Постанова
Іменем України
18 травня 2022 року
м. Київ
справа № 656/382/19
провадження № 61-3517св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство «Мінських»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «АФІНИ», державний реєстратор Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Кравченко Тетяна Валеріївна,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Фермерського господарства «Мінських» на рішення Іванівського районного суду Херсонської області від 10 вересня 2020 року у складі судді Крисанової В. І. та постанову Херсонського апеляційного суду від 26 січня 2021 року у складі колегії суддів: Склярської І. В., Пузанової Л. В., Чорної Т. Г.,
ВСТАНОВИВ:
Зміст вимог позовної заяви
У червні 2019 року Фермерське господарство «Мінських» (далі - ФГ «Мінських») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «АФІНИ» (далі - ТОВ «СП «АФІНИ»), державного реєстратора Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області (далі - державний реєстратор) Кравченко Т. В. про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, припинення права оренди.
Позов мотивований тим, що 17 вересня 2011 року між ним і фізичною особою - власником земельної ділянки ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки площею 8,83 га з кадастровим номером 6522983600:08:003:0003, розташованої на території Новодмитрівської сільської ради Іванівського району Херсонської області, який зареєстрований у відділі Держкомзему в Іванівському районі 17 листопада 2011 року за № 652290004000724, зі строком дії до 30 травня 2022 року.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла, в порядку спадкування право власності на земельну ділянку набула її онука ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом, виданого 21 листопада 2018 року приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області.
27 травня 2019 року ФГ «Мінських» отримало від ОСОБА_1 повідомлення з вимогою не обробляти земельну ділянку у зв`язку з припиненням дії договору оренди, укладеного в 2011 році її тіткою ОСОБА_2 , з посиланням на пункт 37 договору оренди.
ФГ «Мінських» направило ОСОБА_1 відповідь про те, що законних підстав для припинення дії договору оренди, укладеного з ОСОБА_2 , немає, оскільки відповідно до Закону України «Про оренду» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування) не є підставою для припинення договору. Відповідно до пункту 39 договору оренди розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається лише за умови невиплати орендної плати в повному розмірі або у встановлений договором термін.
ФГ «Мінських» умови договору оренди виконало, орендна плата за 2018 рік орендодавцю ОСОБА_1 виплачена в повному обсязі.
Крім того, строк дії договору оренди не закінчився, підстав для дострокового його розірвання немає.
05 червня 2019 року ФГ «Мінських» отримало витяг із Державного земельного кадастру, з якого вбачається, що ОСОБА_1 30 листопада 2018 року уклала договір оренди земельної ділянки площею 8,83 га з кадастровим номером 6522983600:08:003:0003 з ТОВ «СП «АФІНИ» строком на 10 років, який зареєстрований державним реєстратором 19 квітня 2019 року.
У пункті 40 договору оренди, укладеного 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», сторони погодили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору; у пункті 39 договору оренди визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається лише у разі невиплати орендної плати в повному розмірі або у встановлений договором строк.
За таких обставин, смерть орендодавця не припиняє автоматично дію договору оренди, оскільки ОСОБА_1 успадкувала обов`язки спадкодавця ОСОБА_2 за договором оренди.
З часу реєстрації права власності на земельну ділянку ОСОБА_1 не зверталася до ФГ «Мінських» із вимогою про розірвання договору оренди або його зміни, про вилучення земельної ділянки у ФГ «Мінських».
Укладаючи 30 листопада 2018 року договір оренди з ТОВ «СП «АФІНИ» без розірвання (припинення) договору оренди, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», ОСОБА_1 порушила право ФГ «Мінських» як землекористувача.
Договір оренди, укладений 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», не був припинений на момент укладення договору оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «СП «АФІНИ», а тому його необхідно визнати недійсним та скасувати його державну реєстрацію, оскільки він порушує права та законні інтереси ФГ «Мінських», яке користується земельної ділянкою ще з 2011 року.
ФГ «Мінських» посилалося на неправомірність дій державного реєстратора, яка під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язана була перевірити достовірність наданих документів, інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав на земельну ділянку.
19 квітня 2019 року державний реєстратор прийняла рішення № 46566130 про припинення договору оренди, укладеного 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», зазначивши підставою припинення речового права рекомендоване повідомлення АТ «Укрпошта» від 04 квітня 2019 року та 19 квітня 2019 року державний реєстратор прийняла рішення № 46567134 про виникнення речового права оренди за ТОВ «СП «АФІНИ» на підставі договору оренди від 30 листопада 2018 року. Державний реєстратор не звернула увагу на суперечності між заявленими та зареєстрованими речовими правами на земельну ділянку за ФГ «Мінських», що існували на дату державної реєстрації договору оренди від 30 листопада 2018 року, не прийняла рішення про відмову у державній реєстрації договору оренди, у зв`язку з тим, що право оренди на земельну ділянку зареєстровано за іншою особою.
У зв`язку з наведеним ФГ «Мінських» просило:
- визнати неправомірними дії державного реєстратора щодо державної реєстрації договору оренди, укладеного 30 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СП «АФІНИ», та припинення речового права - оренди ФГ «Мінських» на земельну ділянку з кадастровим номером 6522983600:08:003:0003;
- визнати недійсним договір оренди, укладений 30 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СП «АФІНИ», на земельну ділянку площею 8,83 га з кадастровим номером 6522983600:08:003:0003, розташовану на території Новодмитрівської сільської ради Іванівського району Херсонської області;
- скасувати державну реєстрацію договору оренди, проведену державним реєстратором на підставі рішення від 19 квітня 2019 року № 46567134.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Іванівського районного суду Херсонської області від 10 вересня 2020 року у задоволенні позову ФГ «Мінських» відмовлено.
Відмова у задоволенні позову мотивована тим, що:
- у пункті 37 договору оренди земельної ділянки, укладеного 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», сторони погодили, що смерть фізичної особи - орендодавця є підставою припинення дії договору оренди. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Таким чином, сторони під час укладення договору оренди земельної ділянки відступили від положень актів цивільного законодавства (стаття 1216 ЦК України, стаття 148-1 ЗК України, частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»), які не передбачають припинення договору оренди в разі смерті орендодавця, і врегулювали їх на власний розсуд, передбачивши, що смерть фізичної особи-орендодавця, є підставою для припинення договору оренди;
- орендарем не дотримані умови договору оренди, оскільки на вимогу нового орендодавця ОСОБА_1 відповідно до пункту 37 договір оренди не був припинений у зв`язку зі смертю попереднього орендодавця ОСОБА_2 ;
- у пункті 38 договору оренди земельної ділянки, укладеного 30 вересняя 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Суд вважає, що пунктом 38 договору оренди передбачені додаткові підстави для припинення договору оренди шляхом його розірвання. Тому доводи представника позивача ОСОБА_3 у тій частині, що смерть орендодавця не припиняє автоматично дію договору оренди земельної ділянки і новий власник земельної ділянки в разі недосягнення згоди з орендарем про розірвання договору оренди земельної ділянки, повинна була звернутись до суду з відповідним позовом, є безпідставними, оскільки суперечать умовам укладеного договору. Припинення договору оренди земельної ділянки в разі смерті фізичної особи - орендодавця передбачено договором, а не законом.;
- із реєстраційної справи № 1699627365229 вбачається, що 11 березня 2019 року ОСОБА_1 подала до державного реєстратора заяву про державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6522983600:08:003:0003, розташованої на території Новодмитрівської сільської ради Іванівського району Херсонської області, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1699627365229 та з заявою про державну реєстрацію виникнення права оренди земельної ділянки за ТОВ «СП «АФІНИ», надавши державному реєстратору копію договору оренди земельної ділянки площею 8,83 га, укладеного 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських» строком на 15 років; копію повідомлення, направленого ОСОБА_1 орендарю ФГ «Мінських» про припинення дії договору оренди земельної ділянки, укладеного 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських», на підставі пункту 37 у зв`язку зі смертю орендодавця ОСОБА_2 та копію рекомендованого повідомлення зі штрих-коом 4902714902790 АТ «Укрпошта» про вручення 04 квітня 2019 року поштового відправлення ФГ «Мінських». 19 квітня 2019 року державний реєстратор прийняла рішення № 46566130 про державну реєстрацію припинення договору оренди земельної ділянки, укладеного 30 вересня 2011 року між ОСОБА_2 та орендарем ФГ «Мінських», на підставі пункту 37 договору оренди у зв`язку зі смертю орендодавця. Перед прийняттям рішення про державну реєстрацію договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «СП «АФІНИ», державний реєстратор сформувала витяг, який містить інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6522983600:08:003:0003, зокрема про право оренди земельної ділянки ФГ «Мінських» строком до 30 травня 2022 року та відсутність обтяжень. Суд вважає, що дії державного реєстратора відповідають вимогам чинного законодавства, підстави для визнання дій державного реєстратора неправомірними, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію припинення права оренди та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки відсутні.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Херсонського апеляційного суду від 26 січня 2021 року апеляційну скаргу ФГ «Мінських» залишено без задоволення.
Рішення Іванівського районного суду Херсонської області від 10 вересня 2020 року залишено без змін.
Апеляційний суд зазначив, що право ФГ «Мінських», як орендаря, відносно дії договору до закінчення його строку припинилося внаслідок смерті орендодавця відповідно до умови договору оренди. У зв`язку з цим відсутні підстави вважати обґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що ФГ «Мінських» не є стороною договору оренди від 30 листопада 2018 року, укладеного ОСОБА_1 з ТОВ «СП Афіни», але разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Оскільки новий договір оренди з іншим орендарем укладений лише після припинення у встановленому договором оренди порядку дії попереднього договору, відсутні підстави для визнання договору оренди землі від 30 листопада 2018 року недійсним, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для переоцінки висновків суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні вимог про визнання неправомірними дії державного реєстратора щодо державної реєстрації договору оренди від 30 листопада 2018 року та припинення речового права - оренди ФГ «Мінських» на спірну земельну ділянку і скасування державної реєстрації договору оренди.
Аргументи учасників
Короткий зміст вимог та доводи касаційної скарги
У березні 2021 року до Верховного Суду від ФГ «Мінських» надійшла касаційна скарга, у якій його представник, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
У касаційній скарзі представник ФГ «Мінських» зазначає, що:
- строк дії договору оренди не закінчився, на час укладання договору сторони визначили термін його дії до 30 травня 2022 року, позивач і спадкоємець не дійшли згоди про його розірвання, то орендодавець не мав законних підстав укласти договір оренди цього ж предмета з іншою особою - орендарем;
- одним з обов`язків державного реєстратора є встановлення відсутності суперечностей між заявленими і вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Розглянувши подані заявником документи для державної реєстрації припинення права оренди ФГ «Мінських», державний реєстратор не могла встановити факт виконання умов договору оренди від 30 вересня 2011 року, оскільки ОСОБА_1 не надала документ, який підтверджує набуття, зміну, припинення речових прав на нерухоме майно;
- суди, відмовляючи в задоволені позову, не врахували, що повідомлення власника земельної ділянки про розірвання договору не є документом, що підтверджує припинення права оренди позивача на земельну ділянку. Інших підстав вважати, що право оренди позивача на земельну ділянку було припинене на дату проведення державної реєстрації цього припинення у державного реєстратора Кравченко Т. В. не було;
- договір оренди від 30 вересня 2011 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Мінських» і зареєстрований в Державному реєстрі земель, а тому вищезазначений договір оренди земельної ділянки є чинним. Цей факт унеможливлює здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладений 30 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «СП Афіни» до закінчення строку дії попереднього договору.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від11 червня 2021 року відзив ТВО «СП «Афіни» на касаційну скаргу ФГ «Мінських» на рішення Іванівського районного суду Херсонської області від 10 вересня 2020 року та постанову Херсонського апеляційного суду від 26 січня 2021 року залишено без розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 28 квітня 2022 року справу призначено до судового розгляду в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п`яти суддів.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначено, що доводи касаційної скарги містять підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, що неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначено, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладений у постановах Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 21-1434а15, від 15 листопада 2016 року у справі № 21-3030а16, від 29 вересня 2015 року у справі № 21-760а15, постановах Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц.