимоги залишились без задоволення, у зв`язку з чим він звертався до Господарського суду Львівської області з позовом, який було задоволено частково, а саме визнано за Студією право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.
2.2. В подальшому, ухвалою Львівської міської ради було зобов`язано Відповідача здійснити заходи щодо визначення вартості об`єкта та укласти з Позивачем договір купівлі-продажу щодо цього об`єкта. Проте, незважаючи на погодження сторонами всіх істотних умов та вчинення Позивачем всіх необхідних дій, договори купівлі-продажу так і не було укладено.
2.3. З огляду на це, у справі № 914/21/20 Студія просила суд зобов`язати Управління протягом двох тижнів з моменту набрання законної сили судовим рішенням укласти з Позивачем договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу, а саме: будівлі літ. "А-2" загальною площею 385,9 кв.м., та будівлі літ. "Б-1" загальною площею 38,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд. 208, в запропонованій Позивачем редакції, доданій до позовної заяви.
Узагальнений зміст і мотиви рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Львівської області від 22.03.2021 у задоволенні позову відмовлено.
4. Ухвалюючи вказане рішення місцевий господарський суд мотивував його такими аргументами.
4.1. Пунктом 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.
Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна" вступив в дію 07.03.2018. Ухвала Львівської міської ради про приватизацію спірного об`єкта способом викупу була прийнята 19.03.2015, термін її дії в частині пункту 36 додатка до ухвали (стосовно приміщень за адресою вул. Брюховицька, 208 у м. Львові) було визначено до 01.12.2018. Тобто дата реалізації викупу приміщень припадала на день після набрання чинності вказаним Законом, а отже застосуванню підлягало законодавство, яке діяло до набрання ним чинності, а саме приписи Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
4.2. В свою чергу аналіз статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" дає підстави для висновку про те, що викуп орендарем приміщень може відбутись лише за умови, якщо ним за згодою орендодавця за рахунок власних коштів було здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Водночас, матеріали цієї справи не містять доказів на підтвердження того, що Позивач здійснював будь-які поліпшення орендованих приміщень чи хоча би звертався до орендодавця з метою отримання відповідної згоди на здійснення поліпшень, а тому укладення договору стосовно приватизації об`єкта шляхом викупу не є можливим відповідно до вимог вказаного Закону.
Позивач, звертаючись до органів місцевого самоврядування про приватизацію орендованого нежитлового приміщення, та достовірно знаючи, що поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, ним здійснені не були та жодні дії, які б свідчили про намір здійснити такі поліпшення, ним не вчинялись, мав усвідомлювати, що його звернення суперечить пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Укладення договорів, яких стосуються позовні вимоги, не може бути обов`язковим на підставі закону, оскільки в даному випадку Позивач не володіє правом на їх укладення у зв`язку з тим, що таке право виникло би у орендаря лише за дотримання умов, визначених Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
5. За наслідками перегляду цієї справи в апеляційному порядку, постановою Західного апеляційного господарського суду від 16.11.2021, рішення місцевого господарського суду від 22.03.2021 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково. Визнано укладеними між Студією та Управлінням договори купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу у викладеній в резолютивній частині постанови редакції.
6. Приймаючи вказану постанову апеляційний господарський суд мотивував її такими аргументами.
6.1. Господарський суд першої інстанції правильно вирішив, що спірні правовідносини в частині укладення відповідних договорів купівлі-продажу регулюються приписами Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", які передбачають, що право орендаря на викуп орендованих приміщень виникає внаслідок здійснення за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна.
6.2. Але, відповідно до частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
6.3. Тобто, законодавство, чинне на момент початку процедури приватизації орендованого майна, передбачало дві альтернативні можливості приватизації способом викупу орендованого комунального майна: внаслідок здійснення за погодженням з орендодавцем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна; та/або шляхом реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов`язки згідно договору оренди, на викуп об`єкта оренди на підставі статті 777 Цивільного кодексу України.
6.4. З обставин цієї справи вбачається, що рішенням Господарського суду Львівської області від 18.04.2018 у справі № 914/2730/17 за позовом Студії до Управління було визнано за Позивачем право на приватизацію спірних приміщень шляхом викупу саме в результаті реалізації переважного права орендаря, який належним чином виконує свої обов`язки.
6.5. За викладеного, безпідставним є посилання Відповідача на те, що Позивач не отримував погодження орендодавця та не здійснював невід`ємних поліпшень орендованого майна в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, що унеможливлює приватизацію даного об`єкту шляхом викупу, оскільки Позивач набув право на приватизацію даного об`єкта шляхом викупу в результаті реалізації переважного права орендаря перед іншими особами на її придбання, що підтверджено судовим рішенням.
6.6. Положеннями частини 1 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" встановлено, що під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу, а тому, враховуючи, що судом не встановлено, а Відповідачем не доведено існування правових підстав для припинення процедури викупу спірного майна та відмови в укладенні договору купівлі-продажу такого майна, позовні вимоги Студії у цьому провадженні слід вважати підставними.
6.7. Доводи Відповідача про те, що в проєктах договорів зазначено ціну за об`єкт продажу у сумі 1 724 400, 00 грн, що є меншою за вартість об`єкта, яка становить 2 874 000, 00 грн і це суперечить вимогам Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" є необґрунтованими, адже ухвалами Львівської міської ради № 4530 від 20.12.2018, № 4838 від 04.04.2019, рішенням виконкому Львівської міської ради № 631 від 05.07.2019 "Про затвердження висновку суб`єкта оціночної діяльності про вартість майна, яке підлягає приватизації способом викупу" покладено на Управління обов`язок видати наказ про затвердження результату оцінки та укласти договір купівлі-продажу об`єкта за ціною згідно із затвердженим висновком, застосувавши у договорі купівлі-продажу коефіцієнт 0,6 до вартості об`єкта, визначеної суб`єктом оціночної діяльності.
6.8. Разом з тим, судова колегія, проаналізувавши редакцію договорів, встановила, що умова пунктів 1.7 договорів, якою Позивач визначив, що покупець зобов`язується протягом п`яти років з моменту укладення цього договору не змінювати функціональне призначення об`єкта продажу, не відповідає вимогам ухвали Львівської міської ради № 4838 від 04.04.2019 та рішенню виконкому Львівської міської ради № 631 від 05.07.2019, а тому така умова підлягає виключенню з редакцій договорів, наданих суду Позивачем. В решті, в проєктах договорів купівлі-продажу об`єкта малої приватизації способом викупу викладені усі істотні умови, які визначені Законом для укладення таких договорів.
Касаційна скарга
7. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, Відповідач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
Узагальнені доводи касаційної скарги
8. Скаржник стверджує, що постанова апеляційного господарського суду прийнята з неправильним застосуванням приписів пункту 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" і здійснене судом застосування вказаної норми суперечить висновку Верховного Суду щодо її правильного застосовування, який було викладено у постанові від 02.04.2019 у справі № 910/11054/18.
8.1. Обґрунтовуючи наведене Управління пояснює, що ухвала Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 (зі змінами) безумовно є рішенням органу місцевого самоврядування про відчуження майна, підставою для початку процедури приватизації, однак така ухвала жодним чином не являється інформаційним повідомленням про продаж комунального майна, а саме із існуванням такого повідомлення законодавець пов`язує застосовування приписів згаданого пункту 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" від якого в свою чергу залежить вирішення питання про те, яким Законом слід керуватися про проведенні процедури приватизації - Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" чи Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Оскільки ухвала Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 не є інформаційним повідомленням, мова про яке йде у пункті 2 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", отже і проведення процедури приватизації спірного об`єкта належало здійснювати за приписами нового Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а не Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" як про те помилково вказав апеляційний господарський суд.
8.2. Окрім того, у постанові від 02.04.2019 у справі № 910/11054/18 Верховний Суд зазначив, що у разі коли об`єкт приватизації знаходився на етапі підготовки і приватизація не була завершена, у позові про укладення договору купівлі-продажу спірних приміщень має бути відмовлено з посиланням на пункт 2 "Прикінцевих та перехідних положень" Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
З обставин спору у справі № 914/21/20 вбачається, що як і у справі № 910/11054/18 об`єкт оренди знаходився на етапі підготовки до приватизації і останню не було завершено, а тому судам належало відмовити у позові, однак апеляційний господарський суд цього помилково не врахував, як не врахував він і того, що Студія не була належним орендарем спірних приміщень, а сам договір оренди з нею вже було розірвано, що в свою чергу взагалі виключає можливість його приватизації Позивачем за правилами, які були введені новим Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".
9. Окремо скаржник також наголошує і на неправильному застосовуванні апеляційним господарським судом приписів частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та частини 2 статті 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", якими чітко передбачено, що викуп орендованого майна повинен відбуватися за ціною, що визначена за результатами його незалежної оцінки. Підкреслює, що згідно проведеної оцінки спірних приміщень їх вартість становить 2 874 000, 00 грн, тоді як Позивач просить зобов`язати Відповідача укласти з ним договори за ціною продажу 1 724 400, 00 грн, що прямо суперечить вказаним нормам.
У цій частині Управління відмічає, що висновок Верховного Суду щодо застосування приписів частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та частини 2 статті 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у подібних правовідносинах відсутній, а тому просить суд касаційної інстанції його надати.
10. Скаржник вказує також і про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах в частині застосування приписів частини 2 статті 777 Цивільного кодексу України та пояснює, що здійснене апеляційним судом застосування цієї норми призводить до неконкурентного способу відчуження майна, хоча Студія права на приватизацію майна у такий спосіб не набула.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Фактичні обставини спору
11. Судами попередніх інстанцій було установлено, що 31.07.2013 Управління (орендодавець) та Студія (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна № LV-8711-13, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (об`єкт оренди), що знаходиться на балансі ЛКП Рясне-402 (балансоутримувач).
11.1. Об`єктом оренди є: нежитлові приміщення, під літ. А-2, що знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця Брюховицька, 208, загальною площею 425,6 кв.м, у тому числі: нежитлові приміщення, під літ. А-2, а саме: перший поверх, площею 190 кв.м з індексами приміщень: І/12,6, ІІ/19,5, 1/34,9 1а/13,5 2/19,7, 3/95, 5/4,3, 6/9,8, 7/8,3, 8/19,4, 9/9,3, 10/9,5; другий поверх, площею 195,6 кв.м з індексами приміщень: І/28,4, ІІ/18,7, 11/49,9, 12/20,8, 13/9,9, 14/9,8, 15/7,3, 16/11,9, 17/19,9, 18/11,7, 19/7,6, відповідно до технічного паспорту, виданого ОКП ЛОР БТІ та ЕО від 16.04.2013 інвентарний номер 1407.
11.2. Пунктом 4.1 вказаного договору термін оренди визначений з 31.07.2013 до 31.07.2018 включно.
12. В подальшому, ухвалою Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу" затверджено перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації способом викупу, у пункті 36 якого визначено також об`єкт на вул. Брюховицькій, 208, 1-й поверх, 2-й поверх загальною площею 385,9 кв.м., заявник Студія.