Окрема думка судді К. М. Пількова
до постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21)
14.09.2021 Велика Палата Верховного Суду ухвалила постанову за результатами розгляду касаційної скарги ОСОБА_1 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29.10.2018 та постанову Київського апеляційного суду від 12.06.2019, якими повністю задоволено позов ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з організації житлового будівництва» (далі - Товариство), ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , Бориспільської районної державної адміністрації Київської області (далі - Адміністрація) та присуджено таке:
- витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 80,8 кв. м, житловою площею 51,2 кв. м (далі - Квартира);
- скасувати державну реєстрацію права власності на Квартиру, зареєстровану за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 3478 від 29.11.2013, посвідченого приватним нотаріусом Мороз О. А.;
- визнати недійсними укладені 29.05.2008 між ОСОБА_4 та Товариством договір № 29/05/2008-88 про резервування об`єкта нерухомості (Квартири) та порядок погашення облігацій і договір № Б 237-/08 купівлі-продажу цінних паперів (далі - Договори);
- визнати недійсними укладені 17.06.2010 між ОСОБА_4 та Товариством акти про пред`явлення пакета облігацій до погашення; про погашення пакета облігацій; приймання-передачі майнових прав на Квартиру (далі - Акти);
- визнати недійсним свідоцтво від 05.06.2013 з індексним номером 4461964 (далі - Свідоцтво) на Квартиру, видане ОСОБА_4 . Реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області, державний реєстратор Гапоненко Сергій Васильович ;
- скасувати державну реєстрацію права власності на Квартиру, зареєстровану 04.06.2013 Реєстраційною службою Бориспільського міськрайонного управління юстиції Київської області, державний реєстратор Гапоненко С. В. , номер запису про право власності 1396679 на ім`я ОСОБА_4 ;
- визнати за ОСОБА_2 майнові права на Квартиру.
Суд першої інстанцій мотивував своє рішення тим, що відповідно до частини першої статті 125 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. У частині третій статті 203 ЦК України вказано, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Наведені правові норми містять вимоги до вчинення правочину та визнання його недійсним. Правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (частина перша статті 236 ЦК України). А юридичні наслідки недійсності правочину встановлені приписами статей 1, 3, 216 ЦК України. ОСОБА_2 повністю виконала умови договору резервування Квартири, договору купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) та договору про відкриття рахунку в цінних паперах фізичній особі, внесла грошові кошти за відповідним меморіальним ордером як оплату за іменні цінні папери. Однак Товариство своїх зобов`язань не виконало та не передало їй документи, необхідні для оформлення права власності на Квартиру. При цьому ОСОБА_4 , достовірно знаючи про підробку документів на Квартиру, продав її ОСОБА_1 за відповідним договором купівлі-продажу, чим порушив права Позивачки.
Суд апеляційної інстанції погодився із цими висновками суду першої інстанції та зазначив, що правомірність укладених Позивачкою договорів під час судового розгляду в суді першої інстанції сторонами не оспорювалась, натомість була встановлена недійсність договорів, укладених між Товариством (в особі ОСОБА_3 ) та ОСОБА_4 , а подальші обставини незаконності дій ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо Квартири встановлені матеріалами справи. Отже, правочини, вчинені Товариством (в особі ОСОБА_3 ) та ОСОБА_4 , а також ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , є недійсними, документи, оформлені Адміністрацією та приватним нотаріусом Мороз О. А., також мають бути визнані недійсними, реєстраційні дії щодо реєстрації речових прав на спірне майно підлягають скасуванню, а майно - поверненню Позивачці, за якою рішенням місцевого суду визнано майнові права.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові задовольнила частково касаційну скаргу ОСОБА_1 та скасувала рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 29.10.2018 та постанову Київського апеляційного суду від 12.06.2019 в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсними Договорів, Актів та Свідоцтва та ухвалила у цій частині нове рішення - про відмову в задоволенні цих вимог. У решті оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій залишено без змін.
Частково залишаючи без змін рішення судів попередніх інстанцій, Велика Палата Верховного Суду виходила, зокрема, з того, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Разом із цим Велика Палата Верховного Суду вказала, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
Отже, Велика Палата, як видається, виходила з ефективності обраного ОСОБА_2 способу захисту шляхом пред`явлення віндикаційного позову про витребування Квартири в ОСОБА_1 та скасування державної реєстрації його права власності на цю нерухомість, який поєднано з вимогами про скасування державної реєстрації за ОСОБА_4 права власності на Квартиру і визнання за ОСОБА_2 майнових прав на Квартиру. При цьому в постанові від 14.09.2021 Велика Палата Верховного Суду посилалась також на положення статті 228 ЦК України, які визначають правові наслідки вчинення правочину, який порушує публічний порядок, вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства.
Не можу повністю погодитись із рішенням Великої Палати Верховного Суду, заснованим на викладених вище висновках, у зв`язку з чим висловлюю цю окрему думку з таких підстав.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтями 526, 527, 530-532 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами (частини перша та друга статті 190 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Згідно зі статтею 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Суди попередніх інстанцій встановили, що ОСОБА_2 повністю виконала свої зобов`язання перед Товариством, які випливають з договору резервування Квартири, договору купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) та договору про відкриття рахунку в цінних паперах фізичній особі. Однак Товариство не виконало своїх зобов`язань та не передало Позивачці документи, необхідні для оформлення права власності на Квартиру. При цьому суди попередніх інстанцій встановили також, що після прийняття будинку в експлуатацію Товариство відчужило Квартиру ОСОБА_4 , який зареєстрував за собою право власності на Квартиру, а потім відчужив її за договором купівлі-продажу ОСОБА_1 , який, у свою чергу, зареєстрував право власності на Квартиру за собою.
Урахувавши наведене, Велика Палата Верховного Суду дійшла правильних висновків (див. пункти 95, 117 постанови від 14.09.2021), що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Оскільки слід вважати, що в ОСОБА_2 виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.
Це також узгоджується з висновками Верховного Суду України, викладеними в постанові від 12.11.2014 у справі № 6-129цс14, що новостворене нерухоме майно стає об`єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва, прийняття в експлуатацію або державної реєстрації без урахування того, яким суб`єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб`єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно. Захист майнових прав