Постанова
Іменем України
31 травня 2022 року
м. Київ
справа № 638/20248/19
провадження № 61-19696св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: ОСОБА_2, ОСОБА_3,
треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Гібадулова Лариса Августинівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Глущенко Ірина Юріївна,
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на постанову Харківського апеляційного суду від 02 листопада 2021 року у складі колегії суддів: Хорошевського О. М., Бурлака І. В., Яцини В. Б.
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Гібадулова Лариса Августинівна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Глущенко Ірина Юріївна, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та іпотеки,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 у грудні 2019 року звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18 січня 2019 року, укладений від її імені з ОСОБА_2, та визнати недійсним договір іпотеки від 08 липня 2019 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 щодо передачі в іпотеку нежитлових приміщень.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилалася на те, що у листопаді 2019 року вона дізналася про те, що ОСОБА_4 використав надану йому раніше довіреність від 05 липня 2017 року та уклав від її імені зі своєю матір`ю ОСОБА_2 договір купівлі-продажу від 18 січня 2018 року, за яким право власності на нежитлові приміщення другого поверху №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 загальною площею 145,2 кв. м, в житловому будинку літера А-16, що розташовані на АДРЕСА_1, було оформлено на ОСОБА_2 .
Продаж вказаного майна було здійснено за 782 500 грн, які нібито отримані представником продавця.
Проте ОСОБА_4 не тільки не повідомив про те, що від її імені уклав правочин, але й жодних коштів від його продажу їй не передав.
Продаж майна було вчинено за ціною, що набагато нижча від ринкової вартості, а договір купівлі-продажу було укладено на користь близького родича особи, що діяла нібито від її імені.
Згідно з висновком про вартість майна від 20 грудня 2019 року, наданим ТОВ "Центр експерт груп", оціночна вартість вказаних нежитлових приміщень складає 5 258 250 грн.
У подальшому між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 08 липня 2019 року було укладено договір іпотеки, згідно з яким передано в іпотеку спірні нежитлові приміщення.
Вказаний договір було укладено для забезпечення боргових зобов`язань ОСОБА_4 перед ОСОБА_3, у якого було позичено 874 186 грн.
Договором іпотеки від 28 липня 2019 року визначено, що узгоджена сторонами вартість предмета іпотеки становить 4 479 948 грн, що на день укладення договору становить 174 240 доларів США.
ОСОБА_2 є людиною похилого віку, яка перебуває на пенсії, отримує соціальну допомогу від держави по сплаті за комунальні послуги та у неї не було у наявності коштів, що свідчить про те, що в дійсності гроші за договором купівлі-продажу від 18 січня 2019 року фактично не передавались.
Крім того, позивач до листопада 2019 року продовжувала отримувати орендну плату за договором оренди № 3613 нежитлового приміщення, що свідчить про те, що укладений договір купівлі-продажу від 18 січня 2019 року не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Жодних повідомлень про те, що нежитлові приміщення були продані вона не отримувала, а також не отримувала грошових коштів за продаж зазначених нежитлових приміщень, що свідчить про наявність зловмисної домовленості.
Довіреність від 05 липня 2017 року, за якою був укладений правочин, була видана нею як фізичною особою-підприємцем, а нежитлові приміщення були зареєстровані за нею, як за фізичною особою, тому договір купівлі-продажу від 18 січня 2019 року з боку продавця було укладено неуповноваженою особою, оскільки за чинним законодавством України фізична особа і фізична особа-підприємець різні особи.
Оскільки право власності було зареєстровано не за суб`єктом господарювання - фізичною особою-підприємцем, то розпоряджатись майном, що не належить цій особі, вона не має право, як не має право це робити і представник від імені такої особи.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Дзержинський районний суд міста Харкова рішенням від 02 лютого 2021 року відмовив у задоволенні позову.
Скасував заборону відчуження нерухомого майна, що належить ОСОБА_2, а саме нежитлових приміщень другого поверху №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 загальною площею 145,2 кв. м, в житловому будинку літера А-16, що розташовані на АДРЕСА_1, яка вжита ухвалою Дзержинського районного суду міста Харкова від 03 січня 2020 року.
Рішення місцевий суд мотивував тим, що ОСОБА_1 добровільно видано ОСОБА_4 нотаріально посвідчену довіреність, якою вона уповноважила останнього розпоряджатися нерухомим майном. Видаючи довіреність позивач повинна була усвідомлювати, що наділила відповідача правом, в тому числі і відчужувати рухоме та нерухоме майно будь-якій особі на умовах, визначених повіреним на власний розсуд. Вказана довіреність позивачем не оспорювалася.
Позовна вимога про визнання недійсним договору іпотеки також не підлягає задоволенню, оскільки є похідною вимогою від визнання недійсним договору купівлі-продажу від 18 січня 2012 року.
Харківський апеляційний суд постановою від 02 листопада 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив.
Рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 02 лютого 2021 року скасував та прийняв нову постанову про задоволення позовних вимог.
Визнав недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень другого поверху №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 загальною площею 145,2 кв. м у житловому будинку літера А-16 на АДРЕСА_1 від 18 січня 2019 року, укладений від імені ОСОБА_1 з ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л. А.
Визнав недійсним договір передачі в іпотеку нежитлових приміщень другого поверху №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 загальною площею 145,2 кв. м у житловому будинку літера А-16 на АДРЕСА_1 від 08 липня 2019 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Глущенко І. Ю.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ОСОБА_4 вчинив правочин від імені позивача на користь своєї матері фактично у власних інтересах, тому суд першої інстанції зробив необґрунтований висновок про відсутність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним з підстав, передбачених статтею 238 ЦК України.
Оскільки позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу від 18 січня 2012 року укладеного між ОСОБА_4, який діяв на підставі довіреності від імені ОСОБА_1, підлягають задоволенню, позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки 08 липня 2019 року також підлягають задоволенню оскільки є похідними.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
ОСОБА_3 у грудні 2021 року подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного суду від 02 листопада 2021 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі як на підставу оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема вказує, що апеляційний суд у відсутність жодних доказів на підтвердження обставин, безпідставно проігнорував презумпцію добросовісності поведінки представника продавця, який діяв на підставі нотаріально посвідченої довіреності, безпідставно дійшов висновків про родинні стосунки представника продавця та покупця й про те, що повірений вчинив правочин купівлі-продажу у власних інтересах та на цій підставі визнав недійсним такий договір купівлі-продажу, скасувавши повністю законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції.
Постанова апеляційного суду прийнята без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20 квітня 2021 року у справі № 727/967/16-ц, від 22 травня 2019 року у справі № 554/9882/15-ц, від 05 серпня 2020 року у справі № 638/2324/14-ц, від 03 лютого 2021 року у справі № 621/2173/16, від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17, від 22 червня 2020 року у справі № 177/1942/16-ц.
Висновок апеляційного також зроблено всупереч правовому висновку, висловленому у постанові Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18), згідно з яким для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.
Подібних висновків дійшов також Верховний Суд, про що зазначив у постанові від 22 червня 2020 року у справі № 177/1942/16-ц.
На час укладення договору купівлі-продажу від 18 січня 2019 року у нього не було жодних ні правовідносин, ні домовленостей ані з ОСОБА_4 щодо укладення в подальшому договору позики від 08 вересня 2019 року, ані з ОСОБА_2 щодо укладення договору іпотеки від 08 липня 2019 року, тому на час вчинення правочину купівлі-продажу не існувало такої підстави для визнання його недійсним.
Суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог, оскільки у позовній заяві не містилося такої підстави позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу як вчинення ОСОБА_4 зазначеного договору у власних інтересах на порушення статті 238 ЦК України.
У матеріалах справи відсутні докази того, що ОСОБА_2 є матір`ю представника продавця.
Презумпція добросовісності поведінки особи-представника ОСОБА_4 не спростована жодним чином.
Сам по собі факт продажу об`єктів нерухомого майна представником продавця своєму близькому родичу за заниженою вартістю не доводить наявність зловмисної домовленості між вказаними особами.
Висновок апеляційного суду про наявність підстав для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним з підстав, передбачених частиною третьою статті 238 ЦК України є необґрунтованим та таким, що грубо суперечить нормам процесуального права та матеріалам справи.
На час вчинення правочину довіреність не була визнана нікчемною, не припинила свою дію, ОСОБА_4 вчинив правочин за наданими йому ОСОБА_1 повноваженнями. Довіреність позивачем не оспорювалася та на дату вчинення оспорюваного правочину купівлі-продажу не була скасована.
Шляхом посвідчення договору іпотеки між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 нотаріус встановив та підтвердив відповідність договору іпотеки вимогам закону.
Навіть у разі визнання недійсним договору купівлі-продажу та повернення майна у власність ОСОБА_1, іпотека залишається дійсною, а права та обов`язки іпотекодавця перейдуть до нового власника, тобто до ОСОБА_1 . Викладене узгоджується із правовими висновками, висловленими у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 668/9978/15-ц (провадження № 14-124цс19), від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц (провадження № 14-48цс19), від 05 травня 2020 року у справі № 161/6253/15-ц (провадження № 14-32цс20), та у постановах Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 646/5674/16-ц, від 27 травня 2020 року у справі № 2-3080/12, від 21 травня 2020 року у справі № 753/11450/17.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
ОСОБА_1 у січні 2022 року подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просила залишити її без задоволення, посилаючись на те, що висновки апеляційного суду про те, що ОСОБА_4 вчинив оспорюваний правочин від її імені фактично у власних інтересах, оформивши право власності спочатку на свою матір за договором купівлі-продажу, а потім на себе за договором дарування від 27 липня 2021 року, який був укладений до набрання рішенням законної сили з метою унеможливлення виконання рішення у цій справі.
У подальшому того ж дня між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір іпотеки, за яким в іпотеку було передано спірні нежитлові приміщення.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 16 грудня 2021 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Дзержинського районного суду міста Харкова.
Справа № 638/20248/19 надійшла до Верховного Суду 06 січня 2022 року.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Акціонерне товариство "Житлобуд-2" та ОСОБА_1 30 грудня 2005 року уклали договір пайової участі у будівництві.
Згідно з актом приймання-передачі нежитлових приміщень у житловому будинку на АДРЕСА_1, на підставі сертифікату та у відповідності з договором пайової участі у будівництві № 422/12-1 від 30 грудня 2005 року "Жилстрой-2" передав, а громадянка ОСОБА_1 прийняла офіс/нежитлові приміщення №№ 80, 81, 82, 83, 84, 85, 94, які відповідають №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 технічного паспорту загальною площею 145,2 кв. м в житловому будинку на АДРЕСА_1 .
З наданого ОСОБА_1 договору оренди нежитлового приміщення № 3613 від 03 червня 2013 року апеляційним судом також встановлено, що фізична особа-підприємець ОСОБА_1 та ПрАТ "Українська страхова компанія "Княжа вієнна іншуранс груп" уклали зазначений договір про передачу ОСОБА_1 у строкове платне користування ПрАТ "Українська страхова компанія "Княжа вієнна іншуранс груп" приміщення загальною площею 132 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
З договору купівлі-продажу від 18 січня 2019 року судами встановлено, що ОСОБА_1, як продавець, передала у власність (продала) ОСОБА_2 (покупцю) об`єкт нерухомості, який відповідно до правовстановлюючих документів значиться як нежитлові приміщення другого поверху №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 загальною площею 145,2 кв. м, в житловому будинку літера А-16, що розташовані на АДРЕСА_1 .
Зазначений договір купівлі-продажу укладений від імені ОСОБА_1 (продавця) - ОСОБА_4 та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л. А.
Згідно з довіреністю, посвідченою приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л. А. 05 липня 2017 року, ОСОБА_1, як фізична особа-підприємець уповноважила ОСОБА_4 представляти її інтереси, зокрема з питань відчуження (купівлі-продажу, ренти, міни) належного рухомого і нерухомого майна.
Довіреність дійсна до 05 липня 2020 року.
У подальшому ОСОБА_2, як власник нежитлових приміщень, на підставі договору іпотеки від 08 липня 2012 року передала ОСОБА_3 нежитлові приміщення другого поверху №№ 30, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 загальною площею 145,2 кв. м, в житловому будинку літера А-16, що розташовані на АДРЕСА_1 . Договір іпотеки укладено в якості забезпечення зобов`язання ОСОБА_4 за договором позики, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_4
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;