Постанова
Іменем України
04 травня 2022 року
м. Київ
справа № 290/396/21
провадження № 61-20686св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Стрільчука В. А. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Селянське фермерське господарство «Шанс»,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Селянського фермерського господарства «Шанс» на рішення Романівського районного суду Житомирської області від 03 вересня 2021 року у складі судді Кірічука М. М. та постанову Житомирського апеляційного суду від 24 листопада 2021 року у складі колегії суддів: Миніч Т. І., Григорусь Н. Й., Микитюк О. Ю.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.
У травні 2021 року Селянське фермерське господарство «Шанс» (далі - СФГ «Шанс») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання укладеними додаткових угод про поновлення договору оренди землі, посилаючись на те, що ОСОБА_3 був співвласником земельних ділянок площею 52,4218 га, кадастровий номер 1821481000:13:000:0002, та площею 16,3051 га, кадастровий номер 1821481000:15:000:0125. 29 січня 2007 року між ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреностей, виданих співвласниками вказаних земельних ділянок, та СФГ «Шанс» було укладено договір оренди землі строком на 10 років. В подальшому йому стало відомо, що ОСОБА_3 помер і його діти ОСОБА_1 та ОСОБА_2 набули право власності в порядку спадкування на 1/24 частину спільних земельних ділянок. 27 лютого 2018 року, тобто в день закінчення строку дії договору оренди землі, відповідачі зареєстрували своє право власності, однак не повідомили про це орендаря протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності та не направили орендарю лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди землі. Тому в силу закону договір вважається таким, що поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, однак відповідачі відмовляються укласти додаткову угоду. Враховуючи викладене, СФГ «Шанс» просило визнати укладеними додаткові угоди про поновлення договору оренди землі від 29 січня 2007 року на 1/24 частину спільних земельних ділянок (кадастрові номери 1821481000:13:000:0002 та 1821481000:15:000:0125), які відповідачі успадкували після смерті ОСОБА_3 , на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені згаданим договором.
Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 03 вересня 2021 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що предметом договору оренди землі від 29 січня 2007 року є земельна ділянка площею 66,7269 га без зазначення її кадастрового номера, натомість додаткова угода про поновлення договору оренди землі, яка була направлена ОСОБА_1 та ОСОБА_2 e травні 2021 року, містить пропозицію про поновлення договору оренди на 1/24 частину двох земельних ділянок - площею 52,4218 га, кадастровий номер 1821481000:13:000:0002, та площею 16,3051 га, кадастровий номер 1821481000:15:000:0125. При цьому за даними Державного земельного кадастру вказані земельні ділянки не є суміжними і не об`єднувалися в одну земельну ділянку. При укладенні договору оренди землі від 29 січня 2007 року ОСОБА_4 діяв як уповноважена особа співвласників земельних ділянок, однак на час звернення до суду з позовом в цій справі співвласники змінилися і не уповноважували ОСОБА_4 на вчинення будь-яких дій щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою загальною площею 66,7269 га. Тому ОСОБА_4 не має повноважень та правових підстав на підписання правочинів, пов`язаних з володінням, користуванням та розпорядженням земельними ділянками площею 52,4218 га, кадастровий номер 1821481000:13:000:0002, та площею 16,3051 га, кадастровий номер 1821481000:15:000:0125. За таких обставин, оскільки додаткова угода до договору оренди землі, яка була надіслана відповідачам, містить інші істотні умови, то частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути застосована до спірних правовідносин.
Постановою Житомирського апеляційного суду від 24 листопада 2021 року апеляційну скаргу СФГ «Шанс» залишено без задоволення, а рішення Романівського районного суду Житомирської області від 03 вересня 2021 року - без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги.
14 грудня 2021 року СФГ «Шанс» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, а 06 січня 2022 року - уточнену касаційну скаргу на рішення Романівського районного суду Житомирської області від 03 вересня 2021 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 24 листопада 2021 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення і задовольнити його позовні вимоги або направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Касаційна скарга СФГ «Шанс» мотивована тим, що суди неповно з`ясували обставини справи і не звернули уваги на те, що орендодавець помер до спливу строку дії договору оренди землі, а його спадкоємці - відповідачі у справі - набули право власності на спірні земельні ділянки в порядку спадкування 27 лютого 2018 року і не виконали вимог статті 31 Закону України «Про оренду землі», тобто не повідомили протягом одного місяця орендаря про реєстрацію їх права власності. При цьому воно вчасно надіслано відповідачам пропозицію про укладення договору оренди на новий строк, так як перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зупинився. На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктом 3 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) СФГ «Шанс» вказало, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», статей 213, 358, 637 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за обставин, коли орендодавець помер під час дії договору оренди, а його спадкоємці оформили спадщину після закінчення строку, на який було укладено договір оренди.
Рух справи в суді касаційної інстанції.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 січня 2022 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Романівського районного суду Житомирської області.
04 лютого 2022 року справа № 290/396/21 надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 лютого 2022 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Відповідно до пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судами встановлено, що ОСОБА_3 був співвласником 1/24 ідеальної частини земельних ділянок площею 50,4218 га та 16,3051 га, розташованих на території Вільшанської сільської ради Романівського району Житомирської області.
29 січня 2007 року між ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреностей, виданих співвласниками вищевказаних земельних ділянок, та СФГ «Шанс» було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_4 передав СФГ «Шанс» у строкове платне користування земельну ділянку площею 66,7269 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в селі Вільха Романівського району. Цей договір було укладено строком на 10 років та зареєстровано, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 січня 2007 року за № 040720700001.
Пунктом 37 договору оренди землі від 29 січня 2007 року передбачено, що дія цього договору припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Строк дії вищевказаного договору закінчився 29 січня 2017 року.
27 лютого 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як спадкоємці після смерті ОСОБА_3 зареєстрували своє право власності на відповідні частини земельних ділянок, що підтверджується інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельні ділянки від 06 травня 2021 року.
06 травня 2021 року голова СФГ «Шанс» направив ОСОБА_1 та ОСОБА_2 повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, додавши при цьому відповідний проект додаткової угоди з пропозицією про поновлення строку дії договору оренди на 1/24 частину земельних ділянок з кадастровими номерами 1821481000:15:000:0125 та 1821481000:13:000:0002.
Згоди на поновлення строку дії договору оренди землі від 29 січня 2007 року відповідачі не надали.
Судами також встановлено, що за даними Державного земельного кадастру вищевказані земельні ділянки з кадастровими номерами 1821481000:15:000:0125 та 1821481000:13:000:0002 не є суміжними і не об`єднувалися в одну земельну ділянку.
При укладенні договору оренди землі від 29 січня 2007 року ОСОБА_4 діяв як уповноважена особа співвласників земельних ділянок, однак на час звернення до суду з позовом в цій справі співвласники змінилися і не уповноважували ОСОБА_4 на вчинення будь-яких дій щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою загальною площею 66,7269 га. Крім того, умови додаткової угоди відрізняються від умов попереднього договору оренди землі щодо об`єкта оренди (замість однієї земельної ділянки площею 66,7269 га зазначено 1/24 частину двох земельних ділянок з кадастровими номерами 1821481000:15:000:0125 та 1821481000:13:000:0002).
Відповідно до частини четвертої статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначені також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк та застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша-п`ята статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).
Відповідно до частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Друга самостійна підстава для поновлення орендних відносин передбачена частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».