ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 грудня 2021 року
м. Київ
Справа № 911/139/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г. М. - головуючого, Краснова Є.В., Уркевича В.Ю.,
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека "ВІТАФАРМ"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 31.08.2021 (колегія у складі: Владимиренко С.В. - головуючий, Ходаківська І.П., Демидова А.М.) та рішення Господарського суду Київської області від 12.04.2021 (суддя Шевчук Н.Г.)
за позовом Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека "ВІТАФАРМ"
про примусове виселення з нежитлового приміщення
за участю: відповідача: Фоменко Р.О. (адвокат),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради (далі - позивач, Управління) звернулося з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека "ВІТАФАРМ" (далі - відповідач, Аптека) про примусове виселення з нежитлового приміщення.
1.2. Позов обґрунтований тим, що Договір №312 оренди нежитлового приміщення від 01.08.2016 припинив свою дію 30.06.2020, проте відповідач як орендар не вчинив дій щодо повернення нежитлового приміщення.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 12.04.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 31.08.2021, позов задоволено.
2.2. Судові рішення мотивовані тим, що договір оренди між сторонами був укладений до 30.06.2020, при цьому відповідно до п. 2 розділу Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ з 01.07.2020 змінювався порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна.
3. Короткий зміст касаційної скарги та узагальнюючи доводи інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Аптека "ВІТАФАРМ" просить скасувати прийняті у справі рішення та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову, а також вирішити питання розподілу судових витрат шляхом ухвалення додаткової постанови.
3.2. На обґрунтування касаційної скарги заявник посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права без врахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм у подібних правовідносинах, викладених в постановах: Верховного Суду від 26.07.2018 у справі № 910/23359/15, Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 918/337/17, Верховного Суду від 26.07.2021 у справі № 904/577/20, а також на відсутність правових висновків Верховного Суду щодо питання якою редакцією закону регулюється продовження договорів оренди комунального та державного майна, укладених до набуття чинності Законом України №157-ІХ, у випадках, коли термін дії вказаних договорів закінчився до 01.07.2020 і які норми права мають застосовуватись до договорів оренди державного та комунального майна, укладених до набуття чинності Законом України №157-ІХ, у випадках, коли після закінчення терміну дії договору сторони продовжують виконувати його умови (п. 1, п. 3 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України).
3.3. Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради подало відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити судові рішення без змін як законні та обґрунтовані, а касаційну скаргу - без задоволення.
4. Мотивувальна частина
4.1. Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
4.2. Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в ухвалі від 27.03.2020 у справі № 910/4450/19 зазначила, що подібність правовідносин в іншій аналогічній справі визначається за такими критеріями: суб`єктний склад сторін спору, зміст правовідносин (права й обов`язки учасників спору) та об`єкт (предмет). Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).
4.3. Згідно з п. 5 ч. 1 ст. 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
4.4. У справі, що переглядається в касаційній інстанції, судами встановлено, що 01.08.2016 між Управлінням (Орендодавець) та Аптекою (Орендар) було укладено Договір оренди № 312 нежитлового приміщення площею 173,1 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Біла Церква, вул. Леваневського, 34. Умовами Договору (п. 10.6) було передбачено, що Орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє Орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; Орендодавець надає Орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо Орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря. Відповідно до п. 10.9 Договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку на який його було укладено.
4.5. Додатковою угодою №2 сторони дійшли згоди продовжити дію Договору оренди №312 від 01.08.2016 на нежитлове приміщення шляхом його пролонгації до 30.06.2020. У відповідності до п. 9.3 Договору оренди та п. 3 ст. 631 ЦК України сторони домовились, що угода застосовується до відносин, що виникли між сторонами з 01.07.2019.
4.6. Аптека 09.07.2020 звернулась до Управління із заявою щодо продовження терміну дії Договору оренди шляхом його пролонгації терміном на п`ять років, а Управління листом від 31.08.2020 №01-25/296 повідомило Аптеку про те, що Договір оренди продовжуватись не буде з посиланням на лист балансоутримувача - Комунального підприємства Білоцерківської міської ради житлово-експлуатаційної контори №7 №1039 від 25.08.2020, яким балансоутримувач повідомив Управління про періодичну заборгованість відповідача з оплати послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, у зв`язку з чим просив не продовжувати Договір оренди.
4.7. Суди при винесенні оскаржених рішень виходили з того, що Верховною Радою України 03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ (далі - Закон №157-ІХ), у розділі "Прикінцеві та перехідні положення" якого передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм). Закон №157-ІХ від 03.10.2019 набрав чинності 27.12.2019 та введений в дію з 01.02.2020, а тому з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за виключенням норм зазначених в розділі "Прикінцеві та перехідні положення"). Згідно п. 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №157-ІХ договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
4.8. Таким чином, за висновками судів, законодавець передбачив, що після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди, укладені на підставі Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-XII продовжуються в порядку, визначеному Законом від 03.10.2019 №157-ІХ.
4.9. Позивач в касаційній скарзі в якості підстав касаційного оскарження посилається на постанови Верховного Суду, які, за його доводами, не врахували суди при винесенні оскаржуваних рішень, проте вказані правовідносини у зазначених постановах Верховний Суд вважає неподібними до тих, що розглядаються у справі.
4.10. Так, у справі № 910/23359/15 (постанова Верховного Суду від 26.07.2018) позов подано ПАТ "Національна акціонерна компанія "Нафтогаз України" до ПАТ "Київгаз" про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу природного газу з підстав того, що відповідач не розрахувався за поставлений газ.
4.11. У справі № 918/337/17 (постанова Верховного Суду від 16.05.2018) позов подано Філією "Управління магістральних газопроводів "Львівтрансгаз" від імені ПАТ "Укртрансгаз" до ПАТ "Рівнеазот" про стягнення заборгованості, з підстав того, що відповідач не розрахувався за надані позивачем послуги з транспортування магістральними трубопроводами природного газу замовника.
4.12. У справі № 904/577/20 (постанова Верховного Суду від 26.07.2021) позов подано АТ "Українська залізниця" в особі Філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" Акціонерного товариства "Українська залізниця" до Міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 13" про стягнення заборгованості за договором оренди з підстав невиконання відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати.
4.13. Отже, висновки щодо застосування норми права, які викладені у наведених постановах Верховного Суду, та на які посилається скаржник у касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними із тими, що встановлені судами попередніх інстанцій у даній справі, що переглядається у касаційному порядку.
4.14. Посилання у касаційній скарзі на ухвалу Верховного Суду від 24.02.2021 у справі № 903/451/20 та на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 21.07.2021 у справі №918/191/21 відповідно до положень п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України не можуть бути підставою касаційного оскарження, оскільки згідно цієї норми такий висновок має бути викладений саме у постанові Верховного Суду.
4.15. За наведених обставин, згідно з п. 5 ч. 1 ст. 296 ГПК України суд касаційної інстанції дійшов висновку про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою позивача, відкритого на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України.
4.16. Суди при вирішенні спору також виходили з того, що починаючи з 01.07.2020 продовження договорів оренди здійснюється в порядку, визначеному Законом від 03.10.2019 №157-ІХ, на підставі заяви орендаря, поданої не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, на підставі проведеного аукціону, за наявності звіту про оцінку майна та рецензії на цей звіт та за наявності погодження з боку балансоутримувача на підставі відповідної довідки, проте зазначені вимоги Закону відповідачем виконані не були.
4.17. Касаційна скарга відповідача мотивована також посиланням на порушення судами норм матеріального права за відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. Відповідач зазначає, що наразі відсутній висновок Верховного Суду щодо питання якою редакцією закону регулюється продовження договорів оренди комунального та державного майна, укладених до набуття чинності Законом України №157-ІХ, у випадках, коли термін дії вказаних договорів закінчився до 01.07.2020 і які норми права мають застосовуватись до договорів оренди державного та комунального майна, укладених до набуття чинності Законом України №157-ІХ, у випадках, коли після закінчення терміну дії договору сторони продовжують виконувати його умови.
4.18. Відповідно до приписів статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (ч.1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.2).
4.19. Згідно з приписами наведеної статті суд касаційної інстанції виходить з вищевикладених обставин, що були встановлені судами попередніх інстанції.
4.20. На момент укладення між сторонами договору оренди комунального майна діяв Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII (далі - Закон № 2269-XII), що втратив чинність 01.02.2020 у зв`язку з введенням в дію Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX (Закон № 157-IX).
4.21. Пунктом 10.6 укладеного між сторонами Договору оренди передбачено, що Орендар протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди повідомляє Орендодавця про свої наміри щодо припинення або продовження договірних орендних відносин; Орендодавець надає Орендареві письмову відповідь щодо можливості (або відсутності такої) продовження терміну оренди на новий термін на попередніх умовах або на нових умовах (актуальних на момент звернення) в строк згідно чинного законодавства; у разі якщо Орендодавець має намір після закінчення терміну дії договору оренди використовувати зазначене майно для власних потреб, він не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору письмово попереджає про це орендаря.
4.22. Відповідно до умов Додаткової угоди №2 Договору оренди строк дії договору було продовженого до 30.06.2020.
4.23. Отже, сторони встановили строк дії Договору оренди до 30.06.2020, на час якого діяли наведені положення Закону № 2269-XII.
4.24. Відповідно до ст. 17 Закону № 2269-XII в останній редакції до втрати його чинності, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 2). Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (ч. 3).
4.25. 27.12.2019 набрав чинності Закон № 157-IX, який відповідно до п. 1 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону 01.02.2020 був введений в дію.
4.26. Пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень даного Закону № 157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
4.27. Згідно приписів ст. 18 Закон № 157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті (ч. 1). Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством (ч. 2). Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (ч. 3). Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування (ч. 4). Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря (ч. 5). Будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання (ч. 6). Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об`єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується (ч. 7). Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов`язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов`язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті (ч. 8). Після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону (ч. 9). Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду (ч. 10). У разі якщо об`єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, проведеного згідно з частиною десятою цього Закону, протягом п`яти робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся, публікується оголошення про проведення аукціону та здійснюється проведення аукціону відповідно до статті 13 цього Закону (ч. 11).
4.28. Слід зазначити, що у пункті 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157-IX законодавець не визначив особливостей правового регулювання у ситуаціях, коли закінчення строку дії договору оренди припадає, зокрема, на кінець червня 2020 року і порядок продовження договорів оренди, передбачений Законом № 2269-XII, сторони не встигли реалізувати.
4.29. При цьому орендар, що добросовісно та належним чином здійснює свою поведінку, відповідно до вимог чинного законодавства та умов договору, якими не встановлено до 01.07.2020 обов`язку орендаря надсилати за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяву орендарю про намір продовжити договір оренди на новий термін, з 01.07.2020 опиняється в правовій ситуації, коли він вже ніяким чином не може продовжити договір оренди в законний спосіб відповідно до умов нового законодавства. Між тим, вимога надіслання за 3 місяці до закінчення строку дії договору заяви орендодавцю про намір продовжити договір оренди має кореспондувати встановленому обов`язку орендаря, який, як зазначалось, до 01.07.2020 відсутній.
4.30. Також слід зазначити, що крім наведених положень законодавства, що регулюють продовження договорів оренди державного та комунального майна такі правовідносини регулюють і положення статті 764 Цивільного кодексу України, згідно якої якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
4.31. У своєму Рішенні від 13.03.2012 (Справа N 1-7/2012 про заборону розірвання договорів інвестування житлового будівництва) Конституційний Суд України зазначив, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Цивільного кодексу України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Кодексу.
4.32. Конституційний суд України у своєму рішенні від 22.09.2005 № 5-рп/2005 наголосив на тому, що із конституційних принципів рівності і справедливості випливає вимога визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі.
4.33. У рішенні Європейського суду з прав людини від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" (Shchokin v. Ukraine) зазначено, що відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності порушує вимогу "якості закону". У разі коли законодавство припустило неоднозначне або множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, національні органи зобов`язані застосувати найбільш сприятливий для осіб підхід.
4.34. На думку ЄСПЛ, поняття ʼякість закону" означає, що національне законодавство повинно бути доступним і передбачуваним, тобто визначати достатньо чіткі положення, аби дати людям адекватну вказівку щодо обставин і умов, за яких державні органи мають право вживати заходів, що вплинуть на конвенційні права цих людей (пункт 39 рішення у справі "C.G. та інші проти Болгарії" ("C. G. and Others v. Bulgaria", заява N 1365/07); пункт 170 рішення "Олександр Волков проти України" ("Oleksandr Volkov v. Ukraine", заява N 21722/11).
4.35. Елементом верховенства права є принцип правової визначеності, який, зокрема, передбачає, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля. Реальне існування правової визначеності зумовлює довіру суспільства до діяльності держави, до судової системи, належне ставлення до права та закону. Відсутність правової визначеності, навпаки, спричиняє порушення прав, свобод та законних інтересів осіб, руйнує основи правової системи.
4.36. Отже, колегія суддів зазначає, що коли законодавство припустило множинне тлумачення прав та обов`язків особи і така особа обрала спосіб поведінки, який не суперечить одному із них, поведінку особи не можна вважати протиправною.
4.37. Разом з тим відповідно до статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Крім того, положення умов договору мають відповідати засадам цивільного законодавства, зокрема, зазначеним у статті 3 ЦК України.
4.38. За частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
4.39. Приписами частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин. Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити. Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами. Відповідно сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення (аналогічну правову позицію щодо застосування вказаних норм права викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 зі справи №910/12876/19 п.п.7.6. - 7.10).
4.40. Відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини. Згідно частини першої статті 46 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та статті 2 Закону України від 23 лютого 2006 року № 3477-IV "Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини" (далі Закону № 3477- IV) рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.
4.41. Отже, виходячи із практики Європейського Суду з прав людини (рішення від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" п.4.33), враховуючи, що законодавство у спірних правовідносинах припустило неоднозначне та множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, належить застосувати найбільш сприятливий для скаржника підхід при вирішенні даного спору.
4.42. Разом з тим, беручи до уваги вищенаведені положення законодавства щодо свободи договору, загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, таких як справедливість, добросовісність, розумність, суд касаційної інстанції вважає, що у спірних правовідносинах належить виходити із відповідних положень Договору оренди, які їх врегульовують. Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що орендар, здійснюючи правомірну поведінку, має "законні очікування" на відповідну добросовісну поведінку контрагента, уповноваженого органу, та застосування до нього тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.
4.43. Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій зазначеного вище не врахували і невірно застосували норми матеріального права, що призвело до прийняття незаконного рішення, що відповідно до приписів ст. 310 ГПК України є підставою для їх скасування, а оскільки дотримання сторонами договору процедури продовження оренди комунального майна, передбаченої умовами Договору та Законом № 2269-XII, суди не досліджували, а суд касаційної інстанції відповідно до приписів ст.300 ГПК України позбавлений повноважень самостійно встановлювати обставини справи, справа підлягає направленню до суду першої інстанції на новий розгляд.
4.44. Враховуючи вищевикладене, касаційне провадження, відкрите на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підлягає закриттю на підставі ст. 296 ГПК України, в іншій частині касаційного провадження, відкритого на підставі п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, оскаржені судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції, а касаційна скарга - задоволенню частково.
4.45. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, судові витрати мають бути розподілені після винесення судового рішення по суті спору.
Керуючись статтями 296, 300, 308, 310, 315, 317 ГПК України,