ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 лютого 2022 року
м. Київ
cправа № 915/1434/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради
на рішення Господарського суду Миколаївської області від 29.01.2021 (суддя Давченко Т. М.)
і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 (головуючий суддя Савицький Я. Ф., судді Головей В. М., Колоколов С. І.)
у справі № 915/1434/20
за позовом фізичної особи-підприємця Турчановича Євгена Валерійовича
до Миколаївської міської ради
про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди землі,
(у судовому засіданні взяв участь представник позивача - Філевський Р. М.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Вступ
1. Позивач (орендар) звернувся із позовом до орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
2. Суди першої та апеляційної інстанцій (з різними мотивуванням, зокрема, в частині строків звернення до орендодавця, про що детальніше зазначено нижче) ухвалили рішення на користь позивача.
3. Верховний Суд, розглядаючи касаційні скарги, формулює ключові питання даного спору таким чином:
(1) чи дотримався позивач процедури поновлення договору оренди землі, передбаченої законодавством та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця;
(2) якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди
Короткий зміст позовних вимог
4. У листопаді 2020 року Фізична особа-підприємець Турчанович Євген Валерійович (далі - позивач, ФОП Турчанович Є. В.) звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради (далі - відповідач, Міська рада) про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 03.03.2010 №7514 укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
5. В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) та зазначив, що орендодавець, всупереч вимогам закону, не розглянув заяву позивача від 06.12.2019 разом з проєктом додаткової угоди.
6. Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі, він продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач не направив протягом одного місяця після закінчення строку договору лист - повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.
7. При цьому, ФОП Турчанович Є. В. зауважив, що на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача, придбане у ТОВ фірми "СТІВ", внаслідок чого позивач набув права орендаря за вищевказаним договором оренди.
Короткий зміст судових рішень
8. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 29.01.2021 позовні вимоги ФОП Турчановича Євгена Валерійовича задоволено в повному обсязі. Визнано додаткову угоду до договору оренди землі від 03.03.2010 №7514, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії ДП "Центр ДЗК", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16.04.2010 № 041049700060, а в книзі записів договорів оренди - запис від 16.04.2010 за №7514, - укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
9. Місцевий господарський суд виходив із того, що право оренди земельної ділянки за договором автоматично припинилось для ТОВ фірми "СТІВ" та перейшло до ФОП Турчановича Є. В. з моменту державної реєстрації за позивачем права власності на придбане нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, та погодився з позивачем, що він зобов`язаний зареєструвати таке право шляхом внесення змін до існуючого договору оренди землі.
10. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому, відповідачем не надано доказів неналежного виконання позивачем умов договору та доказів направлення позивачеві заперечення у поновленні договору оренди. У зв`язку з чим, з урахуванням приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ФОП Турчановича Є. В.
11. При цьому, місцевий господарський суд зазначив, що не зважаючи на те, що позивач прострочив звернення до відповідача в рамках умов договору оренди землі, останній встиг звернутись до орендаря у строк, передбачений для такого звернення діючим законодавством - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (12.02.2020), відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
12. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 рішення Господарського суду Миколаївської області від 29.01.2021 залишено без змін.
13. Апеляційний господарський суд погодився з місцевим господарським судом про наявність підстав для поновлення договору оренди на новий строк.
14. Суд апеляційної інстанції вказав, що договір оренди від 03.03.2010 зареєстрований 16.04.2010. Умовами цього договору встановлена наявність переважного права орендаря на продовження строку дії договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення дії договору, строк якого був визначений протягом 10 років, тобто - не пізніше, ніж 16.01.2020.
15. За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку, що позивач відповідно до умов договору та приписів ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" своєчасно - 06.12.2019 звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди, додавши проєкт додаткової угоди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
16. Міська рада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Миколаївської області від 29.01.2021 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ФОП Турчановича Є. В. відмовити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
17. Скаржник зазначає про застосування судами приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 03.02.2021 № 915/1003/20, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
18. Скаржник зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені з порушенням норм статті 236 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
19. Також скаржник посилається на неправильне застосування судами приписів статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Позиція інших учасників справи
20. Позивач не надав відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
21. 03.03.2010 між Міською радою (орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "СТІВ" (орендар) укладено договір оренди землі №7514 (далі - Договір), у відповідності до умов якого Міська рада на підставі рішення від 18.02.2009 за №42/59 продовжила ТОВ фірмі "СТІВ" оренду земельної ділянки загальною площею 12 кв.м, яка була передана рішенням Міської ради від 12.02.2004 за №18/12, для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску поблизу житлового будинку №40 по вул. Крилова без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/ та без права передачі її в суборенду (п.п.1.1, 2.1 Договору).
22. На земельній ділянці знаходиться торговельний кіоск, що належить ТОВ фірмі "СТІВ". Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка (п.п.2.2, 2.3 Договору).
23. Вказаний Договір зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.04.2010 №041049700060; а в книзі записів договорів оренди - запис від 16.04.2010 за №7514.
24. Пунктом 3.1. Договору сторони визначили строк його дії - 10 років з 12.02.2010.
Вказаним пунктом також встановлено, що після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії Договору звернутись письмово до орендодавця з проханням щодо продовження строку дії Договору; підставою для поновлення Договору оренди буде відповідне рішення Міської ради.
25. На виконання умов Договору Міська рада передала, а ТОВ фірма "СТІВ" прийняло в оренду земельну ділянку, згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки від 16.04.2010.
26. Матеріали справи свідчать, що нерухоме майно ТОВ фірми "СТІВ" (нежитлове приміщення торговельного кіоску, розташоване за адресою: вул. Крилова, 40/3, м. Миколаїв), розташоване на орендованій земельній ділянці, відчужено орендарем ФОП Турчановичу Є. В., у відповідності до укладеного між ними 18.07.2018 договору купівлі-продажу, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Іскрицькою Г.В. та зареєстрованого в реєстрі за №1349.
27. Відомості про набуття позивачем права власності на указану вище нерухомість внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, запис №27098542, що підтверджується відповідним Витягом із зазначеного реєстру від 18.07.2018 №131334953.
28. Позивач, вважаючи, що до нього у порядку ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", ч. 2 ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України перейшло право оренди на земельну ділянку, на якій розташоване придбане ним майно, продовжив внесення орендних платежів за земельну ділянку.
29. 16.12.2019 ФОП Турчанович Є. В. через Центр надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради звернувся до орендаря із заявою (реєстраційний № 000828) про поновлення Договору. До вказаної заяви позивач додав, зокрема, відповідний проєкт додаткової угоди до Договору.
30. Як вбачається зі змісту проєкту додаткової угоди, орендарем запропоновано поновити Договір на істотних умовах та на строк, зазначених у самому Договорі. Крім того, "орендарем" зазначено ФОП Турчановича Є. В. Жодна інша умова Договору оренди не змінювалася.
31. З огляду на матеріали справи та за твердженням позивача, вищевказана заява з боку Міської ради залишені без відповіді та будь-якого реагування.
32. Позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачем та підтверджується наявними у матеріалах справи відповідними платіжними дорученнями.
33. Не отримавши відповіді на заяву (лист-повідомлення) від 06.12.2019, ФОП Турчанович Є. В. повторно звернувся до Міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі (укладення додаткової угоди), яке 27.03.2020 направлено відповідачу поштою разом з підписаним з боку орендаря проєктом додаткової угоди. Викладені обставини підтверджуються поданими позивачем копіями поштових квитанцій та описом вкладення до цінного листа з відбитком штемпелю поштового відділення від 27.03.2020.
34. За твердженнями позивача, не спростованими відповідачем, указане звернення Міською радою також залишене без розгляду та прийняття відповідного рішення.
35. Відповідач додав до матеріалів справи лист Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради (далі - Управління) від 14.01.2021 №1218/11.02-03/21-2, відповідно до якого звернення ФОП Турчановича Є. В. щодо поновлення Договору з доданим до нього проєктом додаткової угоди надійшло до Управління 06.12.2019. В ході розгляду матеріалів цього звернення Управлінням зроблено висновок про порушення умов Договору внаслідок реєстрації права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці. Управлінням також викладено позицію щодо наявності підстав для звернення до суду з позовом про усунення перешкод в користуванні територіальною громадою міста Миколаєва в особі Міської ради спірною земельною ділянкою.
36. Згідно з листом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31.12.2020 №42419/12.01-24/20-2, інформація щодо розгляду звернення ФОП Турчановича Є. В. у Департаменті відсутня.
37. Суди встановили, що в матеріалах справи не міститься доказів щодо підтвердження направлення ФОП Турчановичу Є. В. з боку Міської ради будь-яких документів стосовно вищевказаного зауваження Управління; не надано і доказів встановлення в судовому порядку порушень відповідачем умов Договору оренди. Будь-які скарги та зауваження до позивача з боку орендодавця у матеріалах справи відсутні. Жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні Договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов Договору у матеріалах справи не міститься.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
38. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
39. Судові рішення у справі оскаржуються відповідачем з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
Щодо суті касаційної скарги
40. Заперечення скаржника проти висновків судів про наявність підстав для поновлення договору оренди узагальнено зводяться, зокрема, до таких аргументів: (1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір; (2) орендар допустив порушення умов договору.
41. Верховний Суд погоджується зі скаржником в частині сутності ключового питання у даній справі і формулює його таким чином: чи дотримався позивач процедури поновлення договору оренди землі, передбаченої законодавством та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця. З відповіді на це питання логічно випливає наступне: якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.
42. Відповідь на перше питання - ні, позивач не дотримався процедури поновлення договору оренди. Відповідь на друге питання - так, таке порушення є істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору. Вказане обґрунтовується таким.
43. Предметом розгляду цієї справи є вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди до Договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
44. Задовольняючи наведені позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що: (1) позивач у межах встановленого в Законі України "Про оренду землі" строку звернувся до Міської ради з відповідною заявою про продовження строку Договору разом з проєктом додаткової угоди, Міська рада жодної відповіді на вказану заяву не надала та протягом місяця після закінчення строку дії Договору не направила позивачу повідомлення про заперечення у поновленні Договору; (2) після закінчення дії Договору, позивач продовжив належним чином (сплачуючи орендну плату) користуватися спірною земельною ділянкою.
45. При цьому, місцевий господарський суд вказав, що позивач прострочив звернення до відповідача в рамках умов Договору, однак звернувся до орендодавця з відповідною заявою у строк (більш ніж за місяць до спливу строку Договору), передбачений частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
46. Апеляційний господарський суд, залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду, зазначив, що відповідний термін на письмове звернення орендаря до орендодавця про намір продовжити строк дії договору оренди необхідно обчислювати з моменту державної реєстрації Договору (16.04.2010), а отже орендар своєчасно, у відповідності до умов Договору, звернувся з відповідною заявою.
47. Верховний Суд не погоджується з такими висновками судів з огляду на таке.
48. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, на яку скаржник посилається у касаційній скарзі, викладено таку правову позицію щодо застосування статі 33 Закону України "Про оренду землі".
49. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
50. Отже, для застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
51. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
52. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
53. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, висловлено таку правову позицію.
54. Статтею ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
55. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
56. У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
57. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
58. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
59. Таким чином, Велика Палата висловилась щодо підстав поновлення договору оренди відповідно до положень частини 6 статті Закону України "Про оренду землі" і згідно такого висновку для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди орендарю слід у відповідний строк звернутися до орендодавця з листом про намір скористатися переважним правом на поновлення з доданим до нього проєктом додаткової угоди.
60. Частиною 2 статті 33 вказаного вище Закону встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
61. Тобто в цій статті передбачено, що таке звернення повинно бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.
62. Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
63. Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.
64. Як вбачається зі встановлених судами обставин справи, сторони в Договорі передбачили, що він діє протягом 10-ти років з 12.02.2010, а орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за три місяці до спливу строку Договору (пункт 3.1).
65. З наведеного вбачається, що строк дії Договору сторонами погоджено до 12.02.2020 (що було правильно установлено місцевим господарським судом і жодним чином не спростовано апеляційним господарським судом (не обґрунтовано протилежних висновків у цій частині), а з відповідним повідомленням орендар зобов`язаний, з урахуванням мов пункту 3.1 Договору, звернутися не пізніше ніж до 12.11.2019.
66. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
67. Згідно з положеннями статті 526 вказаного Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч.1).
68. Частиною 1 статті 651 наведеного кодексу визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
69. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент укладення Договору, щодо визначення строку повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, вказує, що сторонами у договорі має бути встановлений строк для повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.
70. Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов`язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов`язання вважається не виконаним.
71. При цьому позивач вказаний у Договорі строк пропустив і звернувся до відповідача із заявою про поновлення Договору на новий строк 06.12.2019 (пізніше, ніж за три місяці), що унеможливлює з урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду та умов Договору задоволення позову про поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди.
72. Подібна правова позиція щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, викладена в постановах Верховного Суду від 10.11.2020 у справі №915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18, а також від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.
73. При цьому, у наведеній скаржником постанові Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 Верховний Суд виходив з того, що (1) у договорі оренди землі сторони передбачили, що він діє до певної дати, (2) цим же договором сторони погодили, що для реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк орендар зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за шість місяців до спливу строку договору, (3) перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, (4) вказаний у договорі строк на звернення орендаря до орендодавця із заявою про поновлення договору оренди землі на новий строк суд касаційної інстанції обчислював з урахуванням встановленого сторонами у договорі строку його дії.
74. Наведена позиція узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
75. Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 зазначила про те, що договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його.
Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові дійшла висновку, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться за змістовним наповненням, а також можуть відрізнятися у часі (постанови від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)).
Також, Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові дійшла висновку, що сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України "Про оренду землі", який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.
76. Враховуючи визначений сторонами в Договорі строк його дії - 10 років з 12.02.2010, а також погоджений сторонами строк (три місяці до закінчення дії Договору) для повідомлення орендарем орендодавця про намір продовжити строк дії Договору, висновок суду апеляційної інстанції про те, що 06.12.2019 орендар своєчасно звернувся до відповідача із заявою про поновлення Договору, не ґрунтуються на погоджених сторонами умовах Договору, вимогах законодавства та викладених вище висновках Верховного Суду.
77. Суди попередніх інстанцій вказаного вище не врахували, неправильно застосували норми матеріального права, а тому згідно з приписами статті 311 ГПК України оскаржені судові рішення підлягають скасуванню, а у справі має бути прийняте нове рішення про відмову у позові з вище наведених мотивів.
78. Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги стосовно необхідності дослідження обставин щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за Договором (оформлення права власності на нерухоме майно, що розташоване на спірній земельній ділянці), оскільки наведені обставини, за умови недотримання позивачем процедури поновлення Договору, не мають вирішального значення для правильного вирішення спору.
79. Доводи касаційної скарги, викладені у пункті 19 цієї постанови, не обґрунтовані підставами касаційного оскарження, передбаченими частиною 2 статті 287 ГПК України, а тому Суд в силу приписів статей 287 і 300 ГПК України не надає їм оцінку.