ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 грудня 2021 року
м. Київ
Справа № 910/237/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07 вересня 2021 року (головуючий - Тищенко А. І., судді: Скрипка І. М., Михальська Ю. Б.) і рішення Господарського суду міста Києва від 13 травня 2021 року (суддя Данилова М. В.), у справі
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА),
про розірвання договору, визнання припиненим права та повернення земельної ділянки,
(за участю представників: прокуратури - Савицька О.В.; позивача - Пилипчук І.І.; відповідача - Терновий О.В.; третьої особи - Гончаров О.В.)
Фактичні обставини
1. 03.10.2005 між Київською міською радою (далі - Рада, позивач, орендодавець) та Приватним акціонерним товариством "Квадрат-Україна" (далі - ПрАТ "Квадрат-Україна", відповідач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки площею 72644 м.кв. з кадастровим номером 8000000000:62:095:0009 на перетині вул. Милославської та просп. Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком, строком на 25 років (далі - договір оренди). Державна реєстрація договору проведена 07.10.2005.
2. За умовами договору оренди: (1) орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору (пункт 8.4); договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зокрема в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору (пункт 11.4); (3) договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору (пункт 11.5); у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки (пункт 11.8).
3. 07.12.2007 Управлінням державної архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідачу видано дозвіл № 2856-Дс/С на виконання будівельних робіт з будівництва тогровельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами на перетині вул. Милославської та просп. Володимира Маяковського у м. Києві. У подальшому вказаний дозвіл було переоформлено на дозвіл № 0236-Дс від 07.04.2008 зі строком дії до 31.03.2010.
4. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.09.2014 у справі № 910/3461/14, яке набрало законної сили, відмовлено у задоволенні позову прокурора в інтересах держави в особі Ради до відповідача про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку, який прокурор мотивував порушенням відповідачем строків забудови земельної ділянки та систематичною несплатою орендної плати.
5. У 2019 році Радою здійснено поділ вказаної земельної ділянки на три земельні ділянки: площею 0,8670 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0051); площею 4,2311 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0052) площею 2,1663 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0053) (далі - земельні ділянки), які залишені в оренді ПрАТ "Квадрат-Україна" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком. Проте відповідні зміни щодо об`єкта оренди в договір оренди сторонами внесені не були.
6. Листом від 17.02.2020 №073-1908 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив, що документи про право на виконання підготовчих та будівельних робіт та які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельній ділянці на перетині вул. Милославської та просп. Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва, що перебуває у користуванні відповідача, не реєструвалися і не видавалися.
7. Департаментом земельних ресурсів Ради в актах обстеження земельних ділянок № 20-0215-03 від 19.03.2020 та № 20-0677-03 від 19.11.2020 встановлено, що земельні ділянки огороджені спільним парканом. На частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 розташована платна стоянка для автомобілів та цегляна будівля для охорони. Частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 зайнята будівельним майданчиком об`єкта будівництва, що будується на суміжній земельній ділянці. Земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051 та 8000000000:62:095:0052 не використовуються та вільні від забудови. На ділянках ростуть зелені насадження, будівельні роботи не ведуться та не розпочато.
8. Аналогічні факти зафіксовано в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 856-ДК/877/АП/09/01/19, складеному Головним управлінням Держгеокадастру у Київській області.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
9. У січні 2021 року заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Ради звернувся до суду з позовом до ПрАТ "Квадрат-Україна" про: (1) розірвання договору оренди; (2) зобов`язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку площею 72644 м.кв. з кадастровим номером 8000000000:62:095:0009; (3) визнання припиненим права відповідача користування земельною ділянкою площею 72644 кв.м. з кадастровим номером 8000000000:62:095:0009 для забудови.
10. Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач у порушення вимог Закону України "Про оренду землі", Цивільного кодексу України та умов договору оренди так і не приступив до забудови спірної земельної ділянки та використовує її частину не за цільовим призначенням, а в комерційних цілях для розміщення автостоянки для автомобілів.
Узагальнений зміст та обґрунтування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
11. Рішенням господарського суду міста Києва від 13 травня 2021 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07 вересня 2021 року, позов задоволений: розірвано договір оренди; зобов`язано відповідача повернути позивачу земельну ділянку; визнано припиненим право відповідача користування земельною ділянкою для забудови.
12. Суди встановили факт порушення відповідачем істотної умови договору щодо строків забудови земельної ділянки, визначеної у пункті 8.4 договору оренди, що умовами договору визначено підставою для його розірвання орендодавцем в односторонньому порядку. Судами встановлено, що спірна земельна ділянка була надана відповідачу з конкретно визначеною метою - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком, проте відповідачем не тільки не було дотримано встановленого пунктом 8.4 договору строку забудови земельної ділянки, а і взагалі не було розроблено та затверджено проектної документації відповідно до вихідних даних і не розпочато проведення будівельних робіт. Отже, суди констатували невчинення відповідачем на момент звернення прокурора з даним позовом жодних дій з оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації на будівництво, тобто тривалу бездіяльність останнього. У зв`язку з чим похідні позовні вимоги щодо зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку Раді та визнання відсутнім у відповідача права користування для забудови спірною земельною ділянкою також є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
13. Суди також відхилили посилання відповідача в якості преюдиційних на обставини, встановлені судовим рішенням у справі №910/3461/14, оскільки це судове рішення стосується іншого періоду правовідносин сторін за договором оренди, тоді як у даному позові прокурор посилається на обставини, які мали місце вже після вирішення спору у справі №910/3461/14.
Касаційна скарга
14. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення про відмову в позові.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги відповідача
15. Унаслідок неправильного застосування статей 13, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 96 Земельного кодексу України, статей 416, 614 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), без урахування правових висновків Верховного Суду у постановах від 12.08.2021 у справі №904/2166/20, від 18.05.2021 у справі №913/408/20, від 20.09.2018 у справі №925/1579/17, від 25.03.2020 у справі №715/214/17, від 27.062018 у справі №910/4198/16, від 04.04.2019 у справі №922/324/17, від 18.06.2019 у справі №910/8424/18, від 03.12.2019 у справі №925/1596/17, Верховного Суду України у постанові від 01.04.2015 у справі №910/1753/14 суди дійшли хибних висновків про доведення обставини нецільового використання земельної ділянки. Стверджуване прокурором не використання відповідачем земельної ділянки не свідчить про її використання не за цільовим призначенням, а отже не може бути підставою для розірвання договору оренди. Судами також не враховано, що незабудова земельної ділянки у встановлений договором строк сталася не з вини відповідача та за обставин, які не залежали від його волі, тому підстави для розірвання договору з цієї підстави також відсутні.
16. Усупереч правовим висновкам Верховного Суду у постановах від 13.02.2018 у справі № 925/1074/17, від 16.04.2019 у справі №905/1315/18 суди неправильно застосували статтю 651 ЦК України та залишили поза увагою відсутність доказів істотності порушення відповідачем умов договору, внаслідок якого орендодавець значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема на отримання встановленої договором орендної плати.
Позиція прокурора у відзиві на касаційну скаргу
17. Посилання скаржника на висновки Верховного Суду у наведених у скарзі справах стосується правовідносин, які не є подібними з тими, що мають місце у даній справі. Натомість судами встановлено наявність визначених чинним законодавством та умовами договору підстав для його одностороннього розірвання у зв`язку з допущенням орендарем порушення умов договору в частині строку забудови земельної ділянки.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів сторін і судів попередніх інстанцій
18. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
19. Верховний Суд констатує, що заперечуючи проти висновків судів про наявність правових підстав для розірвання договору оренди скаржник звертається до таких аргументів: (1) у справі не доведено використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням та допущення ним істотного порушення умов договору оренди; (2) відсутня вина відповідача у порушенні строків забудови земельної ділянки, як обов`язкова передумова для покладення на нього відповідальності за порушення зобов`язань за договором оренди.
20. Щодо аргументів касаційної скарги, які стосуються не доведення нецільового використання земельної ділянки та відсутності доказів істотного порушення відповідачем умов договору оренди, то посилання скаржника на висновки Верховного Суду у відповідних справах (будуть наведені нижче) не доводять ухвалення рішення судами попередніх інстанцій у справі, що переглядається, всупереч висновкам Верховного Суду, оскільки обставини у таких справах є відмінними, а висновки не є релевантними до спірних правовідносин.
21. Верховний Суд зазначає, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
22. Для касаційного перегляду з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховних Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається. Застосування правового висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду, залежить від тих фактичних обставин, які будуть встановлені судом у кожній конкретній справі за результатом оцінки поданих сторонами доказів. При цьому встановлені судом фактичні обставини у кожній справі можуть бути різними.
23. Так, у справі № 904/2166/20 судами вирішувався заявлений у межах справи про банкрутство спір про розірвання договору оренди земельної ділянки із земель житлової та громадської забудови, яка надана банкруту для обслуговування нерухомості. Рада посилалась на обставину відсутності нерухомості відповідача на орендованій земельній ділянці, а отже земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням. Суди встановили, що позивач не довів порушення орендарем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням ніж землі житлової та громадської забудови, тому відсутні підстави розірвання договору.
24. У справах №913/408/20 та №925/1579/17 розглядалися позови про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка за твердженням прокурора та позивача використовується орендарем не за її видом цільового призначення, як пасовища, а для посіву сільськогосподарських культур. За обставинами цих справ позивач не довів факт використання землі не за цільовим призначенням, тому в позові було відмовлено.
25. Справа № 715/214/17 стосується спору про розірвання договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з тих підстав, що земельна ділянка не обробляється та не використовується орендарем. У наведеній справі Верховний Суд скасував рішення судів попередніх інстанцій, а справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, що не означає остаточного вирішення спору у такій справі, а, отже, й остаточного формування правового висновку Верховного Суду у справі, який може враховуватись при розгляді інших справ у подібних правовідносинах.
26. У справах № 925/1074/17 №905/1315/18 вирішувались спори про розірвання договорів оренди з підстав систематичної несплати орендної плати і висновки судів щодо істотності порушення орендарем зобов`язань за договором оренди стосувалися тільки згаданого порушення умов договору.
27. При цьому у справі №905/1315/18 Верховний Суд також скасував рішення судів попередніх інстанцій, а справу направив на новий розгляд до суду першої інстанції, що не означає остаточного вирішення спору у такій справі, а, отже, й остаточного формування правового висновку Верховного Суду у справі, який може враховуватись при розгляді інших справ у подібних правовідносинах.
28. У справі №925/1596/17 однією з підстав заявленого позову про розірвання договору оренди міська рада визначила, зокрема використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, що пов`язувала із відсутністю забудови на земельній ділянці. За обставинами справи умовами договору оренди нездійснення забудови не було передбачено підставою для розірвання договору оренди, а суди констатували, що незабудова ділянки не є свідченням нецільового використання землі, у зв`язку з чим зазначені обставини не можуть бути підставою розірвання договору.
29. З огляду на предмет і підстави заявлених позовних вимог, характер спірних правовідносин, відміні встановлені фактичні обставини справ, висновки Верховного Суду у зазначених справах та наведені судами у справі, яка розглядається, не є такими, що зроблені у подібних правовідносинах. У зв`язку з чим відповідні аргументи скаржника по суті не розглядаються.
30. Отже, враховуючи на положення статті 300 ГПК України, доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, розглядаються Верховним Судом по суті тільки в частині аргументу, який стосується відсутності вини відповідача у недотриманні строку забудови земельної ділянки, неправильного застосування судами у зв`язку з цим статей 614, 651 ЦК України, який підкріплений посиланням скаржника на висновки Верховного Суду у справах № 910/1753/14, №910/4198/16, №922/324/17, №910/8424/18 (усі наведені справи стосуються спорів про розірвання договорів оренди земельних ділянок з підстав порушення орендарем строків забудови земельної ділянки).
31. Так, підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині 1 цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
32. Разом із тим законодавством передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
33. Так, за частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
34. Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до частини 1 статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
35. Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
36. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом, є обставини, наведені у частині 2 статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах.
37. Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
38. Судами попередніх інстанцій установлено, що за умовами договору оренди відповідач, як орендар, зобов`язався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору (пункт 8.4). При цьому правовим наслідком невиконання такого обов`язку орендарем відповідно до умов договору є його дострокове розірвання, у тому числі за рішенням суду (пункти 11.4, 11.5, 12.2) та повернення орендодавцеві земельної ділянки на умовах, визначених цим договором (пункти 7.1, 11.8).
39. Як установлено судами, ПрАТ "Квадрат-Україна", будучи обізнаним як з умовами договору оренди в частині існування у нього обов`язку закінчити забудову земельної ділянки у строки, встановлені у пункті 8.4 договору, так і з настанням наслідків у разі його невиконання - дострокове розірвання договору, взятих на себе зобов`язань щодо забудови спірної земельної ділянки з визначеною метою не виконав як у визначені договором строки, так і в подальшому не приступив до виконання такого обов`язку. Такі встановлені судами обставини не заперечувалися сторонами.
40. Таким чином, суди обґрунтовано застосували до спірних правовідносин приписи частини 2 статті 651 ЦК України та з`ясували суттєві обставини цієї справи щодо наявності факту порушення орендарем умов договору в частині недотримання строку забудови земельної ділянки, яке за умовами договору має правовим наслідком його дострокове розірвання на вимогу орендодавця, у тому числі за рішенням суду.
41. Верховний Суд відхиляє посилання відповідача у касаційній скарзі на не врахування судами попередніх інстанцій положень статті 614 ЦК України та відсутності вини відповідача у порушенні строків будівництва.
42. Відповідно до частин 1, 2 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
43. За встановленими у даній справі обставинами відповідачем не тільки не було дотримано встановленого умовами договору оренди строку забудови земельної ділянки, а і взагалі не було розроблено та затверджено проектної документації, не отримано дозвіл на початок будівельних робіт та, відповідно навіть не розпочато їх проведення, а відтак - не вжито всіх необхідних і передбачених законодавством і договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору.
44. За наведеного порушення строків завершення забудови земельної ділянки є наслідком свідомої бездіяльності відповідача, а наявність вини останнього у цьому випадку (у разі не доведення ним протилежного) презюмується. Як наслідок, наявні підстави для застосування цивільно-правової відповідальності у виді розірвання договору оренди.
45. Верховний Суд вважає безпідставним посилання скаржника на неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених Верховним Судом у справах № 910/1753/14, №910/4198/16, №922/324/17, №910/8424/18, оскільки висновки судів у цих справах щодо відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав порушення строку її забудови ґрунтуються на встановлених судами обставинах, які свідчать про вчинення орендарем усіх необхідних та передбачених законодавством і договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки, а недотримання строків завершення будівництва сталось не з вини орендаря та з причин, які не залежали від волі останнього.
46. Натомість у справі, яка розглядається, судами попередніх інстанцій подібних обставин встановлено не було, а навпаки встановлено свідому та тривалу бездіяльність відповідача, який протягом 12 років навіть не розпочав оформлення дозвільної та проектної документації на будівництво, а нездійснення забудови ділянки визначена умовами договору як самостійна підстава його розірвання. Отже, висновки судів в оскаржуваних судових рішеннях на суперечать висновкам Верховного Суду, а різне застосування норм матеріального права обумовлено істотною відмінністю встановлених судами фактичних обставин справи.
47. Суд касаційної інстанції також вважає за необхідне зазначити, що за змістом касаційної скарги доводи скаржника зводяться до незгоди з фактичними встановленими судами попередніх інстанцій обставинами справи, проте повторне їх дослідження, як і вирішення питання про достовірність того чи іншого доказу, додаткова перевірка доказів, не входить до повноважень Верховного Суду в силу імперативних вимог статті 300 ГПК України.