ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 січня 2022 року
м. Київ
cправа № 915/1296/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - Покори І. Є. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу Миколаївської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 (головуючий - Ярош А. І., судді Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) у справі
за позовом Миколаївської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОВЕРТІ"
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У жовтні 2020 року Миколаївська міська рада (далі - Миколаївська міськрада, Міськрада) звернулася до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОВЕРТІ" (далі - ТОВ "ОВЕРТІ", Товариство, забудовник) про зобов`язання відповідача усунути перешкоди в користуванні позивачем земельною ділянкою площею 2676 м2, кадастровий номер 4810136300:05:005:0003 (далі - спірна земельна ділянка), шляхом знесення автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, автозаправної станції (далі - АЗС), магазину промислових товарів, закусочної та автомобільного газозаправного пункту (далі - АГЗП) на вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, в Заводському районі м. Миколаєва (далі - об`єкт, спірний об`єкт), з посиланням на положення статей 80, 83, 122, 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 16, 324, 328, 376, 391, 526, 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 20 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 34, 35 Закону України "Про оренду землі", статей 26, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" статей 4, 5, 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) відповідно до пунктів 1, 2, 3, 4 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1 "Про розірвання договору оренди землі від 25.05.2015 № 10859 і скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.07.2015 № 56/174031" (далі - рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1), чинність та законність якого підтверджено остаточними судовими рішеннями у справах № 521/4789/17 і № 915/47/17, ухвалено: розірвати в односторонньому порядку за ініціативою Міськради укладений між сторонами договір оренди землі від 25.05.2015 (далі - договір оренди від 25.05.2015), з підстав, передбачених абзацом 3 пункту 12.4 зазначеного договору; зобов`язати ТОВ "ОВЕРТІ" повернути спірну земельну ділянку у встановленому законом порядку Миколаївській міськраді; скасувати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, від 07.07.2015 № 56/17-4031, видані Товариству; звернутися до ДАБІ у Миколаївській області про скасування декларації про початок будівельних робіт та про завершення будівництва на земельній ділянці по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, оскільки відповідач під час будівництва АЗС та АГЗП порушив державні будівельні норми, умови договору оренди від 25.05.2015 шляхом нецільового використання вказаної земельної ділянки, вимоги містобудівної документації м. Миколаєва; 2) всупереч вимогам рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1 ТОВ "ОВЕРТІ" продовжує безпідставно (самовільно) користуватися спірною земельною ділянкою шляхом розміщення на ній автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазину промислових товарів, закусочної та АГЗП по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, у зв`язку з чим Міськрада як власник змушена звернутися до суду для захисту своїх законних прав на цю земельну ділянку.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 15.03.2021 (суддя Семенчук Н. О.) позов задоволено.
Рішення аргументоване тим, що: 1) наявне будівництво відповідачем на відведеній в оренду земельній ділянці об`єктів АЗС та АГЗП, що не супроводжувалася внесенням відповідних змін чи доповнень до пунктів 5.1, 5.2 договору оренди від 25.05.2015 шляхом розширення існуючого цільового призначення спірної земельної ділянки, фактично спричинило вихід орендаря не лише за межі її первісного цільового призначення, але й за межі режиму використання земель житлової та громадської забудови, що спростовує твердження відповідача про те, що під час будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазину промислових товарів, закусочної та АГЗП було змінено вид використання земельної ділянки у межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, що чинним законодавством допускається; 2) розташування АЗС та АГЗП з недотриманням встановлених розривів та відстаней від багатоквартирного будинку є порушенням державних будівельних норм; 3) скасування у рамках справи № 521/4789/17 пунктів 3, 4 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1, якими скасовано отримані Товариством містобудівні умови та обмеження забудови від 07.07.2015 № 56/17-4031, свідчить про порушення ТОВ "ОВЕРТІ" порядку забудови спірної земельної ділянки, передбаченого Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності"; 4) відповідач збудував автозаправний комплекс та АГЗП шляхом нецільового використання спірної земельної ділянки, з порушенням умов договору оренди землі, будівельних норм, вимог містобудівної документації м. Миколаєва, у зв`язку з чим у спірних правовідносинах має місце той вид самочинного будівництва, для якого ЦК України не встановлює правила, що знесенню передує рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову, тобто частина 7 статті 376 цього Кодексу спірні правовідносини не регулює; 5) незаконне використання земельної ділянки комунальної власності та самочинне будівництво об`єктів нерухомості на ній порушує інтереси територіальної громади м. Миколаєва щодо реалізації принципу забезпечення раціонального використання та охорони земель, можливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням, що завдає значної шкоди земельним ресурсам та перешкоджає законному розпоряднику вільно розпоряджатися землями; 6) належним і ефективним способом захисту порушених прав та інтересів позивача є зобов`язання ТОВ "ОВЕРТІ" усунути перешкоди в користуванні Миколаївською міськрадою спірною земельною ділянкою шляхом знесення автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазину промислових товарів, закусочної та АГЗП по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, в Заводському районі м. Миколаєва, оскільки у відповідача наразі відсутні правові підстави утримувати земельну ділянку та користуватися нею шляхом розміщення незаконно збудованих об`єктів.
4. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 скасовано рішення Господарського суду Миколаївської області від 15.03.2021 та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Постанова мотивована посиланням на положення статей 321, 328, 376, 391 ЦК України, статей 19, 20, 21, 38, 39, 65, 67, 71, 83, 122, 152 ЗК України, статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 17, 31, 34, 37, 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 13, 73, 74, 75, 80, 269 ГПК України, з урахуванням яких апеляційний суд дійшов висновків про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) оскільки як станом на момент будівництва, так і наразі всі отримані відповідачем результати експертиз і дозвільні документи щодо будівництва об`єкта (дозвіл на виконання будівельних робіт від 26.01.2016 № ІУ 115160260967, сертифікат серії ІУ № 165162700421 від 26.09.2016) є чинними, не скасовані та не оскаржені в судовому порядку, матеріали справи не містять доказів вчинення Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міськради дій з проведення перевірок і видачі будь-яких приписів про усунення допущених Товариством порушень, а незважаючи на пункт 4 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1, яким було передбачено звернутися до ДАБІ про скасування декларацій про початок будівельних робіт та про завершення будівництва на спірній земельній ділянці, позивач не вжив заходів для скасування зазначених документів, то спірний об`єкт не є самочинно збудованим; 2) прийняття виконавчим комітетом Миколаївської міськради рішення від 23.12.2020 № 1290 про присвоєння адреси спірному об`єкту нерухомості, реєстрація права власності на нього у січні 2021 року та отримання Міськрадою грошових коштів за пайову участь у розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва свідчить про визнання позивачем права власності Товариства на спірний об`єкт нерухомості; 3) надаючи у 2006 році в оренду ТОВ "Оверті" земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною, саме позивач погодив можливість розміщення на ній автосервісного комплексу, що відноситься до об`єктів, які відповідно до статті 71 ЗК України слід розташовувати на землях транспорту; 4) з листа Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради від 18.02.2021 № 123/12.01-274, яким Товариству погоджено можливість видачі рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду із земель комунальної власності з об`єктом нерухомості (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2274725248101), вбачається, що на теперішній час розпочато процедуру відведення земельної ділянки під нерухоме майно, право власності на яке зареєстровано за відповідачем і виконком Миколаївської міськради не заперечує проти такого відведення; 5) позбавлення Товариства права власності на об`єкт шляхом його знесення призведе до непропорційного втручання у право на мирне володіння майном і покладення на відповідача надмірного індивідуального тягаря, оскільки обставини справи у сукупності свідчать про неможливість віднесення спірного об`єкта до самочинного будівництва.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, Миколаївська міськрада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, наголошуючи, що: 1) під час ухвалення оскаржуваної постанови апеляційний суд застосував норму статті 376 ЦК України (у контексті висновку суду, що спірний об`єкт не є самочинним з огляду на наявність дозвільних документів на будівництво) всупереч висновкам щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.10.2020 у справі № 910/2939/19, від 04.09.2018 у справі № 915/1279/17, від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17 та у постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18, від 17.07.2018 у справі № 820/3183/16, від 31.07.2018 у справі № 813/6426/14, від 07.09.2018 у справі № 813/6284/14, від 06.03.2019 у справі № 814/2645/15, від 15.05.2019 у справі № 813/6423/14; 2) на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання можливості захисту прав власника земельної ділянки шляхом усунення перешкод у здійсненні ним прав користування та розпоряджання земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести об`єкти будівництва, які розміщені на спірній земельній ділянці та перебувають у власності особи (зареєстровано речові права власності на об`єкти будівництва в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно); 3) на порушення положень частини 3 статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції прийняв долучений до додаткових пояснень ТОВ "ОВЕРТІ" від 19.07.2021 додатковий доказ - лист-відповідь Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради від 18.02.2021 № 123/12.01-24 як такий, що отримано відповідачем 09.07.2021, оскільки з урахуванням змісту 123 ЗК України, якою передбачено місячний строк для розгляду клопотання Товариства від 12.02.2021 про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки, безпідставним є твердження відповідача про те, що лише 09.07.2021 він мав можливість дізнатися про стан розгляду його клопотання, зокрема про наявність зазначеного листа Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради, а, отже, свідчить про відсутність виняткового випадку - об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи (схожий висновок щодо застосування норм статей 80, 269 ГПК України викладено Верховним Судом у постановах від 06.02.2019 у справі № 916/3130/17, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 13.04.2021 у справі № 909/722/14).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.11.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Миколаївської міськради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 у справі № 915/1296/20 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на 07.12.2021 о 15:45.
Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.12.2021 і від 21.12.2021 оголошувалися перерви у судовому засіданні з розгляду касаційної скарги на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 28.09.2021 у справі № 915/1296/20 до 21.12.2021 та до 13.01.2022 відповідно.
З огляду на конкретні обставини справи, з урахуванням її складності, комплексності правової кваліфікації відносин, з яких виник спір, без чого неможливо правильно розглянути справу та застосувати норми матеріального та процесуального права, визначається розумність строку розгляду цієї справи.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. Згідно з пунктом 4 рішення Миколаївської міськради від 18.08.2006 № 4/30 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради, та виконкому міської ради по Заводському району м. Миколаєва" затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання договору оренди на земельну ділянку площею 2676 м2, залишивши її в землях іншого призначення для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи. Передано ТОВ "ОВЕРТІ" земельну ділянку в оренду строком до 01.04.2010 для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи.
На підставі зазначеного рішення 11.09.2006 між Миколаївською міськрадою та ТОВ "ОВЕРТІ" було укладено договір оренди землі, зареєстрований у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.10.2006 за № 040600100586.
Земельну ділянку передано в оренду, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 24.10.2006.
10. Відповідно до пункту 24 рішення Миколаївської міськради від 06.09.2010 № 48/62 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Заводському району м. Миколаєва" продовжено ТОВ "ОВЕРТІ" на 2 роки термін оренди земельної ділянки площею 2676 кв.м., наданої за рішенням Міськради від 18.08.2006 № 4/30, залишивши її в землях іншого призначення, для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, згідно з висновком Управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міськради від 25.05.2010 № 17- 657.
На підставі цього рішення 06.06.2011 між Миколаївською міськрадою та ТОВ "ОВЕРТІ" було укладено договір № 062- 11 про зміни до договору оренди землі, зареєстрований у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 24.10.2006 за № 040600100586, за умовами якого термін оренди земельної ділянки було продовжено на 2 роки до 01.04.2012.
11. 15.09.2014 Управління Держземагенства Миколаївського району у Миколаївській області здійснило реєстрацію земельної ділянки, кадастровий № 4810136300:05:005:0003, за адресою: Миколаївська область, м. Миколаїв, по вулиці Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи у Державному земельному кадастрі, визначивши при цьому: цільове призначення - В.03.15, категорія земель землі житлової та громадської забудови, вид використання - для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
12. Згідно з пунктом 3 рішення Миколаївської міськради від 18.03.2015 № 46/45 "Про вилучення, надання, передачу за фактичним землекористуванням, продовження строку користування земельними ділянками юридичним особам, громадянам, зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до рішень міської ради та виконкому міської ради по Заводському району м. Миколаєва" ТОВ "ОВЕРТІ" продовжено на 5 років строк оренди земельної ділянки загальною площею 2676 м2 (кадастровий номер 4810136300:05:005:0003), наданої за рішенням Міськради від 06.09.2010 № 48/62, залишивши її в землях іншого призначення, для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, згідно з висновком Управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міськради від 16.09.2014 № 17- 4720.
На підставі зазначеного рішення 25.05.2015 між Миколаївською міськрадою та ТОВ "ОВЕРТІ" укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 2.1, 2.2, 3.1, 5.1, 5.2 якого Міськрада продовжує ТОВ "ОВЕРТІ" оренду земельної ділянки для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи (Заводський район). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2676 м2 (за функціональним призначенням - землі іншого призначення), без права передачі її у суборенду (кадастровий № 4810136300:05:005:0003). На земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва. Договір діє до 01.04.2017. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі Орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди. Підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною. Цільове призначення земельної ділянки: В.03.15.
13. В абзацах 1, 2 пункту 5.3 договору оренди від 25.05.2015 сторони погодили умови збереження стану об`єкта оренди, зокрема на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Миколаївською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує орендар.
Підпунктом "г" пункту 9.4 та абзацом 4 пункту 12.4 договору оренди від 25.05.2015 передбачено, що орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Дія договору припиняється шляхом його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України (далі - ГК України), у разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, що суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом шести місяців), порушує строки завершення забудови земельної ділянки, здійснює самовільне будівництво, здійснює без згоди орендодавця передачу або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
02.06.2015 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис № 9876258 про право оренди зазначеної земельної ділянки на підставі договору оренди від 25.05.2015, що підтверджується витягом від 02.06.2015 № 38404938 від з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
14. 07.07.2015 Управління містобудування та архітектури Миколаївської міськради видало Товариству містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 56/17- 4031 на будівництво автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазином промислових товарів, закусочною та АГЗП.
Відповідно до вимог статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" було проведено експертизу проекта будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазину промислових товарів, закусочної та автомобільного газозаправного пункту, за результатами якої отримано позитивний експертний звіт від 29.12.2015 № 7- 068- 15-ЕП/ЛО щодо розгляду проектної документації за проектом будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазину промислових товарів, закусочної та автомобільного газозаправного пункту на вул. Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи) у Заводському районі м. Миколаєва.
Згідно з цим експертним звітом проектна документація "розроблена відповідно до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог до міцності, надійності та довговічності об`єкта будівництва, його експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо доступності осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; охорони праці; екології; пожежної безпеки; техногенної безпеки; енергозбереження і може бути затверджена в установленому порядку з вказаними у звіті технічними показниками".
15. 26.01.2016 ТОВ "ОВЕРТІ" отримало дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ115160260967 для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, АЗС, магазину промислових товарів, закусочною та АГЗП по вул. Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи), Заводський р-н, м. Миколаїв, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.
16.09.2016 між сторонами укладено договір про пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва, за умовами якого ТОВ "ОВЕРТІ" здійснює пайову участь у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва шляхом перерахування коштів до міського цільового фонду створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва, а Міськрада приймає ці кошти на окремий рахунок.
Товариство сплатило вартість пайової участі у повному розмірі (у сумі 268503,83 грн), що підтверджується довідкою Департаменту фінансів Миколаївської міськради від 21.09.2016 № 07.03- 14/217.
21.09.2016 оформлено акт готовності закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації за підписами замовника будівництва, генерального проектувальника, генерального підрядника будівництва та головного інженера проекта.
26.09.2016 відповідач отримав сертифікат серії ІУ № 165162700421, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.
16. Згідно з пунктами 1, 2, 3, 4 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1 ухвалено: розірвати в односторонньому порядку за ініціативою Міськради договір оренди від 25.05.2015, зареєстрований у Миколаївській міськраді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 10859, з підстав, передбачених абзацом 3 пункту 12.4 зазначеного договору; зобов`язати ТОВ "ОВЕРТІ" повернути земельну ділянку (кадастровий № 4810136300:05:005:0003) у встановленому законом порядку Миколаївській міськраді; скасувати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи, від 07.07.2015 № 56/17-4031, видані ТОВ "ОВЕРТІ"; звернутися до ДАБІ у Миколаївській області про скасування декларації про початок будівельних робіт та про завершення будівництва на земельній ділянці по вул. Генерала Карпенка, поблизу морехідної школи.
17. Постановою Малиновського районного суду м. Одеси від 08.11.2017 у справі № 521/4789/17, залишеною без змін постановою Одеського апеляційного адміністративного суду від 14.02.2018 та постановою Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 08.05.2018, відмовлено у задоволенні позову ТОВ "ОВЕРТІ" до Миколаївської міськради про визнання протиправними та скасування пунктів 3, 4 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1.
Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 12.06.2019 у справі № 915/47/17, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2019 та постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного суду від 04.02.2020, відмовлено у задоволенні позову ТОВ "ОВЕРТІ" про визнання недійсними пунктів 1, 2 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1.
18. Рішенням Виконавчого комітету Миколаївської міськради від 23.12.2020 № 1290 присвоєно нову адресу автосервісному комплексу з офісними приміщеннями АЗС, магазину промислових товарів, закусочної та АГЗП по вул. Генерала Карпенка (поблизу морехідної школи), сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 26.09.2016 серія ІУ № 165162700421 наданий ТОВ "ОВЕРТІ": вул. Генерала Карпенка, 53Г.
19. 20.01.2021 Державний реєстратор Виконавчого комітету Первомайської міської ради Миколаївської області зареєстрував право власності ТОВ "ОВЕРТІ" на автосервісний комплекс з офісними приміщеннями, АЗС, магазин промислових товарів, закусочну та АГЗП за адресою: м. Миколаїв, вул. Генерала Карпенка, буд. 53Г (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2274725248101, номер запису про право власності 40226454), що підтверджується копією інформаційної довідки від 25.01.2021 № 241690063 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позиція Верховного Суду
20. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
21. В основу оскаржуваної постанови покладено висновок апеляційного господарського суду про недоведеність позивачем наявності в спірного об`єкта ознак самочинно збудованого нерухомого майна, зумовлену тим, що: 1) станом на момент будівництва та наразі всі отримані відповідачем результати експертиз і дозвільні документи щодо будівництва об`єкта (дозвіл на виконання будівельних робіт від 26.01.2016 № ІУ 115160260967, сертифікат серії ІУ № 165162700421 від 26.09.2016) є чинними, не скасовані та не оскаржені в судовому порядку, матеріали справи не містять доказів вчинення Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Миколаївської міськради дій з проведення перевірок і видачі будь-яких приписів про усунення допущених Товариством порушень, крім того, незважаючи на пункт 4 рішення Миколаївської міськради від 29.09.2016 № 9/1, яким було передбачено необхідність звернутися до ДАБІ про скасування декларацій про початок будівельних робіт і про завершення будівництва на спірній земельній ділянці, позивач не вжив жодних заходів для скасування зазначених документів; 2) прийняття виконавчим комітетом Миколаївської міськради рішення від 23.12.2020 № 1290 про присвоєння адреси спірному об`єкту нерухомості, реєстрація права власності на нього у січні 2021 року та отримання Міськрадою грошових коштів за пайову участь у розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Миколаєва свідчить про визнання позивачем права власності Товариства на спірний об`єкт нерухомості, а надаючи у 2006 році в оренду ТОВ "Оверті" земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови для будівництва автосервісного комплексу з офісними приміщеннями, магазином промислових товарів та закусочною, саме позивач погодив можливість розміщення на ній автосервісного комплексу, що відноситься до об`єктів, які відповідно до статті 71 ЗК України слід розташовувати на землях транспорту, тоді як згідно з листом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради від 18.02.2021 № 123/12.01-274 на теперішній час розпочато процедуру відведення Товариству земельної ділянки під нерухоме майно, право власності на яке зареєстровано за відповідачем і виконком Миколаївської міськради не заперечує проти такого відведення; 3) позбавлення ТОВ "Оверті" права власності на об`єкт шляхом його знесення призведе до непропорційного втручання у право на мирне володіння майном і покладення на відповідача надмірного індивідуального тягаря.
22. Проте колегія суддів вважає передчасним зазначений висновок суду апеляційної інстанції та водночас погоджується з твердженням скаржника про неврахування під час ухвалення оскаржуваної постанови висновку щодо застосування норм частин 1, 2, 4 статті 376 ЦК України, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, з огляду на таке.
23. Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до частин 1, 2, 4 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
24. У пунктах 6.24- 6.35 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 зі спору, що виник з подібних правовідносин, Велика Палата Верховного Суду сформулювала такий висновок щодо комплексного застосування положень статті 41 Конституції України, статей 328, 331, частин 2, 4, 5 статті 376 ЦК України і статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень":
"6.24. У силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
6.25 Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).
6.26. Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
6.27. За статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.