ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 лютого 2022 року
м. Київ
cправа № 914/3250/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.10.2021 (колегія суддів: Вечірко І. О., Кузнецов В. О., Мороз В. Ф.) і рішення Господарського суду Львівської області від 08.04.2021 (суддя Яворський Б. І.) у справі
за позовом Житлово-будівельного кооперативу "Галіція-Інвест" до Дрогобицької міської ради Львівської області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_1, Дунас О. М. (адвокат),
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Житлово-будівельний кооператив "Галіція-Інвест" (далі - ЖБК Галіція-Інвест") та ОСОБА_1 звернулися до Господарського суду Львівської області з позовом до Дрогобицької міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 15.06.2020, укладеного Дрогобицькою міською радою та ОСОБА_1 шляхом викладення преамбули договору в наступній редакції: "орендодавець": Дрогобицька міська рада, ідентифікаційний код: 04055972, місце знаходження: 82100, Львівська область, м. Дрогобич, площа Ринок, 1 з одного боку, та "орендар": Житлово-будівельний кооператив "Галіція-Інвест", ідентифікаційний код: 43005080, місцезнаходження: 82100, Львівська область, м. Дрогобич, вул. Шевська, 8, кв.1-А, з іншого боку, разом надалі - сторони, уклали цей договір про вищенаведене:"; та в розділі "реквізити сторін" змінити реквізити орендаря, а саме на: "Житлово-будівельний кооператив "Галіція-Інвест", ідентифікаційний код: 43005080, місцезнаходження: 82100, Львівська область, м. Дрогобич, вул. Шевська, 8 кв.1-А".
2. 25.01.2021 ОСОБА_1 подав заяву про відмову від позовних вимог, яка ухвалою суду від 04.02.2021 задоволена, провадження в частині позовних вимог ОСОБА_1 до Дрогобицької міської ради - закрито.
3. Ухвалою від 18.03.2021 суд залучив ОСОБА_1 до участі в справі як третю особу яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4. 27.01.2020 на підставі ухвали Дрогобицького міськрайонного суду Львівської області від 10.12.2019 у справі № 442/8194/19 про затвердження мирової угоди ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нерухоме майно - будівлю загальною площею 487,6 м2, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
5. Рішенням Дрогобицької міської ради від 19.03.2020 № 2277 "Про надання в оренду земельних ділянок" надано ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку площею 1430 м2 на АДРЕСА_1, кадастровий номер 4610600000:01:005:0134, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, строком на три роки.
6. 15.06.2020 Дрогобицька міська рада (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування цю земельну ділянку.
7. 07.07.2020 відповідно до нотаріально посвідченого акта приймання-передачі нерухомого майна ОСОБА_1 (пайовик) передав, а ЖБК "Галіція-Інвест" прийняв у власність нежитлову будівлю (приміщення) загальною площею 487,6 м2, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці.
8. Право власності ЖБК "Галіція-Інвест" на вказаний об`єкт нерухомості зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.07.2020 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2020248546106).
9. У листах-зверненнях від 12.08.2020 ЖБК "Галіція-Інвест" та ОСОБА_1, адресованих голові Дрогобицької міської ради, просили внести відповідні зміни до договору від 15.06.2020 про оренду земельної ділянки в частині заміни орендаря з ОСОБА_1 на ЖБК "Галіція-Інвест".
10. Через відсутність відповіді міської ради на такі звернення позивачі звернулися до суду з цим позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
11. Рішенням Господарського суду Львівської області від 08.04.2021, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.10.2021, позов задоволено.
12. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що у зв`язку з набуттям кооперативом права власності на нежитлову будівлю (приміщення) загальною площею 487,6 м2, розташовану на спірній земельній ділянці, до нього в силу частин 2, 4 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 7 Закону України "Про оренду землі" перейшло право на її оренду в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги
13. ОСОБА_1 у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, провадження у справі закрити.
14. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статей 120 ЗК України та 377 ЦК України щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, а також прийняттям судових рішень без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду щодо застосування зазначених норм права.
15. Скаржник також наголошує на порушенні судами статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки ця справа не підлягає розгляду в господарських судах.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
16. ЖБК "Галіція-Інвест" у відзиві просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін. Заявник наголошує на правильному застосуванні судами норм чинного законодавства, а також на безпідставності доводів скаржника про необхідність розгляду справи у цивільному суді.
17. 09.02.2022 від ЖБК "Галіція-Інвест" надійшла заява про відкладення розгляду справи у зв`язку з хворобою голови ЖБК.
Колегія суддів відхиляє це клопотання, оскільки участь представників учасників справи у засіданні суду касаційної інстанції не є обов`язковою згідно із законом (статті 202, 216, 300 ГПК України), не визнавалася вона такою й судом; слухання справи вже відкладалося за клопотанням позивача; в матеріалах справи є відзив ЖБК "Галіція-Інвест" на касаційну скаргу.
Крім того заявник, бажаючи взяти участь у судовому засіданні, проте позбавлений такої можливості у зв`язку з карантинними заходами або з інших причин, відповідно до приписів статті 197 ГПК України мав право взяти участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів. Проведення судового засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду може бути здійснено за допомогою системи відеоконференцзв`язку "EаsyCon".
Проте відповідного клопотання заявником заявлено не було.
Враховуючи викладене, з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення клопотання про відкладення розгляду справи та про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників ЖБК "Галіція-Інвест" у цій справі.
Позиція Верховного Суду
18. Суди попередніх інстанцій, приймаючи судові рішення про задоволення позову, виходили з того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно площею 487,6 м2, кооператив одночасно набув право користування земельною ділянкою, на якій розміщене це майно. Встановивши, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.
19. Відповідно до статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.
20. Згідно із частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
21. Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.
22. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
23. Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності; право оренди (суборенди) земельної ділянки.
24. За змістом частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
25. Отже, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.
26. Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
27. Відповідно до висновків, викладених у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
28. Згідно із частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
29. Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
30. Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
31. Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19.
32. Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим.
33. Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 ЦК України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди у судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору), викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19.
34. Враховуючи положення частини 2 статті 651 ЦК України та встановлені судами обставини, колегія суддів Верховного Суду вважає, що позовні вимоги позивача є необґрунтованими та задоволенню не підлягають, оскільки відсутні підстави, визначені як договором, так і законом для зміни договору оренди.
35. У справі № 910/20774/17, на яку посилається скаржник, за позовом про визнання правовідносин за договором оренди земельної ділянки припиненими, позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок переходу від позивачів права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій за спірним договором земельній ділянці, до нового власника майна автоматично перейшло і право користування цією земельною ділянкою з одночасним припиненням цього права щодо позивачів. Верховний Суд у цій справі дійшов висновку, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Посилаючись на положення статей 15, 16 ЦК України, суд касаційної інстанції, скасовуючи судові рішення та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, зазначив, що заявлений позов фактично містить у собі вимогу про встановлення судом факту, що має юридичне значення (припинення правовідносин у силу закону) та не стосується захисту права цивільного, тобто задоволення такої вимоги не є ефективним способом захисту прав позивачів, які вже захищені законом.
36. У справі № 913/661/17 розглядався позов про стягнення з товариства збитків, завданих використанням земельної ділянки без правовстановлюючих документів. Суд першої інстанції, з яким погодився Верховний Суд, посилаючись на положення статей 377 ЦК України, 120 ЗК України, статті 7, 31 Закону України "Про оренду землі", дійшов висновку, що договір оренди землі припинився лише щодо зобов`язань первісного власника нерухомого майна. Тобто з моменту набуття у власність будівлі відповідач фактично став стороною договору оренди землі, за яким у нього виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Встановивши, що договір оренди землі не був припинений сторонами у встановленому законом порядку та є чинним, суд відмовив у задоволенні позову, вказавши, що за наявності договірних правовідносин сторін відшкодування шкоди не може бути належним способом захисту.
37. У справі № 912/1581/19 розглядався позов про визнання недійсним та скасування рішення, визнання недійсними додаткових угод суд першої інстанції, з яким погодився Верховний Суд, відмовив у позові з тих підстав, що до відповідачів як власників частини нерухомого майна в силу вимог законодавства перейшло право оренди земельної ділянки у відповідних частинах, а оскарженими додатковими угодами визначено виключно права і обов`язки сторін за ними, які вони вправі були визначати на власний розсуд з урахуванням інших умов чинного законодавства щодо розміру часток орендованої землі, відповідно і орендної плати, строку оренди.
38. Таким чином, правовідносини, які склалися між сторонами у справі, яка розглядається, відрізняються від правовідносин у вищезазначених справах. При цьому справи відрізняються предметами та підставами позовів, змістом правовідносин, а також фактично-доказовою базою (обставинами справ та зібраними у них доказами). Отже, правовідносини у справах, на які посилається скаржник, не є подібними правовідносинам у справі, що розглядається.
39. У справах № 908/3146/19, № 910/12464/20, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, предметами позовів є вимоги товариства до міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки. Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач набув у власність нерухоме майно та мав намір переоформити договір оренди земельної ділянки на позивача, проте договір так і не був укладений. Суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність порушення міською радою права (інтересу) позивача, для захисту якого він звернувся з позовом у цій справі, та наявність підстав для відмови у позові. У постановах Верховного Суду від 13.10.2020 у справі № 908/3146/19, від 26.08.2021 у справі № 910/12464/20 суд з посиланням на статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, статті 7 Закону України "Про оренду землі" зазначив, що у спірних правовідносинах відбулась заміна сторони у договорі оренди, а саме до позивача перейшли права орендаря за цим договором, які мав попередній орендар. При цьому договір оренди земельної ділянки щодо попереднього власника нерухомого майна припинився відповідним договором купівлі-продажу. Враховуючи, що позивач замінив попереднього орендаря за договором оренди та набув його права та обов`язки орендаря за правочином у тому ж обсязі та на тих самих умовах, що є підставою для реєстрації відповідного речового права позивача, суд дійшов висновку про непорушення відповідачем права позивача, про захист якого він звернувся. Отже, у справі, яка розглядається, та у справах № 908/3146/19, № 910/12464/20 мають місце подібні правовідносини.
40. У справі № 914/3250/20 суди правильно встановили, що у зв`язку з набуттям позивачем права власності на нежитлову будівлю (приміщення) загальною площею 487,6 м2, розташовану на спірній земельній ділянці площею, до позивача перейшло право на її оренду в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
41. Проте суди у справі, яка розглядається, встановивши, що набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону, не врахували, що таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, тобто не врахували під час ухвалення судових рішень висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах Верховного Суду у справах № 908/3146/19, № 910/12464/20 (щодо застосування статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України у спірних правовідносинах, а також положень частини 2 статті 651 ЦК України щодо підстав для зміни договору), а тому доводи скаржника щодо неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права підтвердилися.
42. З урахуванням наведеного Верховний Суд зазначає, що суди надали правильну правову кваліфікацію спірним правовідносинам, однак невірно застосували норми статті 120 ЗК України, статті 377, частини 2 статті 651 ЦК України до спірних правовідносин, тому необхідним є скасування оскаржуваних судових рішень із прийняттям Верховним Судом нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку з відсутністю правових підстав, передбачених частиною 2 статті 651 ЦК України, для внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
43. Водночас Суд погоджується з висновком апеляційної інстанції щодо відхилення доводів ОСОБА_1 про те, що він передав кооперативу тільки приміщення у нежитловій будівлі площею 487,6 м2, яка є меншою ніж вказана в договорі площа забудованих земель площею (638 м2), у зв`язку з їх необґрунтованістю, оскільки у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.01.2020, в акті приймання-передачі нерухомого майна від 07.07.2020 вказано конкретну загальну площу нежитлової будівлі, яка належала ОСОБА_1 на праві власності та передана кооперативу - 487,6 м2. Така ж площа нежитлової будівлі, а не окремого приміщення, вказана ОСОБА_1 в адресованих міській раді заявах від 04.02.2020 про надання спірної земельної ділянки в оренду та заяві від 12.08.2020 про внесення змін до договору оренди.
44. Доводи скаржника про те, що ця справа не може бути розглянута судами господарської юрисдикції, Верховний Суд відхиляє, оскільки предметом позову у цій справі є внесення змін до договору оренди землі стороною якого ОСОБА_1 з моменту передачі будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці, не є, відповідно спір у справі не стосується його прав чи обов`язків як попереднього орендаря земельної ділянки.