ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 січня 2022 року
м. Київ
cправа № 915/1360/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Платан Юг"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Платан Юг"
до Миколаївської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Приватне підприємство "Юліана-Сервіс",
про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в редакції позивача.
У судове засідання представники сторін не з`явилися.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Платан Юг" (далі - ТОВ "Платан Юг") звернулося до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради (далі - Миколаївська міськрада) про визнання додаткової угоди про заміну орендаря та поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 № 7627, зареєстрованого у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі - ДП Центр ДЗК), про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041049900104, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627, укладеною в редакції, запропонованій позивачем та викладеній у прохальній частині позовної заяви.
1.2. На обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендодавець, всупереч вимогам закону не розглянув заяву ТОВ "Платан Юг" від 14.01.2020 разом з проектом додаткової угоди.
Крім того, позивач вказував, що після спливу строку договору оренди землі ТОВ "Платан Юг" продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, у зв`язку з чим, на думку позивача, договір оренди землі вважається поновленим.
ТОВ "Платан Юг" зауважило, що на орендованій земельній ділянці розташоване нерухоме майно позивача, що дає підстави для врахування положень частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку; а договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Таким чином, позивач зазначив, що у даному випадку право оренди земельної ділянки за договором оренди землі автоматично припинилося для Приватного підприємства "Юліана-Сервіс" (далі - ПП "Юліана-Сервіс") та перейшло до ТОВ "Платан Юг" з часу державної реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно. У зв`язку з чим ТОВ "Платан Юг" наголошувало на необхідності внесення змін до договору оренди землі на підставі положень частини 3 статті 179 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 182 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 125 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 3 Закону України "Про оренду землі".
1.3. У процесі розгляду справи № 915/1360/20 судом першої інстанції до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача було залучено ПП "Юліана-Сервіс".
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 (суддя Мавродієва М. В.) позовні вимоги задоволено в повному обсязі.
2.2. Місцевий господарський суд з посиланням на практику Верховного Суду дійшов висновку, що у розумінні чинного законодавства України при виникненні в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Отже, вимоги позивача стосовно заміни ПП "Юліана-Сервіс" на ТОВ "Платан Юг" як зобов`язану та управнену сторону у договорі оренди землі відповідною додатковою угодою є обґрунтованими.
Крім того, суд першої інстанції зазначив, що позивач здійснив всі необхідні заходи для продовження строку дії договору оренди землі, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі. При цьому Миколаївською міськрадою не надано доказів про неналежне виконання позивачем умов договору оренди землі та доказів про направлення позивачу заперечення у поновленні договору оренди землі. У зв`язку з чим з урахуванням положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову ТОВ "Платан Юг".
При цьому місцевий господарський суд зазначив, що незважаючи на те, що ТОВ "Платан Юг" на декілька днів прострочило звернення до відповідача у рамках умов договору оренди землі, позивач встиг звернутися до орендаря у строк, передбачений для такого звернення діючим законодавством, - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі".
2.3. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 (Савицький Я. Ф. - головуючий, судді Головей В. М., Разюк Г. П.) рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 у справі № 915/1360/20 скасоване, у задоволенні позову відмовлено.
2.4. Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд виходив з того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Водночас дія спірного договору оренди землі від 17.05.2010 була встановлена (продовжена) до 10.06.2020. Умовами цього договору встановлена наявність переважного права орендаря на подовження строку дії договору за умови письмового звернення останнього до орендодавця не пізніше, ніж за шість місяців до закінчення дії договору, тобто не пізніше 10.12.2019. Проте, позивач повідомив відповідача про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди лише 14.01.2020. Отже, ТОВ "Платан Юг" порушено строки, встановлені договором оренди землі, для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення договору.
З огляду на правові позиції Великої Палати Верховного Суду щодо застосування положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у даному випадку, враховуючи встановлення у самому договорі оренди землі строку для повідомлення орендодавця про намір орендаря щодо поновлення договірних відносин, перевагу має саме договірний строк, оскільки відповідно до положень статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тому стосовно даних спірних правовідносин встановлений законом строк - це строк, встановлений пунктом 3.1 договору оренди землі.
Таким чином, апеляційний господарський суд звернув увагу на те, що судом першої інстанції не було враховано відповідних висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якого орендар повинен повідомити орендодавця в установлені договором строки про намір поновити договірні відносини на новий строк.
Ураховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову та поновлення спірного договору оренди землі на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк.
Крім цього, апеляційний господарський суд зазначив, що позивач не дотримався вимог, передбачених частинами 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", що виключає можливість поновлення договору оренди землі від 17.05.2010 на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Таким чином, апеляційний суд не погодився з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог, який ґрунтується на тому, що орендар набув право на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах з огляду на виконання належним чином умов договору оренди землі, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі та відсутність направлення орендодавцем орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору. Апеляційний господарський суд наголосив на відсутності правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись з постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.11.2021 у справі № 915/1350/20, ТОВ "Платан Юг" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить постанову скасувати, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 20.01.2021 залишити в силі.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.3. Так, скаржник зазначив, що судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові застосовано норми права, а саме статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України з неправильним урахування висновків, викладених Верховним Судом у справі № 915/1003/20 (постанова від 03.02.2021) та без урахування висновків щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених Великою Палатою Верховного Суду у справах № 313/350/16-ц (постанова від 22.09.2020) та № 159/5756/18 (постанова від 22.09.2020).
Крім цього, скаржник наголошує на порушенні судом апеляційної інстанції норм процесуального права, а саме положень статей 120, 242 ГПК України та здійснення розгляду справи за відсутності учасника справи, неповідомленого належним чином про дату та час розгляду справи, у цьому разі позивача - ТОВ "Платан Юг". ТОВ "Платан Юг" також зауважує, що позивачем не надавалося судам попередніх інстанцій письмової заяви про повідомлення позивача про дату, час і місце судового засідання будь-яким іншим шляхом, ніж надсилання за офіційною адресою реєстрації ТОВ "Платан Юг". Скаржник також зазначив, що передбачені ГПК України випадки термінової необхідності у цьому разі також не мали місця.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу Миколаївська міськрада просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, оскаржувану постанову - залишити без змін.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 17.05.2010 між Миколаївською міськрадою (орендодавець) та ПП "Юліана-Сервіс" (орендар) укладено договір оренди землі № 7627 (далі - договір), відповідно до умов якого Миколаївська міськрада на підставі рішення від 22.04.2010 за № 45/40 надає ПП "Юліана-Сервіс" в оренду для обслуговування торгових кіосків і павільйонів на вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) земельну ділянку загальною площею 1124 кв. м без права передачі її в суборенду, у тому числі:
1) ділянку № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями; 2) ділянку № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (п.п.1.1, 2.1 договору).
Вказаний договір зареєстрований Миколаївською регіональною філією ДП "Центр ДЗК", про що 10.06.2010 у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041049900104, а в книзі записів договорів оренди запис за № 7627.
На земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП "Юліана-Сервіс". Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка (п.п. 2.2, 2.3 договору).
Пунктом 3.1. договору сторони визначили строк його дії 5 років з дати його державної реєстрації.
Зазначеним пунктом також встановлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; підставою для поновлення договору буде відповідне рішення орендодавця.
На виконання умов договору Миколаївська міськрада передала, а ПП "Юліана-Сервіс" прийняло в оренду земельну ділянку.
У подальшому, а саме: 09.10.2015 між Миколаївською міськрадою та ПП "Юліана-Сервіс" було укладено договір про зміни № 251-15 до договору.
За умовами пункту 1 договору про зміни, на підставі рішення Миколаївської міськради від 15.09.2015 № 49/30 в договір внесено наступні зміни, зокрема:
- ПП "Юліана-Сервіс" продовжено оренду земельної ділянки для обслуговування торгових кіосків і павільйонів по вул. Південній ріг пр. Жовтневого (Ленінський район) (пункт 1.1. договору про зміни);
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1124 кв. м, у тому числі земельна ділянка № 1 площею 384 кв. м, із якої 86 кв. м під тимчасовою забудовою, 279 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 19 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер 4810136900:01:027:0007); земельна ділянка № 2 площею 740 кв. м, із якої 213 кв. м під тимчасовою забудовою, 523 кв. м під проходами, проїздами та площадками, 4 кв. м під зеленими насадженнями (кадастровий номер 4810136900:01:050:0025), за функціональним призначенням землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду (пункт 2.1. договору про зміни);
- на земельній ділянці знаходяться торгові кіоски та павільйони, що належать ПП "Юліана-Сервіс" (пункт 2.2. договору про зміни).
Дія договору продовжена з 10.06.2015 по 10.06.2020. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця (пункт 3.1. договору оренди в редакції договору про зміни).
Розділом 4 договору про зміни внесено зміни до договору стосовно розміру орендної плати.
Сторонами погоджено, що у разі закінчення строку оренди орендар зобов`язаний за шість місяців до спливу строку договору письмово звернутися до орендодавця з питання продовження строку оренди та укласти договір (договір про зміни) на новий строк на підставі відповідного рішення орендодавця, при цьому орендна плата за землю вноситься в повному обсязі до укладення нового договору (договору про зміни) (пункт 7.1. договору в редакції договору про зміни).
Також внесено зміни до пункту 9.4 та пункту 12.6 договору.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що згідно з положеннями договору в редакції договору про зміни від 09.10.2015 у разі наміру скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк орендар, зокрема, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди, при цьому орендна плата за землю вноситься по день фактичного використання земельної ділянки або до укладення нового договору оренди землі. Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві, тощо на дату продовження цього договору (пункт 11.6. договору в редакції договору про зміни).
Договір про зміни від 09.10.2015 № 251-15 зареєстрований в Миколаївській міськраді, про що у книзі реєстрації договорів про зміни до договорів оренди землі вчинено запис від 09.10.2015 за № 251-15.
Відомості про передачу земельної ділянки, яка складається з ділянок за кадастровими номерами 4810136900:01:027:0007, 4810136900:01:050:0025, в оренду ПП "Юліана-Сервіс" внесені 19.10.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номерами записів № 11734175, № 11735563, що підтверджується відповідними витягами від 23.10.2015 № 46226309, № 46230544; такі ж відомості містяться і в Державному земельному кадастрі, що підтверджується витягами від 07.02.2020 №№ НВ-0004527032020, НВ-0004527222020.
Матеріали справи свідчать, що після продовження строку дії договору оренди нерухоме майно ПП "Юліана-Сервіс" (нежитлові будівлі торговельних кіосків, які знаходяться за адресою: м. Миколаїв, вул. Південна, 37-а), розташоване на орендованій земельній ділянці, відчужено орендарем ТОВ "Платан Юг" відповідно до укладеного 24.05.2016 договору купівлі-продажу, посвідченого в той же день приватним нотаріусом Миколаївського міського територіального округу Карцевою Н. О. та зареєстрованого в реєстрі за № 231.
Відомості про набуття позивачем права власності на указану вище нерухомість внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності, № 14676670, що підтверджується відповідним витягом із зазначеного реєстру від 26.05.2016 № 59967046.
З матеріалів справи також вбачається, що 14.01.2020 на підставі набуття ТОВ "Платан Юг" права власності на нерухоме майно та у зв`язку з необхідністю внесення відповідних змін до договору, позивач через Центр надання адміністративних послуг звернувся до Миколаївської міськради із заявою про внесення змін до договору оренди землі. До зазначеної заяви позивачем додано, зокрема, відповідний проект додаткової угоди до договору оренди. Як убачається зі змісту проекту додаткової угоди, орендарем запропоновано замінити орендаря з ПП "Юліана-Сервіс" на ТОВ "Платан Юг" та продовжити строк дії договору на 5 років, до 10.06.2025 року. Жодна інша умова договору оренди не змінювалася. Викладені обставини підтверджуються відповідними відмітками про отримання 14.01.2020 адміністратором Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міськради на заяві та описі дозвільної справи (реєстраційний № 000019).
Зазначена заява та проект додаткової угоди з боку Миколаївської міськради залишені без відповіді та будь-якого реагування. Такою бездіяльністю, на думку позивача, порушені права ТОВ "Платан Юг" як особи, до якої перейшло право оренди земельної ділянки, на якій розташоване придбане нею майно, що і стало підставою для звернення позивача до господарського суду з позовом у цій справі.