Постанова
Іменем України
26 квітня 2022 року
місто Київ
справа № 621/900/19
провадження № 61-10115св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Усика Г. І., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - Фермерське господарство Строгого Олександра Федоровича,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Харківський завод Елеватормаш»,
третя особа - державний реєстратор Зміївської районної державної адміністрації Харківської області Штефан Олександр Анатолійович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргуФермерського господарства Строгого Олександра Федоровича на постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року, ухвалену колегією суддів у складі: Тичкової О. Ю., Маміна О. В., Пилипчук Н. П.,
ВСТАНОВИВ:
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
Фермерське господарство Строгого Олександра Федоровича (далі - ФГ Строгого О. Ф., фермерське господарство) у квітні 2019 року звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 6321755600:02:003:0629), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Харківський завод Елеватормаш» (далі - ТОВ «Харківський завод Елеватормаш») та ОСОБА_1 , зареєстрованого (у Державному реєстрі прав) 11 жовтня 2018 року за № 28411724; скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6321755600:02:003:0629, дата державної реєстрації права (у Державному реєстрі прав) 11 жовтня 2018 року, номер запису про право 28411724, яка була здійснена державним реєстратором Зміївської районної державної адміністрації Харківської області; визнання договору оренди зазначеної земельної ділянки поновленим на 10 років (з дня державної реєстрації права оренди) на умовах, визначених у договорі оренди земельної ділянки від 03 січня 2005 року та додатковій угоді від 29 листопада 2017 року.
Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що 03 січня 2005 року ФГ ОСОБА_2 та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Комсомольської селищної ради Зміївського району Харківської області (далі - Комсомольська селищна рада) з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який зареєстровано у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 08 листопада 2007 року за № 040769100209. Строк дії договору оренди визначений сторонами в 10 років.
Стверджував, що він як орендар належно виконував умови договору оренди й до закінчення строку його дії направив ОСОБА_1 листи-повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди, до яких додав проект додаткової угоди. У листопаді 2017 року фермерське господарство повторно звернулося до відповідача з пропозицією продовжити дію договору оренди землі, проте ОСОБА_1 повідомила, що земельна ділянка буде використовуватися нею для власних потреб.
У 2018 році ФГ Строгого О. Ф. дізналося, що ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» уклали договір оренди земельної ділянки, що перебувала в законному володінні позивача. Дата державної реєстрації права ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» на земельну ділянку в державному реєстрі прав 11 жовтня 2018 року.
Позивач вважав, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» договір оренди порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, оскільки ним повністю дотримані вимоги, зазначені у статті 33 Закону України «Про оренду землі». ФГ ОСОБА_2 не надавало ОСОБА_1 згоди на відмову від свого переважного права на укладення договору оренди з іншим орендарем. Після закінчення строку дії договору оренди продовжувало користуватися земельною ділянкою і сплачувати обов`язкові податки та збори.
Стислий виклад заперечень відповідача
ОСОБА_1 заперечувала проти задоволення позову, зазначила, що немає підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Харківський завод Елеватормаш».
Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням від 17 жовтня 2019 року Зміївський районний суд Харківської області позов задовольнив.
Суд визнав недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 6321755600:02:003:0629), укладений між ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» та ОСОБА_1 , зареєстрований у Державному реєстрі прав 11 жовтня 2018 року за № 28411724.
Скасував державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6321755600:02:003:0629, дата державної реєстрації права (у Державному реєстрі прав) 11 жовтня 2018 року, номер запису про право 28411724, яка здійснена державним реєстратором Зміївської районної державної адміністрації Харківської області.
Визнав договір оренди зазначеної земельної ділянки поновленим на 10 років (з дня державної реєстрації права оренди) на умовах, визначених у договорі оренди земельної ділянки від 03 січня 2005 року та додатковій угоді від 29 листопада 2017 року.
Здійснив розподіл судових витрат.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції зазначив, що ФГ ОСОБА_2 згідно з вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який з метою скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди завчасно, з дотриманням вимог пункту 5 договору оренди та статті 33 Закону України «Про оренду землі», направив ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди; протягом строку дії договору оренди земельної ділянки, належної на праві власності ОСОБА_1 , відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконував свої обов`язки орендаря, використовував земельну ділянку за призначенням, за що сплачував відповідачу орендну плату.
Натомість ОСОБА_1 уклала договір оренди належної їй земельної ділянки з іншим орендарем, що свідчить про недобросовісну поведінку орендодавця стосовно попереднього орендаря ФГ ОСОБА_2 , якому не було відомо про намір укласти новий договір оренди з іншим орендарем. Внаслідок таких дій позивач позбавлений можливості реалізувати своє переважне право як попередній наймач (орендар) на продовження використання спірної земельної ділянки.
Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку про порушення ОСОБА_1 переважного права ФГ ОСОБА_2 як орендаря, у зв`язку з чим це право на підставі статті 3 ЦК України підлягає захисту.
Постановою від 07 травня 2020 року Харківський апеляційний суд задовольнив апеляційні скарги ОСОБА_1 , ТОВ «Харківський завод Елеватормаш», рішення суду першої інстанції скасував, у задоволенні позову відмовив. Здійснив розподіл судових витрат.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову, апеляційний суд зазначив, що на час спливу строку договору оренди сторони не досягли згоди з приводу продовження його дії, а ОСОБА_1 протягом місяця після спливу строку договору відповіла на направлену їй пропозицію від 27 липня 2017 року. Апеляційний суд вважав, що суд першої інстанції неповно встановив обставини у справі, що призвело до помилкових висновків про наявність підстав для задоволення позову фермерського господарства.
ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Короткий зміст вимог касаційної скарги
ФГ Строгого О. Ф. 09 липня 2020 року звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року, залишити без змін рішення суду першої інстанції.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Заявник, наполягаючи на тому, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, визначив як підстави касаційного оскарження наведеного судового рішення те, що:
- оскаржуване судове рішення не відповідає правовим висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постановах Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, від 15 травня 2019 року у справі № 912/3810/16.
Заявник зазначив, що поведінка орендодавця є недобросовісною, що знайшло прояв у тому, що ОСОБА_1 взагалі не відповіла на пропозицію орендаря від 27 січня 2017 року щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки, а також на пропозицію від 28 липня 2017 року надала необґрунтовану відповідь лише після закінчення строку дії договору оренди землі, що унеможливило орендареві надати відповідь (уточнену пропозицію щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки з урахуванням побажань орендодавця) в межах строку дії договору. Також ФГ Строгого О. Ф. зазначило, що продовжувало користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, що не врахував апеляційний суд.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» у вересні 2020 року із застосуванням засобів поштового зв`язку направило до Верховного Суду відзив, у якому просило залишити касаційну скаргу ФГ Строгого О. Ф. без задоволення, постанову Харківського апеляційного суду від 07 травня 2020 року - без змін.
На переконання товариства, наведені у касаційній скарзі правові висновки Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права не підлягають врахуванню судом, оскільки відмінними є обставини спірних правовідносин, зокрема у справі, яка переглядається, орендар не дотримався процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до правил статті 33 Закону України «Про оренду землі».
ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ
Ухвалою від 25 серпня 2020 року Верховний Суд відкрив касаційнепровадження у справі, а ухвалою від 16 липня 2021 року призначив справу до судового розгляду.
З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені
пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд перевірив доводи касаційної скарги та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив такі висновки.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 3, 34 га, розташованої на території Комсомольської селищної ради, кадастровий номер 6321755600:02:003:0629, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
ОСОБА_1 та ФГ Строгого О. Ф. 03 січня 2005 року уклали договір оренди землі.
За умовами цього договору ОСОБА_1 як орендодавець надала, а ФГ ОСОБА_2 як орендар отримав у строкове, оплатне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, з кадастровим номером 6321755600:02:003:0629, площею 3, 02 га, розташовану на території с. Донець Комсомольської селищної ради.
Передача земельної ділянки позивачу як орендарю підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки в користування згідно з договором оренди землі від 03 січня 2005 року, що складений за участю сторін договору 03 січня 2005 року.
Згідно з пунктом 5 договору оренди землі строк його дії становить 10 років.
Відповідно до прикінцевих положень договору оренди землі цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.
Суди встановили, що договір оренди землі зареєстрований у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомітеті України по земельних ресурсах», про що у державному реєстрі земель зроблено запис 08 листопада 2007 року за № 040769100209.
Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 5 договору оренди землі).
28 липня 2016 року ОСОБА_1 та ПАТ «Мосьпанівське» уклали договір оренди землі, предметом якого була земельна ділянка сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6321755600:02:003:0629, площею 3, 3409 га.
22 серпня 2016 року державний реєстратор Печенізької РДА вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6321755600:02:003:0629 за орендарем ПАТ «Мосьпанівське», індексний номер 31068597.
Постановою від 15 листопада 2016 року у справі № 820/4959/16 Харківський окружний адміністративний суд відмовив у задоволенні позову ФГ ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 31068597.
Постановою від 23 грудня 2016 року Харківський апеляційний адміністративний суд скасував постанову Харківського окружного адміністративного суду від 15 листопада 2016 року, задовольнив адміністративний позов ФГ ОСОБА_2 , визнав протиправним та скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 31068597.
Підставами для задоволення позову був установлений адміністративним судом факт реєстрації речового права оренди на земельну ділянку за ПАТ «Мосьпанівське» під час існування іншого зареєстрованого права оренди на спірну земельну ділянку за ФГ ОСОБА_2 .
До закінчення строку дії договору оренди землі ФГ ОСОБА_2 з метою скористатися своїм переважним правом на його поновлення 27 січня 2017 року направило ОСОБА_1 за адресою місця її проживання, зазначеною у договорі оренди землі, лист з пропозицією про поновлення договору оренди землі, до якого додало проект додаткової угоди, що підтверджується листом ФГ Строгого О. Ф., вих. № 61, та не заперечувалося ОСОБА_1 .
Згідно з проектом додаткової угоди фермерське господарство запропонувало ОСОБА_1 продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, грошова оцінка якої на день укладення додаткової угоди становить 96 795, 90 грн, на 10 років, та викласти пункт 6 договору оренди в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем грошовими коштами у розмірі, що становить 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка розраховується на підставі витягів органів Держгеокадастру».
28 липня 2017 року ФГ Строгого О. Ф. повторно направило на адресу ОСОБА_1 лист, вих. № 239, аналогічного змісту та додало іншу редакцію додаткової угоди до договору оренди без зазначення дати її укладення, строку дії договору, нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з доповненнями до пунктів 19, 20, 32 договору оренди, що встановлюють порядок реалізації орендарем переважного права на придбання земельної ділянки.
На зазначену пропозицію 12 листопада 2017 року ОСОБА_1 згоди на продовження договору оренди на запропонованих позивачем умовах не надала, оскільки в проекті додаткової угоди графа строк дії договору не була заповнена, ОСОБА_1 не був зрозумілий розмір орендної плати та орендар неналежно виконував умови договору оренди щодо страхування об`єкта оренди. Крім цього, ОСОБА_1 повідомила, що бажає використовувати земельну ділянку особисто.
30 листопада 2017 року за вих. № 397 ФГ ОСОБА_2 направило лист на відповідь ОСОБА_1 від 23 листопада 2017 року на лист-повідомлення фермерського господарства про поновлення договору оренди. З урахуванням побажань орендодавця фермерське господарство додало виправлену додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки для підписання.
Протягом часу дії договору оренди земельної ділянки, власником якої є ОСОБА_1 , позивач ФГ Строгого О. Ф. належно та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконувало свої обов`язки орендаря, в тому числі, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, сплачувало відповідачу орендну плату.
ОСОБА_1 протягом дії договору оренди землі від 03 січня 2005 року не зверталася до позивача з приводу невиконання чи неналежного виконання ним умов договору оренди.
Згідно з довідкою ФГ ОСОБА_2 від 16 травня 2019 року земельна ділянка знаходилася у користуванні фермерського господарства, з листопада 2017 року до травня 2019 року здійснені сезонні польові роботи. Факт перебування земельної ділянки у користуванні позивача також підтверджується наданими до суду відомостями про наявність земельних ділянок за 2017, 2019 роки.
Згідно з даними відомості про виплату грошей від 17 липня 2016 року № 3 ОСОБА_1 отримувала орендну плату за договором оренди
у 2015-2017 роках.
20 серпня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» уклали договір оренди землі, об`єктом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6321755600:02:003:0629, площею 3, 3409 га, належна ОСОБА_1
20 серпня 2018 року ОСОБА_1 за актом приймання-передачі передала ТОВ «Харківський завод Елеватормаш» зазначену земельну ділянку.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Правові відносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними правилами ЦК України.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) визначено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Звертаючись до суду з позовом, ФГ Строгого О. Ф. стверджувало, що має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк у зв`язку з своєчасним письмовим повідомленням орендодавця про такий намір, проте таке право орендаря порушено у зв`язку з укладенням орендодавцем іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції вважав, що переважне право на укладення договору оренди землі не порушене, а тому таке право позивача не підлягає захисту.
В оцінці обраного позивачем способу захисту - визнання правочину недійсним, Верховний Суд врахував правовий висновок, викладений Верховним Судом України у постанові від 15 квітня 2015 року
у справі № 6-55цс15, відповідно до якого з врахуванням загальних засад цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов`язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України) наявні підстави для висновку, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк - таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи справу № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), у постанові від 25 січня 2022 року не встановила підстав для відступлення від зазначеного правового висновку
(пункти 9.3, 9.4).
Водночас у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком виникнення обов`язку у власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). З цих підстав закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права (пункт 8.36).
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту) (пункт 145 рішення ЄСПЛ від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення ЄСПЛ від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)) (пункт 8.40)).
Водночас Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача,а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди (пункт 8.41).
За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до нього), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: перше - з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та друге - з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права) та власника (який у такий спосіб порушив право на переважне продовження договору оренди землі). З врахуванням наведеного належними способами захисту прав первинного орендаря є пред`явлення двох позовних вимог - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди (пункт 8.45).
Верховний Суд врахував, що у справі, яка переглядається, позивач, звернувшись до суду з такими позовними вимогами, просив:
- визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Харківський завод Елеватормаш»;