ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 листопада 2021 року
м. Київ
Справа № 923/447/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Краснова Є.В., Уркевича В.Ю.,
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.,
розглянувши касаційну скаргу Великокопанівської сільської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2021 (колегія суддів: Савицький Я.Ф. - головуючий, Головей В.М., Разюк Г.П.)
за позовом Приватного акціонерного товариства "Радужне"
до Великокопанівської сільської ради
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Приватне акціонерне товариство "Радужне" (далі - позивач, ПАТ "Радужне") звернулось до суду з позовною заявою до Великокопанівської сільської ради Олешківського району Херсонської області (далі - відповідач, Сільська рада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 15.01.2010 у редакції, запропонованій позивачем.
1.2. В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що орендодавець всупереч вимогам закону не надав відповіді у встановлений законом строк на заяву позивача подану з проектом додаткової угоди щодо наміру продовжити строк договору оренди землі. Таку відповідь орендар отримав вже після строку розгляду відповідної заяви, але у проект додаткової угоди орендодавцем були внесені зміни щодо істотної умови предмету договору. Крім того, позивач вказав, що після спливу договору оренди землі він продовжує користуватись земельною ділянкою, а відповідачем не направлено протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. При цьому, орендна плата за земельну ділянку сплачується позивачем своєчасно та у повному обсязі, що підтверджується відповідними документами.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 26.08.2020 в позові відмовлено.
2.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.01.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, позов задоволено.
2.3. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивач не дотримався змісту положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити оренду, а саме із надісланням проекту додаткової угоди до договору оренди землі, проект додаткової угоди не надав. Ненадання орендарем проекту додаткової угоди про умови поновлення договору позбавляє сторону переважного права оренди земельної ділянки.
2.4. Апеляційний суд при скасуванні рішення суду першої інстанції та задоволенні позову виходив з того, що орендар вчасно повідомив орендодавця про намір подовжити договір оренди, проект додаткової угоди було надано пізніше, а орендодавець своїм рішенням фактично в односторонньому порядку змінив істотні умови ще діючого договору оренди, при цьому вказане рішення не є рішенням про не поновлення договору оренди чи відмову у такому поновленні, будь-якого повідомлення про відмову від укладення договору з боку орендодавця не було.
3. Короткий зміст касаційної скарги та узагальнюючи доводи інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Великокопанівська сільська рада просить скасувати постанову апеляційного суду і відмовити у задоволенні позову.
3.2. На обґрунтування касаційної скарги заявник посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права - ст. 33 Закону України "Про оренду землі", без врахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування вказаної норми, що викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц (п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)).
3.3. ПАТ "Радужне" подало відзив на касаційну скаргу відповідача, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду без змін, посилаючись на її законність і обґрунтованість.
4. Мотивувальна частина
4.1. Відповідно до приписів статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (ч.1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.2).
4.2. Як встановлено судами, правовідносини із оренди земельної ділянки між сторонами виникли на підставі укладеного15.01.2010 між ПАТ "Радужне" (на момент укладення договору - Відкритим акціонерним товариством "Радужне") та Абрикосівською сільською радою Цюрупинського (нині - Олешківського) району Херсонської області (правонаступник - Великокопанівська сільська рада Олешківського району Херсонської області) договору оренди землі, відповідно до п. 2 якого, в оренду була передана земельна ділянка загальною площею 90,4042 га, всього сільськогосподарських земель - 81,4379 га, з них під господарськими будівлями і дворами - 4,8256 га, господарськими шляхами і прогонами - 10,8568 га, сади - 65,7555 га, під полезахисні лісосмуги - 8,9663 га.
4.3. Пунктом 8 Договору визначено строк його дії, а саме 10 років з дня його державної реєстрації, з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.4. Договір оренди землі було зареєстровано у Цюрупинському районному відділі Херсонської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис в розділі Книги 4 АА 001667 від 05.02.2010 за № 41072900001.
4.5. Судом апеляційної інстанції встановлено, що строк дії Договору оренди землі від 15.01.2010 визначено до 05.02.2020. Позивач звернувся до орендодавця 05.12.2019, тобто, у встановлений Договором строк.
4.6. Однак, до цього звернення не було надано проекту додаткової угоди, оскільки, як зазначено судом апеляційної інстанції, за усною домовленістю сторін останню повинен був підготувати та запропонувати орендодавець, але, в подальшому, відповідний проект додаткової угоди був направлений відповідачу.
4.7. Доказів наявності такої усної домовленості судами не наведено.
4.8. Проект додаткової угоди, яка відповідає умовам Договору від 15.01.2010, орендарем орендодавцю направлено листом від 10.04.2020.
4.9. Орендар, продовжуючи користуватись земельною ділянкою та посилаючись на ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", подав позов у даній справі.
4.10. Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції чинній на момент закінчення строку дії Договору оренди (05.02.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч.1). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч.3). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч.4). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч.6). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч.7). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11).
4.11. Як вбачається зі змісту судових рішень, суди першої та апеляційної інстанції по-різному застосовують приписи вказаної вище статті, що стало результатом прийняття різних рішень по суті позовних вимог.
4.12. Відповідно до положень ст. 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" від 02.06.2016 N 1402-VIII висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права (ч.5). Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права (ч.6).
Згідно частини 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
4.13. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц викладено таку правову позицію щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі": для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
4.14. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №159/5756/18, на яку скаржник посилається у касаційній скарзі як на виключну підставу для скасування судових рішень, висловлена наступна правова позиція: виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
4.15. Близький за змістом висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, на яку також посилається скаржник у касаційній скарзі.
4.16. Крім того, ухвалою Верховного Суду від 01.04.2021 провадження у справі за касаційною скаргою відповідача зупинялось до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19.
Великою Палатою Верховного Суду у справі № 903/1030/19 було винесено постанову від 31.08.2021, в якій було висловлено наступну правову позицію:
"32. Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону № 161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.
33. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
34. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.
35. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
36. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).";
"39. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).";
"42. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
43. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.".
4.17. Слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 вказала, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.
4.18. Таким чином, Великою Палатою сформована правова позиція щодо застосування положень ст. 33 "Про оренду землі" у вищенаведеній редакції, яка полягає у тому, що передбачені у частинах 1-5 і 6 ст. 33 вказаного Закону підстави для поновлення договору оренди землі пов`язані між собою і для поновлення договору за "мовчазної згоди" орендодавця на підставі ч. 6 зазначеної статті необхідним є дотримання процедури, передбаченої частинами 1-5 цієї статті, яка в свою чергу передбачає подання орендарем орендодавцю разом з листом-повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк проекту додаткової угоди у визначений в договорі і законі строк.
4.19. Як встановлено судами, в даній справі позивач подав лист-повідомлення вчасно (05.12.2019), проте до вказаного листа не було додано проект додаткової угоди. Вказаний проект позивачем було подано лише з листом від 10.04.2020, вже після закінчення строку договору оренди (05.02.2020).
Крім того, відповідно до встановлених обставин справи після отримання листа позивача про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк від 05.12.2019 сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних умов і відповідно до ч. 4 ст. 33 вищезазначеного Закону переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось.
4.20. Враховуючи викладене, у даних правовідносинах автоматичне поновлення договору оренди на тих же самих умовах після закінчення строку дії договору в ситуації, коли орендар продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору і не отримав від орендодавця протягом місяця після закінчення строку договору заперечення у формі листа проти такого поновлення, не може відбуватись, оскільки сторонами не було реалізовано інші умови, передбачені частинами 1-5 ст. 33 "Про оренду землі".
4.21. Отже, позовні вимоги у справі не є обґрунтованими і не підлягають задоволенню.
4.22. Оскільки апеляційний суд вищевказаного не врахував, припустився порушення норм матеріального права без врахування висновків Верховного Суду щодо застосування таких норм і скасував рішення суду першої інстанції, яке відповідає закону, оскаржена постанова апеляційного суду відповідно до приписів ст. 312 ГПК України підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.
4.23. Касаційна скарга, доводи якої знайшли своє підтвердження, підлягає задоволенню частково, оскільки за результатами її перегляду суд касаційної інстанції не відмовляє в позові, а залишає рішення суду першої інстанції про відмову у позові в силі.
4.24. З огляду на те, що у позові за результатами розгляду справи відмовлено, відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати відповідача на сплату судового збору за подання касаційної скарги у сумі 4 204,00 грн (судовий збір, належний до сплати при поданні касаційної скарги відповідачем) підлягають стягненню з позивача.
4.25. Видачу наказу доручити Господарському суду Херсонської області.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 315, 317, 240 ч.4 ГПК України,