ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 листопада 2021 року
м. Київ
Справа № 635/4233/19
Провадження № 14-139цс20
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ситнік О. М.,
суддів Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Золотнікова О. С., Катеринчук Л. Й., Князєва В. С., Крет Г. Р., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Сімоненко В. М., Ткача І. В.,
учасники справи:
позивач - Покотилівська селищна рада Харківського району Харківської області,
відповідач - ОСОБА_1,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Головне управління державної податкової служби у Харківській області,
розглянула в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Камінської Анни Анатоліївни на постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2020 року у складі колегії суддів Сащенко І. С., Котелевець А. В., Тичкової О. Ю.,
у цивільній справі за позовом Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області до ОСОБА_1, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Головне управління державної податкової служби у Харківській області, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки та
ВСТАНОВИЛА:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2019 року Покотилівська селищна рада Харківського району Харківської області (далі - Покотилівська селищна рада) звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1, третя особа - Головне управління Державної податкової служби у Харківській області (далі - ГУ ДПС у Харківській області), про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25 грудня 2007 року між Покотилівською селищною радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6325158200:00:006:0049 загальною площею 0,0668 га, що відноситься до земель житлової та громадської забудови і знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Договір укладений на 49 років та зареєстрований у Харківському районному відділі реєстрації Харківської районної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі - Харківський районний відділ реєстрації ХРФ ДП "Центр державного земельного кадастру") 22 лютого 2008 року за № 040870300002.
Пунктом 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору становить 48 309,76 грн.
Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в загальній сумі 2 415,49 грн на рік.
21 травня 2013 року рішенням XXV сесії VI скликання Покотилівської селищної ради затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель вказаного населеного пункту у складі текстових та графічних матеріалів, а також затверджено базову вартість 1-го квадратного метра землі в розмірі 112,68 грн. Нормативна грошова оцінка земель селища Покотилівка введена в дію з 01 січня 2014 року.
13 грудня 2013 року рішенням XXVI сесії VI скликання Покотилівської селищної ради затверджено розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території селища Покотилівка, а також встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в залежності від виду цільового використання земельної ділянки. Згідно із цим рішенням селищної ради для встановлення розміру орендної плати за землю необхідно укласти додаткові угоди до раніше зареєстрованих договорів оренди землі, які в строк до 01 квітня 2014 року орендарям необхідно передати компетентному органу для проведення державної реєстрації.
Згідно з додатком № 1 до цього рішення селищної ради розмір орендної плати за земельні ділянки житлової та громадської забудови на території селища Покотилівка складає 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік.
Позивач зазначав, що у строк до 01 січня 2014 року ОСОБА_1 зобов`язано укласти із селищною радою додаткову угоду до договору про збільшення розміру орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік, а також передати її компетентному органу для державної реєстрації.
18 лютого 2016 року рішенням IV сесії VII скликання Покотилівської селищної ради встановлено розмір орендної плати за землю - 10 % від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб (без винятку), а також зобов`язано орендарів у строк до 01 травня 2016 року надати до Покотилівської селищної ради витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для укладення додаткових угод.
Вказував, що внаслідок невиконання відповідачем цих рішень селищної ради до місцевого бюджету впродовж 2016-2018 років недоотримано 55 089, 38 грн.
З урахуванням наведеного Покотилівська селищна рада просила внести зміни до договору оренди землі, укладеного 25 грудня 2007 року між Покотилівською селищною радою та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 0,0668 га (кадастровий номер 6325158200:00:006:0049), розташованої за адресою: АДРЕСА_1, виклавши положення пунктів 5 та 9 договору в такій редакції:
- "Пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року становить 266 013,38 грн";
- "Пункт 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік".
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
02 жовтня 2019 року рішенням Харківського районного суду Харківської області в задоволенні позову Покотилівської селищної ради - відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не надано належних і допустимих доказів в обґрунтування необхідності зміни розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.
Підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами цього договору, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку, а не збільшення розміру орендної плати за землю рішенням Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області.
При цьому суд взяв до уваги правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17.
15 жовтня 2019 року додатковим рішенням Харківського районного суду Харківської області в задоволенні вимог представника ОСОБА_1 - адвоката Камінської А. А. про розподіл між сторонами витрат на професійну правничу допомогу адвоката в розмірі 25 000 грн відмовлено.
Стягнуто з Покотилівської селищної ради в дохід держави судовий збір у розмірі 1 921 грн.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
06 лютого 2020 року постановою Харківського апеляційного суду апеляційну скаргу Покотилівської селищної ради задоволено, рішення Харківського районного суду Харківської області від 02 жовтня 2019 року та додаткове рішення Харківського районного суду Харківської області від 15 жовтня 2019 року скасовано.
Ухвалено нове рішення, яким позов Покотилівської селищної ради задоволено.
Внесено зміни до договору оренди землі, укладеного 25 грудня 2007 року між Покотилівською селищною радою та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, загальною площею 0,0668 га (кадастровий номер 6325158200:00:006:0049), розташованої за адресою: АДРЕСА_1, який зареєстровано в Харківському районному відділі реєстрації ХРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" 22 лютого 2008 року за № 040870300002 та викладено положення пунктів 5 та 9 договору в такій редакції:
- "Пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року становить 266 013,38 грн";
- "Пункт 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік".
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд апеляційної інстанції керувався тим, що умовами договору оренди землі передбачено зміну розміру орендної плати за землю, однак відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, при цьому не порушує питання про припинення чи розірвання цього договору, продовжує використовувати орендовану земельну ділянку. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та внесення змін до договору оренди землі в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки й розміру орендної плати, тому положення відповідних пунктів 5 та 9 договору оренди мають бути викладені в іншій редакції.
Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог
У березні 2020 року представник ОСОБА_1 - адвокат Камінська А. А. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просила скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення і додаткове рішення суду першої інстанції.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга аргументована тим, що апеляційний суд не врахував правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17 про те, що рішення міської ради може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди виключно тоді, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Вказує, що аналогічні правові позиції викладено і в інших постановах Верховного Суду.
Разом з тим існують протилежні правові висновки, викладені Верховним Судом України в постанові від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16, а також Верховним Судом у постанові від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц (провадження № 61-36441св18) про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, а відтак рішення міської ради є обов`язковим для виконання.
Тобто існує неоднакове застосування Верховним Судом норми закону в подібних правовідносинах.
Судом апеляційної інстанції не взято до уваги, що витяг № 386 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26 грудня 2018 року є неправомірним, оскільки в ньому відсутній розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 1 кв. м та безпідставно врахований коефіцієнт (Кф) 3,0, що призвело до невірного визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Зазначає, що коефіцієнт (Кф) 3,0 було введено наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27 березня 2018 року № 162, тобто станом на 01 січня 2018 року цей коефіцієнт (Кф) не може застосовуватися взагалі. Крім того, коефіцієнт (Кф) 3,0 застосовується лише у випадку відсутності земельної ділянки у відомостях Державного земельного кадастру.
З урахуванням викладеного вважає, що правові підстави для задоволення позовної вимоги про внесення змін до договору оренди шляхом викладення пункту 5 договору в редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року становить 266 013,38 грн" - були відсутні.
Також, на думку представника відповідача, не було правових підстав для задоволення позовної вимоги про внесення змін до договору оренди щодо встановлення орендної плати за земельну ділянку в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, оскільки рішення селищної ради не містить жодного посилання на істотну зміну обставин, які є підставою для зміни розміру орендної плати й договором оренди не передбачено такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як рішення Покотилівської селищної ради.
Позиція інших учасників справи
У червні 2020 року Покотилівська селищна рада подала відзив на касаційну скаргу, у якому просила касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін. Зазначала, що доводи скарги є безпідставними, апеляційний суд забезпечив повний та всебічний розгляд справи, надав належну оцінку доказам та обставинам справи, ухвалив законне й обґрунтоване рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Рух справи в суді касаційної інстанції
14 квітня 2020 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі.
20 липня 2020 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справу призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами.
02 вересня 2020 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на частину третю та п`яту статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), оскільки колегія суддів вважала, що існує неоднакове тлумачення та застосування норм матеріального права судами у спірних правовідносинах, що свідчить про наявність виключної правової проблеми, а тому передача справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду керувалася тим, що колегія суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17 дійшла висновку, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена рішенням міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України.
Аналогічні висновки неодноразово робив Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду і в інших справах з подібними правовідносинами, зокрема, у постановах від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19 та інших.
Відмовляючи в задоволенні позову Покотилівської селищної ради, суд першої інстанції також урахував зазначену правову позицію.
Разом з тим Верховний Суд України в постанові від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16 дійшов висновку про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, незалежно від того, чи сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати.
Подібні правові висновки також неодноразово висловлював Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду, зокрема, у постановах від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц та інших.
У постанові від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц Верховний Суд вказав, що з огляду на положення норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, рішення міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста та затверджено нові ставки орендної плати, яке є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнано, є обов`язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Вказаний правовий висновок Верховного Суду також узгоджується з висновком Верховного Суду України в постанові від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала, що існує неоднакове тлумачення та застосування норм матеріального права у спірних правовідносинах у Касаційному господарському суді та Касаційному цивільному суді у складі Верховного Суду щодо обов`язковості рішень органів місцевого самоврядування для внесення змін до договорів оренди землі в частині перегляду розміру орендної плати, з урахуванням принципу свободи договору та наявності чи відсутності в договорах оренди погодженої сторонами підстави для такого перегляду, а саме відповідного рішення органу місцевого самоврядування, що свідчить про виключну правову проблему, тому передача цієї справи до Великої Палати Верховного Суду необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики з метою забезпечення принципу правової визначеності в державі.
Крім того, колегія суддів вбачала підстави для часткового відступлення від наведених вище висновків Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в частині відсутності законодавчих підстав для внесення змін до договору оренди землі щодо розміру орендної плати при зміні нормативної грошової оцінки землі.
27 жовтня 2020 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду справу прийнято для продовження розгляду за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами в порядку письмового провадження.
Позиція Великої Палати Верховного Суду
Заслухавши доповідь судді, перевіривши наведені в касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, матеріали справи, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Суди попередніх інстанцій встановили такі обставини справи.
25 грудня 2007 року між Покотилівською селищною радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0668 га, який зареєстровано в Харківському районному відділі реєстрації ХРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" 22 лютого 2008 року за № 040870300002, за умовами якого земельна ділянка житлової та громадської забудови передається ОСОБА_1 у строкове, платне користування для обслуговування будівлі адміністративного управління, майстерні з ремонту автомобілів, які знаходяться в АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 48 309,76 грн.
Пунктами 9, 10, 11, 12, 33 цього договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Покотилівської селищної ради в розмірі 5 % від грошової оцінки земельної ділянки, у сумі 2 415,49 грн на рік.
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженим Кабінетом Міністрів України, нормами, що заповнюється під час укладання або зміни договору оренди чи продовження його дії.
Орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 1/12 частини річної орендної плати, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.
Додатками до договору оренди землі від 25 грудня 2007 року є схема розташування земельної ділянки, план встановлення меж земельної ділянки з кадастровим номером 6325158200:00:006:0049, акт обміру та погодження меж земельної ділянки, розрахунок розміру орендної плати, акт приймання-передачі земельної ділянки.
21 травня 2013 року рішенням ХХV сесії VI скликання Покотилівської селищної ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сел. Покотилівка Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель сел. Покотилівка Покотилівської селищної ради у складі текстових та графічних матеріалів та базову вартість 1 кв. м землі у сел. Покотилівка станом на 01 січня 2013 року в розмірі 112,68 грн/кв. м, введено в дію нормативну грошову оцінку земель сел. Покотилівка з 01 січня 2014 року та наголошено на необхідності подання платниками плати за землю до ХОДПІ Харківської області ДПС довідки (витягу) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
13 грудня 2013 року рішенням ХХVІ сесії VI скликання Покотилівської селищної ради "Про встановлення розмірів орендної плати за землю та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, переукладання раніше укладених договорів, що не зареєстровані" затверджено додаток № 1 "Розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території сел. Покотилівка" та встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в залежності від виду цільового використання земельної ділянки. У цьому рішенні зазначено, що для встановлення розміру орендної плати за землю необхідно укласти додаткові угоди до раніше зареєстрованих договорів оренди землі, які орендарі в строк до 01 квітня 2014 року мають передати до Реєстраційної служби Харківського районного управління юстиції Харківської області для проведення державної реєстрації.
У додатку № 1, затвердженому вказаним рішенням селищної ради, зазначено, що розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території сел. Покотилівка із цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, становить 10 % на рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
З додатку № 2 до цього рішення селищної ради вбачається, що встановлена для ОСОБА_1 ставка орендної плати становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
18 лютого 2016 року рішенням IV сесії VII скликання Покотилівської селищної ради "Про упорядкування розміру ставок на оренду земельних ділянок на території Покотилівської селищної ради" встановлено розмір орендної плати за землю в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб (без винятку), а також зобов`язано орендарів у строк до 01 травня 2016 року надати до Покотилівської селищної ради витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для укладення додаткових угод.
Згідно з технічною документацією з нормативної грошової оцінки земель селища Покотилівка Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області, виконаної КП Харківської обласної ради "Облземпроект" на підставі договору від 04 квітня 2013 року № 03/03/13-Н, укладеного з Покотилівською селищною радою, коефіцієнт земель комерційного використання становить 2,5, земель житлової забудови - 1,0, земель змішаного призначення - розрахунково.
Згідно з витягом № 82 від 09 жовтня 2015 року з технічної документації з грошової нормативної оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, станом на 01 січня 2015 року складає 145 958,00 грн, застосовано коефіцієнт Кф 2,50.
Відповідно до витягу № 386 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що проведена Міськрайонним управлінням у Харківському районі та м. Люботин Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 26 грудня 2018 року № 18-20-0.23,061-2041/186-18, нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, станом на 01 січня 2018 року складає 266 013,38 грн, застосовано коефіцієнт Кф 3,00.
18 квітня 2019 року ОСОБА_1 направлено лист-вимогу № 613/02-21 з пропозицією укласти додаткову угоду від 18 квітня 2019 року.
За змістом проекту додаткової угоди від 18 квітня 2019 року до договору оренди землі, позивач запропонував викласти договір у редакції додаткової угоди, зокрема, на умовах, зазначених у позові.
Додаткова угода відповідачем підписана не була, що спонукало позивача звернутися з позовом до суду з посиланням на наявність підстав для усунення порушень його прав та інтересів шляхом внесення змін до договору оренди в частині визначення нової грошової оцінки земельної ділянки та нового розміру (ставки) орендної плати.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, апеляційний суд керувався тим, що внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування нею, тому положення пунктів 5 та 9 договору оренди мають бути викладені в іншій редакції.
Велика Палата Верховного Суду щодо цих висновків суду апеляційної інстанцій зазначає таке.
У вказаній справі міститься вимога про внесення змін до договору оренди землі в частині:
1) зміни нормативної грошової оцінки землі;
2) зміни розміру (ставки) орендної плати.
Вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV).
Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).
Разом з тим згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.
Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV необхідно враховувати і вимоги ПК України.
За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
За правилами частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.
Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.
Відповідно пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.
Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.
У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.
Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Тобто в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.
При цьому в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року, передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.
Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).
У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.
Однак у даному випадку така обставина відсутня.
При цьому мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.
Отже, при розгляді справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.
Щодо висновку суду апеляційної інстанції про наявність підстав для внесення змін до пункту 9 договору оренди щодо розміру ставки орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити таке.
У договорі оренди землі, укладеному між Покотилівською селищною радою та ОСОБА_1, встановлено річну орендну плату в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі.
13 грудня 2013 року рішенням ХХVІ сесії VI скликання Покотилівської селищної ради "Про встановлення розмірів орендної плати за землю та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, переукладання раніше укладених договорів, що не зареєстровані" затверджено додаток № 1 "Розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території сел. Покотилівка" та додаток № 2, з яких вбачається, що розмір орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду на території сел. Покотилівка із цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, у тому числі для ОСОБА_1, становить 10 % на рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
18 лютого 2016 року рішенням IV сесії VII скликання Покотилівської селищної ради "Про упорядкування розміру ставок на оренду земельних ділянок на території Покотилівської селищної ради" встановлено розмір орендної плати за землю в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки землі для фізичних та юридичних осіб (без винятку).
За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
У пункті 12 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 33 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.
З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.
Такий висновок підтверджується і такими вимогами законів.
Єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).
Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).
У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Згідно із частиною першою статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (далі - Закон № 280/97-ВР) рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону № 280/97-ВР виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону № 280/97-ВР визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.
До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 ПК України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.
Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.
У даному випадку рішення Покотилівської селищної ради від 13 грудня 2013 року та від 18 лютого 2016 року про встановлення ставки орендної плати для відповідача в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є законодавчою зміною орендної плати.
Договором оренди землі від 25 грудня 2007 року не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.
Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.
Підстав для відступу від вказаних висновків Велика Палата Верховного Суду не вбачає.
Апеляційний суд, задовольняючи позовні вимоги в частині внесення змін до пункту 9 договору оренди земельної ділянки від 25 грудня 2007 року щодо визначення розміру річної орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не врахував норми чинного законодавства, ту обставину, що договором оренди землі від 25 грудня 2007 року не передбачено такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як зміна ставки орендної плати згідно з рішенням органу місцевого самоврядування, та правові висновки, викладені в наведених постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Крім того, визначена в договорі від 25 грудня 2007 року ставка орендної плати - 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 10 % відсутні.
Суд першої інстанції обґрунтовано відмовив в задоволенні позовної вимоги щодо внесення змін до пункту 9 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року щодо збільшення розміру орендної плати з 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік до 10 % від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки на рік.
Велика Палата Верховного Суду скасовує постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2020 року в частині задоволення позовної вимоги про внесення змін до пункту 9 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року щодо визначення орендної плати в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки на рік, із залишенням в цій частині в силі рішення Харківського районного суду Харківської області від 02 жовтня 2019 року та додаткового рішення Харківського районного суду Харківської області від 15 жовтня 2019 року, яким вирішено питання про розподіл судових витрат.
Що стосується висновку суду апеляційної інстанції про наявність підстав для внесення змін до пункту 5 договору оренди щодо зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити таке.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної ікомунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV Велика Палата Верховного Суду вважає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03 грудня 2013 року у справі № 3-34гс13, від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц, від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 922/539/18, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.
Разом з тим при вирішенні вказаного спору, з урахуванням доводів касаційної скарги, необхідно зважати, що в частинах першій та другій статті 20 Закону № 1378-IV передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини перша - третя статті 23 Закону № 1378-IV).
Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради.
Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України (частина п`ята статті 201 ЗК України).
Пунктами 1, 2, 3 Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, визначено, що нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Закону № 1378-IV.
Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани території, відомості Державного земельного кадастру, інвентаризації земель та державної статистичної звітності.
Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.
У постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 12 листопада 2018 року у справі № 814/789/12, від 10 вересня 2020 року у справі № 817/1793/17, від 30 вересня 2020 року у справі № 817/1779/17 зроблено висновок про те, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень, оскільки не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, а носить індивідуальний характер.
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
За частинами першою - другою статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Частиною другою статті 78 ЦПК України, яка регулює визначення поняття допустимості доказів, встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
За змістом статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
У силу частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до частин першої - третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Суди першої та апеляційної інстанцій установили, що розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду ОСОБА_1 станом на 2018 рік визначений у 266 013, 38 грн та обґрунтовується даними міського управління Держгеокадастру у Харківському районі та м. Люботині ГУ Держгеокадастру у Харківській області, відображеними у витягу № 386 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26 грудня 2018 року (станом на 01 січня 2018 року).
Суд апеляційної інстанції вказав, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 386 від 26 грудня 2018 року дійсно містить значення (Кф) 3,0, оскільки був виданий наприкінці року, однак значення нормативної грошової оцінки землі вказано станом на 01 січня 2018 року та витяг виданий компетентним органом. Жодних доказів на підтвердження того, що (Кф) 3,0 використовувався при визначенні розміру нормативної грошової оцінки землі станом на 01 січня 2018 року відповідачем не надано. Значення нормативної грошової оцінки станом на 01 січня 2018 року залишилося на рівні 2017 року, тому апеляційний суд взяв до уваги витяг № 386 та задовольнив позовну вимогу Покотилівської селищної ради в частині внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка станом на 01 січня 2018 року становила 266 013, 38 грн.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що для розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 3,0 на підставі наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27 березня 2018 року № 162, що в зазначеному випадку не відповідає положенням Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за № 1647/29777 (далі - Порядок № 489).
Згідно з наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 27 березня 2018 року № 162 "Про внесення змін до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" у примітках до додатку 1 до Порядку № 489, цифри "2,0" коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф) замінено цифрами "3,0".
У свою чергу, коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф), що дорівнює 3,0, згідно з приміткою до додатку 1 до Порядку № 489 може застосовуватися лише для земельних ділянок, інформація про які не внесена до Державного земельного кадастру, або у разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель.
Судом апеляційної інстанції встановлено, але не враховано, що спірна земельна ділянка містить кадастровий номер 6325158200:00:006:0049, отже, відомості про неї внесені до Державного земельного кадастру. Вказана земельна ділянка віднесена до категорії земель - землі житлової та громадської забудови та має цільове призначення - для обслуговування будівлі адміністративного управління, майстерні з ремонту автомобілів.
Водночас згідно з додатком 1 до Порядку № 489 "Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)" земельній ділянці за цільовим призначенням земель - 03.10 - секція В - землі громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) відповідає коефіцієнт 2,5, що підтверджується технічною документацією з нормативної грошової оцінки земель селища Покотилівка Покотилівської селищної ради Харківського району Харківської області, виконаної КП Харківської обласної ради "Облземпроект" на підставі договору від 04 квітня 2013 року № 03/03/13-Н, укладеного з Покотилівською селищною радою, та витягом № 82 від 09 жовтня 2015 року з технічної документації з грошової нормативної оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1.
Доказів зміни цільового призначення спірної земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови на іншу категорію матеріали справи не містять та судами попередніх інстанцій вказана обставина не встановлена.
Суди не застосували наведених норм Порядку № 489 та не визначили фактичний розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, оскільки розмір нормативної грошової оцінки, який Покотилівська селищна рада запропонувала зазначити в пункті 5 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року, а саме 266 013, 38 грн, Велика Палата Верховного Суду не має підстав вважати таким, що відповідає вимогам закону.
З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, а також з огляду на те, що особі, яка звернулася до суду за захистом порушених, невизнаних чи оспорюваних прав має бути гарантований ефективний судовий захист цих прав, Велика Палата Верховного Суду вважає за можливе самостійно визначити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки (кадастровий номер 6325158200:00:006:0049) площею 668 кв. м станом на 01 січня 2018 року, оскільки для визначення розміру нормативної грошової оцінки відсутня необхідність встановлювати факти, досліджувати докази та надавати їм правову оцінку.
Велика Палата Верховного Суду як суд касаційної інстанції, у межах статті 400 ЦПК України, визначаючи розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, вважає, що в цьому випадку застосуванню підлягає коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 2,5, вказаний у додатку 1 до Порядку № 489 для земель за цільовим призначенням - 03.10 - секція В - землі громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку). Інші показники, що містяться у витязі з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 386 від 26 грудня 2018 року, а саме: середню (базову) вартість земель населеного пункту - 112,68 грн/кв. м; коефіцієнт Км2 - 0,90; сукупний коефіцієнт Км3 - 0,69; коефіцієнт індексації Кі - 1,897, сторони не оскаржували та не посилалися на їх невідповідність нормам законодавства, отже застосовуються при проведенні розрахунку.
Розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки проводиться за формулами, які вказані в Порядку № 489, а саме: 1 етап розрахунку - Цнз = Цнм * Км2, де Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях), Цнм - середня (базова) вартість одного квадратного метра земель населеного пункту залежно від регіональних факторів місця розташування (у цьому випадку 112,68 грн кв. м), Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони) (у цій справі Км2 становить 0,9); 2 етап розрахунку - Цн = Цнз * Кф * Км2, де Цн - вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання, Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (у цьому випадку Кф дорівнює 2,5), Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (у цій справі Км3 становить 0,69); 3 етап розрахунку - нормативна грошова оцінка конкретної ділянки = Цн * Кі * площу земельної ділянки у кв. м, де Кі - коефіцієнт індексації (у цій справі Кі становить 1,897), а площа спірної земельної ділянки - 668 кв. м.
З урахуванням наведених даних нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року становила 221 677, 82 грн та обрахована таким чином - ((112,68 грн * 0,9) * 0,69 * 2,5) * 1,897) * 668 кв. м.
Ураховуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду скасовує постанову Харківського апеляційного суду від 06 лютого 2020 року в частині задоволення позовної вимоги про внесення змін до пункту 5 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року в розмірі 266 013,38 грн з ухваленням в цій частині нового рішення - про часткове задоволення зазначеної вимоги, а саме про внесення змін до пункту 5 договору оренди землі від 25 грудня 2007 року та визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року в розмірі 221 677, 82 грн.
Справа передана до Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з необхідністю формування єдиної судової практики при розгляді справ указаної категорії судами різних юрисдикцій.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважав, що висновки, викладені в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19, протилежні висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду України від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц та від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц.
Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що ні від висновків, викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19, ні від висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц та від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, підстав для відступу не вбачається, оскільки зі змісту вказаних судових рішень вбачається, що предмети спору в них були різні і вирішувалися різні правові питання, що потягло за собою викладення різних висновків, що є цілком логічним і зрозумілим.
Так, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19 вирішувалося питання про обов`язковість рішення органу місцевого самоврядування щодо збільшення розміру (ставки) орендної плати, яка визначається у відсотковому відношенні до бази оподаткування (бази для обрахування розміру орендної плати), і суди зробили обґрунтований висновок, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов`язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, а саме відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
Разом з тим у постановах Верховного Суду України від 07 жовтня 2015 року у справі № 3-481гс15, від 18 травня 2016 року у справі № 6-325цс16 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 644/9862/14-ц, від 09 жовтня 2019 року у справі № 645/1972/16-ц та від 30 січня 2020 року у справі № 640/15419/15-ц, а також Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912 19 та від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19 вирішувалося інше питання, а саме про можливість обов`язкового внесення змін до договору оренди при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто бази оподаткування чи бази для обрахування орендної плати.
Отже, якщо в першому випадку суди вирішували питання щодо ставки (розміру) орендної плати, то в другому випадку предметом такого дослідження було визначення бази оподаткування, бази для визначення орендної плати.
Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від жодних перелічених висновків судів касаційної інстанції, Верховного Суду України та Верховного Суду, оскільки вони не конфліктують між собою.