Постанова
Іменем України
17 листопада 2021 року
м. Київ
справа № 591/2353/18
провадження № 61-6800св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: фізична особа-підприємець ОСОБА_2, виконавчий комітет Сумської міської ради, Акціонерне товариство Комерційний банк "ПриватБанк",
третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герасима Кондратьєва 127/2",
особа, яка подавала апеляційну скаргу, - ОСОБА_3,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргуАкціонерного товариства Комерційного банку "ПриватБанк", подану адвокатом Білоусом Андрієм Володимировичем, на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року в складі судді Клименко А. Я. та постанову Сумського апеляційного суду від 12 березня 2020 року у складі колегії суддів: Левченко Т. А., Собини О. І., Орлова І. В.
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (далі - ФОП ОСОБА_2 ), виконавчого комітету Сумської міської ради, Акціонерного товариства Комерційного банку "ПриватБанк" (далі - АТ КБ "ПриватБанк, Банк"), третя особа: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Герасима Кондратьєва 127/2" (далі - ОСББ "Герасима Кондратьєва 127/2"), в якому просила: визнати недійсним та скасувати рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня
2005 року № 753 в частині визнання за ФОП ОСОБА_2 права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно
з інформаційною довідкою 13587625); визнати недійсним свідоцтво № 753 від
05 січня 2006 року про право власності на вказане нерухоме майно, видане виконкомом Сумської міської ради; визнати недійсним договір іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, укладений між ФОП ОСОБА_2 та Банком, про передачу в іпотеку вказаного нежилого приміщення надбудови (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційної довідкою 13587625).
Позовні вимоги мотивовані тим, що вона є власником квартири
АДРЕСА_1, а тому є і власником допоміжних та технічних приміщень, обладнання житлового будинку. У квітні 2018 року вона дізналася, що нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху загальною площею 324,2 кв. м даного будинку виставлені на продаж на аукціоні як предмет іпотеки. Вказані нежитлові приміщення надбудови побудовані ФОП ОСОБА_2 у 2005 році та визнані її власністю.
09 лютого 2007 року між ФОП ОСОБА_2 та Банком укладено кредитний договір, виконання зобов`язань за яким, зокрема, забезпечується договором іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, предметом якого є вказана надбудова.
Зазначала, що нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 324,2 кв. м, зареєстровані на праві власності за
ОСОБА_2 (реєстровий номер 13587625), є спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень вказаного будинку, а отже незаконно передані в іпотеку АТ КБ "Приватбанк".
Продажем сходових клітин, коридору, котельні, технічних приміщень порушено її право власності, зокрема права володіння, користування та розпорядження майном, яке є невід`ємною частиною житлового будинку.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року, залишеним без змін постановоюСумського апеляційного суду від 12 березня 2020 року, позов задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року № 753 в частині визнання за ФОП ОСОБА_2 права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Визнано недійсним свідоцтво від 05 січня 2006 року про право власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер 13587625) підприємця ОСОБА_2, видане виконавчим комітетом Сумської міської ради.
Визнано недійсним договір іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, укладений між ФОП ОСОБА_2 та Банком, про передачу в іпотеку нежилого приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Стягнено з Виконавчого комітету Сумської міської ради, ФОП ОСОБА_2, Банку на користь ОСОБА_1 по 1 220,00 грн з кожного судового збору.
Суди виходили з того, що виконавчим комітетом Сумської міської ради фактично передано у власність приватному підприємцю ОСОБА_2 допоміжні приміщення загальною площею 324,2 кв. м, які виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 та відповідно до частини другої статті 382 ЦК України належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир та нежитлових приміщень зазначеного багатоквартирного будинку. Вказані приміщення, виходячи з місця їх розташування, загальної характеристики, сукупності властивостей, способу та порядку їх використання (сходова клітина, коридор, технічні приміщення, горище з дахом в яких розташовані мережі водо- та газопостачання, вентиляційні канали, котельня) є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку.
Враховуючи, що рішення виконавчого комітету Сумської міської ради про оформлення права власності за приватним підприємцем ОСОБА_2 на нежитлове приміщенні надбудову п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м та свідоцтво, видане на підставі цього рішення суперечать наведеним актам цивільного законодавства та порушують права позивача як власника квартири багатоквартирного будинку, то наявні підстави для задоволення позовних вимог про визнання їх недійсними і скасування. У зв`язку з визнанням недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно, підлягає задоволенню позовна вимога про визнання недійсним договору іпотеки, за яким ОСОБА_2 передала вказане нерухоме майно в іпотеку ПАТ КБ "ПриватБанк".
Доводи апеляційної скарги АТ КБ "ПриватБанк" про те, що приміщення, які передані ОСОБА_2 у власність, не належать до категорії допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, є помилковими, оскільки спростовуються наявними в матеріалах справи доказами. Згода власників квартир будинку на його реконструкцію з влаштуванням шатрового даху не свідчить про їх згоду на передачу у власність приватному підприємцю ОСОБА_2 допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
Аргументи учасників справи
У квітні 2020 року АТ КБ "ПриватБанк"подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати зазначені судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції; покласти судові витрати на позивача.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що спірне приміщення є нежилим, про що свідчать матеріали справи, зокрема у Витязі з реєстру прав власності на нерухоме майно зазначено: Тип об`єкта - нежиле приміщення, надбудова п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,20 кв. м за адресою АДРЕСА_2 . Опис об`єкта - нежитлові приміщення V поверху. Зазначене приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень, оскільки за своїм цільовим призначенням воно не служить для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку і в цьому приміщенні не знаходиться технічне обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація житлового будинку неможлива. Тому спірне приміщення, яке є предметом позову ОСОБА_1, не є її власністю та не
є допоміжним приміщенням будинку, оскільки є надбудовою п`ятого поверху житлового будинку. 02 березня 2004 року виконавчий комітет Сумської міської ради своїм рішенням надав дозвіл ФОП ОСОБА_4 за власні кошти виконати надбудову п`ятого поверху житлового будинку за адресою АДРЕСА_2 . Даний дозвіл неможливо було отримати без згоди власників квартир будинку, в яких вони дали згоду на проведення надбудови. Дане рішення є чинним і в установленому законом порядку не скасоване.
У жовтні 2020 року ОСОБА_3 подав до суду відзив, у якому просив касаційну скаргу АТ КБ "ПриватБанк" задовольнити, скасувати судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Відзив мотивовано тим, що судами при вирішенні справи порушено конституційний принцип незворотності дії закону у часі, оскільки ОСОБА_1, придбавши 17 липня 2002 року квартиру АДРЕСА_1, не набула, і не могла набути право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, оскільки набула цю квартиру за договором купівлі-продажу у ПП "Інтерком", а не внаслідок приватизації квартири державного житлового фонду. Права позивача як співвласника допоміжних приміщень багатоквартирного будинку не порушено через відсутність таких прав як станом на момент придбання квартири, так і станом на момент видачі свідоцтва про право власності на надбудову. Судами не встановлено, який нормативно-правовий акт, чинний на момент початку будівельних робіт та їх завершення по надбудові в будинку АДРЕСА_2, порушено власником (на той час) житлового комплексу ПП "Інтерком" та замовником будівництва підприємцем ОСОБА_2 ; які нормативно-правові акти порушені виконавчим комітетом Сумської міської ради, що були чинні на момент прийняття рішення виконавчим комітетом Сумської ради № 578 про затвердження акта введення в експлуатацію надбудови п`ятого поверху житлового будинку з влаштуванням шатрового даху по АДРЕСА_2 ; прийняття рішення виконавчим комітетом Сумської міської ради № 753 про оформлення права власності на нежитлові приміщення з видачею свідоцтва про право власності підприємцю ОСОБА_2 на вказане приміщення; видачі виконкомом Сумської міської ради свідоцтва підприємцю ОСОБА_2 про право власності на неї. Судами застосовано закон про режим власності - частина друга статті 382 ЦК України та Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який набрав законної сили 01 липня 2015 року, до об`єкту права власності, набутого позивачем 17 липня 2002 року. Судами не враховано той факт, що правовою підставою права власності ОСОБА_2 на спірне приміщення є закінчення процесу будівництва і прийняття об`єкту в експлуатацію (стаття 331 ЦК України), а не рішення виконавчого комітету Сумської міської ради № 753 від 27 грудня 2005 року.
У жовтні 2020 року ОСББ "Герасима Кондратьєва 127/2" подало до суду відзив,
у якому просило оскаржені судові рішення залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість її доводів.
Відзив мотивовано тим, що спірні приміщення за жодних обставин не можуть перебувати у приватній власності ні ОСОБА_2, ні "ПриватБанку", ні будь - яких інших осіб, а є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку
з огляду на закон. Майно, яке розташовано у цих приміщеннях, зокрема дахова котельня, має стратегічне значення для всього будинку. Вимоги касаційної скарги про дослідження належним чином доказів є вимогою здійснити переоцінку доказів, що не входить до компетенції касаційного суду. Водночас, оцінка доказів, які доводить, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями будинку
і є спільною власністю всіх співвласників будинку, судами обох інстанцій зроблена правильно та відповідає належним та допустимим доказам, наданим позивачем. Доказів, які доводять зворотнє, або спростовують висновки експертизи скаржником не надано. ОСОБА_1 дійсно не є приватним власником спірного приміщення. Проте судовому захисту в даній справі підлягав її охоронюваний законом інтерес, який об`єктивно збігається з інтересом та правами інших співвласників будинку, які мають в даній справі представництво
в особі ОСББ "Герасима Кондратьєва 127/2".
У жовтні 2020 року ОСОБА_1 подала до суду відзив, у якому просила оскаржені судові рішення залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість її доводів.
Відзив мотивовано тим, що АТ КБ "ПриватБанк" у касаційній скарзі зазначає, що нежилі приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку не
є допоміжними приміщеннями, а є нежитловими приміщеннями, які були збудовані ФОП ОСОБА_2 на підставі дозволу міської ради від 02 березня 2004 року, а тому ОСОБА_1, як власник квартири та мешканка будинку, не має ніяких прав відносно цього приміщення. Однак, вказана позиція скаржника не відповідає чинному законодавству України та суперечать наявним в матеріалах справи доказам. Власники квартир є співвласниками спільного майна будинку, частиною якого є приміщення загального користування будинку. До складу приміщень загального користування входять допоміжні приміщення будинку, складовою яких, в свою чергу, є технічні приміщення. Всі перелічені приміщення в силу свого функціонального призначення є невід`ємною частиною багатоквартирного житлового будинку. За висновком будівельно-технічного дослідження № 1105 від 19 квітня 2018 року, який дослідили суди обох інстанцій, всі приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв. м за адресою: АДРЕСА_2, виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку.
У зазначених приміщеннях знаходяться інженерне обладнання, комунікації, конструктивні елементи, необхідні для утримання та обслуговування житлового будинку з водопостачання, газопостачання, опалення. Надбудова п`ятого поверху містить у собі горище, технічні приміщення, включаючи котельню та шатровий дах, і ці обставини відомі скаржнику на час прийняття цього майна в іпотеку, оскільки вони залишились незмінними з часу введення в експлуатацію. Вчиняти юридично значимі дії відносно об`єктів, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можна виключно за рішенням загальних зборів об`єднання співвласників за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку. Тому виконавчий комітет Сумської міської ради свого часу помилково прийняв рішення про оформлення права власності
з видачею свідоцтва про право власності за ФОП ОСОБА_2 в частині нежитлового приміщення площею 324,2 кв. м, оскільки хоча вони і були збудовані ФОП ОСОБА_2, однак вказані приміщення за своїм призначенням є майном, необхідним для утримання та обслуговування всього житлового будинку. АТ КБ "ПриватБанк" добре розумів наслідки своїх дій на час видачі кредиту
ОСОБА_2 та підписання договору іпотеки. Скаржнику був відомий склад майна, яке він брав в іпотеку, виходячи з технічного паспорту.
Межі та підстави касаційного перегляду, рух справи
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції
в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 11 вересня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.
В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави передбачені пунктом 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, суди попередніх інстанцій не дослідили належним чином зібрані у справі докази).
Ухвалою Верховного Суду від 25 жовтня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини, встановлені судами
Згідно з актом державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію від 23 квітня 2002 року прийнято
в експлуатацію закінчений будівництвом багатоквартирний будинок по АДРЕСА_1, забудовником якого є ПП "Інтерком" (а. с. 41, т. 2).
01 вересня 2002 року між ПП "Інтерком" та приватним підприємцем
ОСОБА_2 укладено договір № 14/01-09-02 на обслуговування житлового комплексу з вбудованим офісом, за яким приватний підприємець ОСОБА_2 бере на себе зобов`язання по управлінню, утриманню і використанню житлового комплексу з вбудованим офісом, який належить ПП "Інтерком" і знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . Згідно з пунктом 1.2 вказаного договору житловий комплекс з вбудованим офісом складається з: чотириповерхового будинку, в якому розташовано: 11 квартир загальною площею 1 668 кв. м; офісні приміщення загальною площею 584,4 кв. м; підвал загальною площею 550,2 кв. м; дахова котельня загальною площею 33,6 кв. м; місця загального користування площею 178,8 кв. м; каналізаційної насосної станції, яка є окремою спорудою (а. с. 51-52, т. 2).
Починаючи з 2003 року мешканці будинку по АДРЕСА_2, в тому числі і позивач, неодноразово звертались до приватного підприємця ОСОБА_2 з приводу усунення недоліків плаского даху будинку, внаслідок яких відбувається протікання, посилена тепловіддача, обмерзання водостічних труб (а. с. 36-37, т. 2).
В серпні 2003 року директор ПП "Інтерком" звернувся до міського голови
з проханням надати дозвіл на реконструкцію плаского даху жилого будинку
з вбудованим офісом по АДРЕСА_2 шляхом надбудови п`ятого поверху
з влаштуванням шатрового даху з метою ліквідації технічних і конструктивних недоліків плаского даху. Мешканці будинку, в тому числі і позивач, звернулись до міського голови із заявою, в якій не заперечували проти реконструкції плаского даху (надбудови п`ятого поверху з влаштуванням шатрового даху) на будинку по АДРЕСА_2 (а. с. 38-39, т. 2).
Робочий проект реконструкції жилого будинку по АДРЕСА_2 передбачав будівництво чотирьох квартир, дахової котельні площею 34,3 кв. м та горища площею 220,30 кв. м (а. с. 14-15, т. 1; 54-66, т. 2).
Рішенням виконавчого комітету Сумської ради від 25 жовтня 2005 року № 578 затверджено акт введення в експлуатацію надбудови п`ятого поверху житлового будинку з влаштуванням шатрового даху по АДРЕСА_2, замовник приватний підприємець ОСОБА_2 . Загальна площа надбудови складає
1 056,86 кв. м, в тому числі до надбудови входять чотири квартири загальною площею 706,46 кв. м (а. с. 42-45, т. 2).
Рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року
№ 753 вирішено оформити право власності на нежитлові приміщення з видачею свідоцтва про право власності підприємцю ОСОБА_2 на приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв. м
у будинку АДРЕСА_2 (а. с. 122, т. 1).
05 січня 2006 року виконавчим комітетом Сумської міської ради видано свідоцтво підприємцю ОСОБА_2 про право власності на вказану надбудову, яке зареєстровано 18 січня 2006 року (а. с. 13, т. 1).
13 лютого 2007 року між АТ КБ "ПриватБанк" та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки № 1268-мк, предметом іпотеки відповідно до якого є нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 загальною площею 324,2 кв. м. (а. с. 22, т. 1).
На сайті системи електронних торгів "СЕТАМ" розміщено оголошення про продаж надбудови п`ятого поверху житлового будинку (позиції м/с-І, ІІ, 1, 2, ІІІ-V поверх на плані БТІ), загальна площа 324,2 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 (колишня АДРЕСА_3 сходова клітина на плані БТІ № І - 16.7 кв. м; коридор на плані БТІ № ІІ - 21.1 кв. м; котельня на плані БТІ № 1 - 34.8 кв. м; технічне приміщення на плані БТІ № 2 - 30.4 кв. м; технічне приміщення на плані БТІ № ІІІ - 221.2 кв. м. висота: 2,72 м; 1.80 м (а. с. 24).
Згідно з експертним висновком будівельно-технічного дослідження № 1105 від
19 квітня 2018 року у нежитлових приміщеннях: сходова клітина "І", коридор "ІІ", технічне приміщення "ІІІ", котельня "1", технічне приміщення, розташованих за адресою: АДРЕСА_2, знаходяться інженерне обладнання, комунікації, конструктивні елементи, необхідні для утримання та обслуговування житлового будинку. Усі приміщення виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку. Сходова клітина "І", площею 16,7 кв. м є сходовим вузлом - приміщенням загального користування, призначеним для розміщення вертикальних комунікацій: сходової клітки; у даному приміщенні проходить стояк газопроводу; коридор "ІІ" площею 21,1 кв. м - підсобне приміщення, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, у даному приміщенні розташований електричний щит для електропостачання котельні і проходить стояк газопроводу; технічне приміщення "ІІІ" площею 221,2 кв. м, висотою 0,85, 1,8 м - приміщення для розміщення обладнання, відповідно до фото - це горище, у даному приміщення проходить трубопровід водопостачання; котельня "1" площею 34,8 кв. м - приміщення для розміщення обладнання, у даному приміщенні розташоване встаткування для теплопостачання будинку (опалювальний котел); технічне приміщення "2" площею 30,4 кв. м - приміщення для розміщення обладнання (трубопровід), у даному приміщення проходять трубопроводи теплопостачання і газопостачання (а. с. 25-33, т. 1).
Квартира позивача знаходиться на четвертому поверсі та опалюється котельнею, що знаходиться в надбудові п`ятого поверху житлового будинку.
В грудні 2018 року створено ОСББ "Герасима Кондратьєва 127/2". 01 грудня
2018 року фізична особа-підприємець ОСОБА_2 передала на безоплатній основі на користь ОСББ "Герасима Кондратьєва 127/2" для самозабезпечення співвласників даного багатоквартирного будинку тепловою енергією та гарячим водопостачанням механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині даного будинку, які разом утворюють дахову котельню, що підтверджується відповідним передавальним актом.
Відповідно до пояснень ОСОБА_2 за договором з ПП "Інтерком" вона виконувала зобов`язання по управлінню та утриманню будинку по АДРЕСА_2 . З приводу протікання плаского даху до неї постійно звертались мешканці будинку. Для вирішення вказаної проблеми необхідно було влаштувати шатровий дах. За рахунок коштів інвесторів, вкладених в будівництво квартир п`ятого поверху, також збудовано новий шатровий дах будинку і технічні приміщення дахової котельні, обладнання котельні було перенесено в нове приміщення надбудови п`ятого поверху, до якого також підведена мережа газопостачання. Оскільки в рішенні виконавчого комітету Сумської міської ради від 25 жовтня 2005 року про затвердження акта введення в експлуатацію надбудови було зазначено про оформлення права власності на об`єкти будівництва з їх реєстрацією КП "Сумське міське бюро технічно інвентаризації", після оформлення та реєстрації права власності на квартири в надбудові,
в КП "Сумське міське бюро технічно інвентаризації" їй пояснили, що на інші приміщення надбудови необхідно оформити право власності за нею як забудовником.