Постанова
Іменем України
26 квітня 2022 року
м. Київ
справа № 941/494/20
провадження № 61-19098св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - приватне сільськогосподарське підприємство «Зарічне»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу приватного сільськогосподарського підприємства «Зарічне» напостанову Кропивницького апеляційного суду від 07 жовтня 2021 року у складі колегії суддів: Голованя А. М., Карпенка О. Л., Письменного О. А.,
ВСТАНОВИВ :
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2020 року приватне сільськогосподарське підприємство «Зарічне» (далі - ПСП «Зарічне») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим, визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору.
Позовну заяву мотивовано тим, що 22 березня 2006 року між ОСОБА_1 та ПСП «Зарічне» укладено договір земельної ділянки, площею 7,12 га, на території Новостародубської сільської ради Петрівського району Кіровоградської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 10 років. Договір зареєстрований у «Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 20 лютого 2009 року за № 040938200169. Строк дії цього договору сплинув 20 лютого 2019 року.
Скориставшись переважним правом орендаря на поновлення договору оренди, ПСП «Зарічне» направило відповідачу лист-повідомлення від 19 січня 2019 року про намір продовжити орендні відносини із приєднаними до нього проєктами відповідних додаткових угод. Оскільки відповідачем не було вчинено дій спрямованих на поновлення договору оренди чи висловлено заперечень щодо його поновлення, позивач продовжив використовувати земельну ділянку в 2019 році, зібрав з неї урожай та запропонував відповідачу отримати орендну плату, однак відповідач ухиляється від отримання орендної плати та від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди.
Посилаючись на викладене, позивач просив визнати поновленим строком дії на 10 календарних років договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ПСП «Зарічне» 22 березня 2006 року, зареєстрований у «Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 20 лютого 2009 року за № 040938200169, щодо земельної ділянки, розташованої на території Новостародубської сільської ради Петрівського району Кіровоградської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, якій присвоєно кадастровий номер 3524983700:02:000:1231, площею 7,1215 га; визнати додаткову угоду про поновлення договору від 22 березня 2006 року укладеною, направлену на адресу ОСОБА_1 19 січня 2019 року разом із відповідним повідомленням ПСП «Зарічне» про намір реалізувати переважне право орендаря на поновлення договору оренди.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Петрівського районного суду Кіровоградської області від 30 березня 2021 року у складі судді Шаєнко Ю. В. позов ПСП «Зарічне» задоволено.
Визнано поновленим строком дії на десять календарних років договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ПСП «Зарічне» 22 березня 2006 року, зареєстрований у «Кіровоградській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 20 лютого 2009 року за № 040938200169, щодо земельної ділянки, розташованої на території Новостародубської сільської ради Петрівського району Кіровоградської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, якій після здійснення її державної реєстрації присвоєно кадастровий номер 3524983700:02:000:1231 та визначено площу 7,1215 га.
Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 22 березня 2006 року, направлену на адресу ОСОБА_1 19 січня 2019 року разом з відповідним повідомленням ПСП «Зарічне» про намір реалізувати переважне право орендаря на поновлення договору оренди.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що позивач дотримався процедури поновлення договору оренди землі, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», що підтверджено наданими ним доказами, а відповідач ухилився від підписання додаткової угоди.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Кропивницького апеляційного суду від 07 жовтня 2021 року рішення Петрівського районного суду Кіровоградської області
від 30 березня 2021 року скасовано та ухвалено нове, яким у задоволенні позову ПСП «Зарічне» відмовлено.
Стягнуто з ПСП «Зарічне» на користь ОСОБА_1 судового збору у розмірі 6 306,00 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки просив визнати поновленими договір оренди землі, але не виклав у прохальній частині позовної заяви конкретні умови (зміст) додаткової угоди до договору, яка могла бути підставою для державної реєстрації такого речового права, що є підставою для відмови у позові. Крім того, до закінчення строку дії договору оренди землі відповідач повідомила позивача про те, що вона не має наміру поновлювати дію договору, що свідчить про недосягнення домовленості між сторонами щодо істотних умов правочину.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі ПСП «Зарічне» просить скасувати постанову суду апеляційної інстанціїта залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
У касаційній скарзі заявник вказує на те, що апеляційний суд в оскаржуваній постанові не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду
від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, від 26 січня 2021 року у справі
№ 522/1528/15-ц. Крім того посилається на те, що позивач дотримався процедури поновлення договору оренди землі, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», що підтверджено наданими ним доказами.
Відзив на касаційну скаргу
У грудні 2021 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу, у якій зазначила, що вона не надавала згоду на реалізацію позивачем переважного права на користування земельною ділянкою, про що повідомила
ПСП «Зарічне» у встановлений законом строк.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 07 грудня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі, а ухвалою від 21 квітня 2022 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 на праві власності належать земельна ділянка площею 7,12 га, яка розташована на території Новостародубської сільської ради Петрівського району Кіровоградської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, якій присвоєно кадастровий номер 3524983700:02:000:1231.
22 березня 2006 року між ОСОБА_1 як орендодавцем та ПСП «Зарічне» як орендарем, укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстровано у ДП «Кіровоградська регіональна філія «Центр державного земельного кадастру» 20 лютого 2009 року за № 040938200169.
Згідно із пунктом 8 цього договору він укладений на 10 років, а після закінчення цього строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
З урахуванням дати державної реєстрації договору, десятирічний строк договору сплинув 20 лютого 2019 року.
ПСП «Зарічне» 19 січня 2019 року звернулось до ОСОБА_1 із проєктом додаткової угоди, в якому орендодавець повідомлялася, що орендар бажає скористатися своїм переважним правом на поновлення договору та пропонує підписати додаткову угоду або надати свої пропозиції.
Згідно з проєктом додаткової угоди орендар запропонував орендарю продовжити строк дії договору на 10 календарних років із моменту державної реєстрації права оренди, викласти у новій редакції пункти 1, 2, 9, 10, 11, 13 договору, які визначають предмет та об`єкт договору, розмір та форму, строки сплати та порядок перегляду орендної плати, відповідальність за порушення. Орендар запропонував орендодавцеві підвищити орендну плату з 3,0 % до 8,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
28 січня 2019 року ОСОБА_1 направила на адресу ПСП «Зарічне» лист-повідомлення про відмову від поновлення дії укладеного між сторонами договору оренди землі і бажання самостійно обробляти належну їй земельну ділянку.
09 липня 2019 року здійснено державну реєстрацію припинення іншого речового права на належну відповідачу земельну ділянку, права оренди земельної ділянки ПСП «Зарічне» (орендар), яке виникло на підставі договору оренди землі від 20 лютого 2009 року № 040938200169, укладеного з
ОСОБА_1
02 вересня 2019 року ПСП «Зарічне» повторно звернулося до ОСОБА_1
з листом від 30 серпня 2019 року № 224 у якому, зважаючи на продовження використання підприємством орендної земельної ділянки та відсутність листа-заперечення орендодавця протягом місячного строку з моменту закінчення строку дії договору оренди від 22 березня 2006 року, посилаючись на частину шосту статті 33 Закону України «Про оренду землі», позивач у справі повідомив відповідача, що договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах. Разом із листом відповідачу надіслано два примірники проєкту додаткової угоди про поновлення договору на 10 календарних років на передбачених договором умовах.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Щодо вимог про визнання поновленим договору оренди землі
За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Згідно зі статтею 11 ЦК Україницивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів, створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної (творчої) діяльності, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інших юридичних фактів (наприклад, створення речей), безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, настання або ненастання певної події. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.
Хоч стаття 11 ЦК Українипрямо вказує лише на підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, однак зміст цього Кодексу свідчить про те, що за тих самих підстав цивільні права та обов`язки змінюються та припиняються.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК Українидоговором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК Українивідносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі».
За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі»визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі»строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.
Наприклад, стаття 764 ЦК Українивказує на правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму, зазначаючи, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Також статтею 126-1 ЗК України(у чинній редакції) для договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, укладених або змінених після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», визначені умови поновлення відповідних договорів, за якими договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Тож у статті 764 ЦК Українита статті 126-1 ЗК України вказаної редакції законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.
Що ж стосується правового регулювання поновлення договору оренди землі, то про обставини його поновлення у відповідний період ідеться у статті 33 Закону України «Про оренду землі»(тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), яка має відповідну назву.
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Законупо закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.