Постанова
Іменем України
17 листопада 2021 року
м. Київ
справа № 126/1406/18
провадження № 61-5963св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач -Приватне сільськогосподарське підприємство "Еліта",
відповідач - ОСОБА_1,
третя особа - Фермерське господарство "Влом",
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Приватного сільськогосподарського підприємства "Еліта" на рішення Бершадського районного суду Вінницької області від
22 листопада 2019 року у складі судді Губко В. І. та постанову Вінницького апеляційного суду від 27 лютого 2020 року у складі колегії суддів: Шемети Т. М., Ковальчука О. В., Якименко М. М.
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2018 року Приватне сільськогосподарське підприємство "Еліта" (далі - ПСП "Еліта") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, третя особа - Фермерське господарство "ВЛОМ" (далі - ФГ "ВЛОМ"), в якому просило визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) № 1 від 26 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "ВЛОМ", зареєстрований державним реєстратором Бершадської міської ради Вінницької області 13 червня 2017 року, та скасувати державну реєстрацію речового права.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 05 лютого 2005 року між ПСП "Еліта" та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки, яка належала їй на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай), строком на п`ять років та зареєстрований 03 листопада 2005 року. Протягом дії договору позивач належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконував свої обов`язки орендаря. У 2006 році ОСОБА_2 померла. Протягом 2006-2016 років земельну ділянку, що належала ОСОБА_2, ніхто не успадкував і спадкоємці до позивача не звертались. Позивач протягом даного періоду використовував земельну ділянку на підставі договору оренди земельної ділянки та Закону України "Про оренду землі" та депонував орендну плату.
27 квітня 2018 року позивач дізнався про підписання договору № 1 про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 26 травня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ "ВЛОМ", за умовами якого відповідач передала в оренду земельну ділянку, кадастровий номер земельної ділянки 0520483600:10:001:0245, яка раніше належала ОСОБА_2 на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай). Договір емфітевзису зареєстровано 13 червня 2017 року.
Для перевірки достовірності даних позивач 02 травня 2018 року замовив інформаційну довідку, з якої дізнався про те, що відповідач отримала свідоцтво про право на спадщину від 14 грудня 2016 року. Право власності на земельну ділянку за нею зареєстровано державним реєстратором Бершадської міської ради Вінницької області 24 травня 2017 року.
Зазначений договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) є таким, що укладений
з порушенням чинного законодавства. На підставі частини п`ятої статті 31 Закону України "Про оренду землі" особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря
в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України, що відповідач не зробила. Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Позивач добросовісно виконував обов`язки орендаря, депонував орендну плату за всі роки, які спадщина не була прийнята і виплатив її спадкоємцю. Укладення оспорюваного договору позбавляє його права на переважне укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України "Про оренди землі".
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Бершадського районного суду Вінницької області від 22 листопада
2019 року у задоволенні позову відмовлено. Стягнено з ПСП "Еліта" на користь ФГ "ВЛОМ" понесені судові витрати у розмірі 5 000,00 грн.
Суд першої інстанції виходив з того, що судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису та не встановлено порушення прав позивача, оскільки переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення договору оренди одного й того ж майна (в даному випадку спірної земельної ділянки), а не інших договорів, зокрема, договору емфітевзису, та за наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. Позивач сам вказав, що земля перебувала у нього в оренді з 2005 по 2016 рік, а тому на момент укладення оспорюваного договору позивач вже не використовував земельну ділянку як орендар, договір оренди припинився. Суд не прийняв визнання позову з боку ОСОБА_1, оскільки таке визнання суперечить нормам закону.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Вінницького апеляційного суду від 27 лютого 2020 року рішення суду першої інстанції змінено, викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Апеляційний суд виходив з того, що договір оренди земельної частки (паю) та оспорюваний договір є самостійними договорами з різним предметом
і сторонами, оскільки за договором оренди земельної частки (паю) предметом договору є земельна частка (пай), а сторонами власник сертифіката на цей пай та його орендар. За оспорюваним договором предметом є конкретна земельна ділянка, яка має ідентифікуючі ознаки.
За таких обставин з моменту виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості) з відповідним кадастровим номером та реєстрації права власності на землю за ОСОБА_1 24 травня 2017 року як за спадкоємцем після смерті ОСОБА_2 сертифікат, на підставі якого 05 лютого 2005 року укладено договір оренди між ОСОБА_2 та ПСП "Еліта", утратив чинність, а укладений між сторонами договір оренди земельної частки (паю) є припиненим. Тому і строк дії договору оренди від 05 лютого 2005 року, укладений між ОСОБА_2 та ПСП "Еліта", закінчився у день, коли спадкоємець зареєструвала право власності на земельну ділянку (24 травня 2017 року). Саме із цього моменту вона як власник має право на свій розсуд розпоряджатися належним їй майном. Тому, користуючись своїм правом, власник земельної ділянки ОСОБА_1 уклала новий договір з ФГ "Влом", не порушуючи законодавства та прав попереднього орендаря (позивача). З цих же підстав не може йтися про право на поновлення строку оренди, оскільки воно припинилося.
Аргументи учасників справи
У квітні 2020 року ПСП "Еліта" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити; стягнути
з відповідача судові витрати на користь позивача.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що не можна погодитися з висновком апеляційного суду про те, що з моменту виділення земельної частки (паю) у натурі (на місцевості) з відповідним кадастровим номером та реєстрацію права власності на землю за відповідачем 24 травня 2017 року, укладений між сторонами договір оренди земельної частки (паю) є припиненим, оскільки майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки,
є цивільно-правовими та регулюються актами земельного законодавства щодо договору найму.
Позивач уклав договір оренди земельного паю із ОСОБА_2 як з власником сертифікату про право на земельну частку (пай). Вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання відповідачем державного акта на право власності на землю, що відповідає пункту 17 Розділу X "Перехідні положення" ЗК України. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
За змістом договору оренди земельної частки (паю), укладеного між позивачем та ОСОБА_2 в 2005 році, у випадку отримання орендодавцем державного акта на право приватної власності на землю та виділення земельної ділянки 6 натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються. У цьому випадку орендар має першочергове право на переукладення договору оренди. Про отримання державного акта на право приватної власності на землю відповідач не повідомила позивача, як орендаря.
Не будучи повідомленим відповідачем про отримання нею державного акта на право власності на земельну ділянку, ПСП "Еліта" не могло реалізувати своє право запропонувати їй переукладення договору оренди земельної ділянки, право на яку вже посвідчувалося державним актом.
Тому саме встановлення факту недобросовісності дій орендодавця
є пріоритетним для розв`язання спорів цієї категорії. Верховний Суд звертав увагу на приписи статті 3 та частини третьої статті 509 ЦК України і наголошував, що
в правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", саме добросовісність орендодавця, по суті, становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою
в спірних правовідносинах є орендар (постанови Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 14 травня 2019 року № 912/3808/16, від
16 травня 2019 року № 912/1982/17).