ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 листопада 2021 року
м. Київ
Справа № 910/11414/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Уркевича В. Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 (головуючий суддя Мальченко А. О., судді Агрикова О. В., Чорногуз М. Г.) і рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020 (суддя Смирнова Ю. М.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сучасні технології в будівництві"
до Київської міської ради
про визнання поновленим договору та укладення додаткової угоди,
за участю представників:
позивача - Кравченко В. П. (адвокат),
відповідача - Пилипчук І. І. (у порядку самопредставництва),
СУТЬ СПОРУ:
1. Між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сучасні технології в будівництві" (далі - ТОВ "Сучасні технології в будівництві") та Київською міською радою (далі - Київрада) було укладено договір оренди земельної ділянки від 19.05.2004, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - ГУ КМДА) 04.06.2004 за № 91-6-00265 (далі - договір оренди земельної ділянки).
2. До закінчення договору оренди земельної ділянки ТОВ "Сучасні технології в будівництві" звернулося до Київради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки. Київрада в свою чергу письмово не повідомила ТОВ "Сучасні технології в будівництві" про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки, а останнє продовжувало користуватись земельною ділянкою.
3. ТОВ "Сучасні технології в будівництві" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в запропонованій ним редакції.
4. Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, позов задовольнив повністю. Київрада не погодилась з вказаними судовими рішеннями та звернулася з касаційною скаргою до Верховного Суду.
5. Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу, виходячи з таких міркувань.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
6. 31.07.2020 ТОВ "Сучасні технології в будівництві" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про:
- визнання поновленим з 04.06.2019 договору оренди земельної ділянки № 91-6-00265, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сучасні технології в будівництві" та Київською міською радою 19.05.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2004, на той самий строк і на тих самих умовах;
- визнання укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сучасні технології в будівництві" та Київською міською радою додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки № 91-6-00265, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сучасні технології в будівництві" та Київською міською радою 19.05.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2004, у редакції, запропонованій позивачем.
7. Позов мотивований тим, що до спливу строку вказаного договору ТОВ "Сучасні технології в будівництві" звернулося до Київради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки; не отримало повідомлення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки; продовжує користуватися об`єктом оренди, виконуючи при цьому зобов`язання орендаря за таким правочином належним чином; протягом одного місяця після закінчення строку дії договору відповідач не направляв позивачеві листа-повідомлення із запереченнями щодо його поновлення; протягом більше ніж одного року з моменту закінчення строку дії договору відповідач зволікає з укладенням додаткової угоди про його поновлення, у зв`язку з чим, за твердженням позивача, вказаний договір оренди земельної ділянки є поновленим з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" на тих самих умовах і на той самий строк.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
8. 19.05.2004 між ТОВ "Сучасні технології в будівництві" (у тексті договору - орендар) та Київрадою (у тексті договору - орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець на підставі пункту 1 рішення Київради від 23.10.2003 № 121-12/994 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.
9. Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - проспект Перемоги, 22 у Шевченківському районі м. Києва; розмір - 403 кв. м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з торговельно-офісними приміщеннями та підземним паркінгом на 15 машиномісць; кадастровий номер 8000000000:88:137:0005. Згідно з довідкою ГУ КМДА від 23.03.2004 № 359 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 94 274,49 грн (пункти 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки).
10. Договір укладено на 15 років (пункт 3.1 договору оренди земельної ділянки).
11. Відповідно до пунктів 4.1, 4.2, 4.8, 4.12 договору оренди земельної ділянки визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період будівництва об`єкта; після введення об`єкта в експлуатацію - 0,03% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка визначається пропорційно площі житлового фонду та 2% від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка визначається пропорційно площі інших будівель (приміщень) і споруд. Орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на зазначений рахунок. Контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати, нарахування пені за несвоєчасну сплату орендної плати та її стягнення здійснює районний податковий орган за місцем розташування земельної ділянки.
12. Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в момент державної реєстрації цього договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору (пункти 6.1, 6.2 договору оренди земельної ділянки).
13. Згідно з пунктами 8.2, 8.4 договору оренди земельної ділянки орендодавець зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам цього договору, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно вносити орендну плату.
14. Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 11.7 договору оренди земельної ділянки).
15. Також до вказаного договору сторонами було складено та підписано акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 25.02.2004 та акт приймання-передачі земельної ділянки від 04.06.2004.
16. 18.03.2019 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вх. № КОП-1348 до справи А26815).
17. Листом від 25.05.2019 вих. № 570202/2-10124 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент КМДА) у відповідь на вказаний вище лист повідомив, що для подальшого опрацювання питання щодо можливості підготовки відповідного проєкту рішення Київради або висновку постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування необхідно документально підтвердити виконання умов передачі земельної ділянки за договором оренди, надати пояснення щодо завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією тощо.
18. 20.06.2019 на виконання вимог Департаменту КМДА, викладених в листі від 25.05.2019 № 570202/2-10124, орендарем було направлено лист № 2-20/06-19 із запитуваною інформацією та відповідними документами.
19. 23.07.2019 листом № 05716-13666 Департамент КМДА повідомив орендаря, що відомості, які викладено в листі останнього від 20.06.2019 № 2-20/06-19, буде враховано при розгляді листа орендаря від 18.03.2019 № КОП-1348.
20. 12.02.2020 орендар звернувся до орендодавця з листом № 12-02/20-01 щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 04.06.2004 № 91-6-00265.
21. Як вказує позивач у позовній заяві, він не отримав від Київради будь-якого повідомлення щодо розгляду листа-повідомлення орендаря про поновлення договору оренди земельної ділянки (від 18.03.2019 вх. № КОП-1348), а також орендодавцем не було надано відповіді щодо поновлення чи заперечення у поновленні дії договору оренди, з огляду на що належне оформлення поновлення такого договору не відбулося.
22. Посилаючись на те, що ТОВ "Сучасні технології в будівництві" продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, виконуючи при цьому усі зобов`язання орендаря за таким правочином, а протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди він не отримав від відповідача будь-якого листа-повідомлення про заперечення у поновленні строку такого договору, позивач звернувся з даним позовом до суду.
Короткий змість судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
23. Господарський суд міста Києва рішенням від 03.12.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021, позов задовольнив повністю.
24. Ухвалюючи судові рішення, суди попередніх інстанцій виходили з того, що:
- доказів про неналежне виконання орендарем своїх зобов`язань в частині оплати орендної плати відповідач суду не надав;
- матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що позивач не приступив до використання спірної земельної ділянки згідно з умовами договору;
- у встановлений чинним законодавством строк позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору та долучив до вказаного листа підписаний та скріплений печаткою з боку орендаря проєкт додаткової угоди про поновлення договору;
- станом на дату розгляду справи по суті орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, а орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору;
- з огляду на наявність усіх юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", позовні вимоги є обґрунтованими.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
25. У липні 2021 року Київрада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 і рішення Господарського суду міста Києва від 03.12.2020, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги та заперечень на неї
26. Підставами звернення з касаційною скаргою Київрада зазначає пункти 1 та 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
27. На обґрунтування підстав касаційного оскарження Київрада посилається на те, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та Верховного Суду від 09.03.2019 у справі № 908/21/18, від 25.04.2019 у справі № 908/913/18, від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18, від 09.06.2020 у справі № 912/1860/19.
28. Додатково Київрада посилається на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, зокрема зазначає, що судом не досліджено та не надано оцінку листу ТОВ "Сучасні технології в будівництві" від 20.06.2019 № 2-20/06-19 щодо невиконання умов договору оренди в частині строків завершення будівництва, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.
29. Представник Київради у судовому засіданні підтримала касаційну скаргу та просила її задовольнити.
30. ТОВ "Сучасні технології в будівництві" надало відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення судів попередніх інстанцій залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
31. В обґрунтування відзиву на касаційну скаргу ТОВ "Сучасні технології в будівництві" зазначає наступне:
- фактичні обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій повно, з дотриманням норм процесуального права;
- суди попередніх інстанцій правильно застосували норми матеріального права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, і правильно розтлумачили закон;
- суд першої інстанції повністю врахував висновки про застосуванням норм матеріального права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду.
32. У судовому засіданні представник ТОВ "Сучасні технології в будівництві" заперечувала проти задоволення касаційної скарги та просила залишити оскаржувані судові рішення без змін.
33. Ухвалою Верховного Суду від 11.08.2021 провадження у справі було зупинено до перегляду судового рішення у подібних правовідносинах у справі № 903/1030/19 у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду, а ухвалою від 05.10.2021 - провадження у справі поновлено.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
34. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
35. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором
36. Київрада в касаційній скарзі стверджує, що судом апеляційної інстанції застосовано частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 та Верховного Суду від 09.03.2019 у справі № 908/21/18, від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18.
37. Так, Київрада в касаційній скарзі зазначає, що відповідно до пункту 8.4. договору оренди земельної ділянки орендар зобов`язаний, зокрема завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.
38. У той же час, як вважає Київрада, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів щодо використання земельної ділянки згідно з умовами договору, а саме забудови земельної ділянки, про ступінь готовності об`єктів будівництва, стан будівництва чи завершеного будівництва містобудівних об`єктів на земельній ділянці згідно з їх цільовим призначенням, технічних умов, з моменту набуття позивачем прав орендаря за відповідним договором оренди.
39. Київрада у касаційній скарзі зазначає, що Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 підтримано висновок щодо застосування норми права, викладений у постанові Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, що для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.
40. Скаржник також посилається на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 09.03.2019 у справі № 908/21/18 відповідно до яких, за умови належного виконання умов договору оренди з боку орендаря, сама по собі відсутність заперечень орендодавця при поновлення договору оренди (так звана "мовчазна згода") не спричиняє поновлення договору оренди в силу закону.
41. Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку договору оренди землі) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
42. Як неодноразово зазначав Верховний Суд, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) і № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та Верховного Суду від 19.06.2019 у справі № 910/8798/18, на які посилається Київрада в касаційній скарзі).
43. Зазначені у касаційній скарзі постанови Верховного Суду справді містять висновки щодо застосування норми права у правовідносинах, які є подібними з правовідносинами у цій справі № 910/11414/20. Проте посилання скаржника на вказані правові висновки не може бути підставою для задоволення касаційної скарги, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права з урахуванням правових висновків Верховного Суду.
44. Київрада у касаційній скарзі також посилається на постанову Верховного Суду у справі № 908/21/18, правовий висновок у якій, на думку Київради, стосується правовідносин, що є подібними з правовідносинами у справі № 910/11414/20. Проте згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру судових рішень у справі № 908/21/18 Верховним Судом була ухвалена постанова від 03.04.2019, а не від 09.03.2019, як помилково зазначив скаржник в касаційній скарзі.
45. Разом з тим суд касаційної інстанції зауважує, що під судовими рішеннями у подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).
46. Предметом позову у справі № 908/21/18 була вимога прокурора про скасування рішення сільської ради, яким поновлено договір оренди земельної ділянки, та зобов`язання повернути земельну ділянку на користь держави. Спір у справі виник через перевищення сільською радою повноважень стосовно розпорядження земельною ділянкою державної власності.
47. Таким чином, правовідносини у справі № 908/21/18 не є подібними до правовідносин у справі № 910/11414/20 за предметом спору, за підставами позову та за матеріально-правовим регулюванням спірних відносин.
48. Київрада в касаційній скарзі також зазначає, що судом апеляційної інстанції не досліджено та не надано оцінку листу ТОВ "Сучасні технології в будівництві" від 20.06.2019 № 2-20/06-19 щодо невиконання умов договору оренди в частині строків завершення забудови земельної ділянки.
49. Так, судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові зазначено, що ТОВ "Сучасні технології в будівництві" надіслало Київраді листа від 20.06.2019 № 2-20/06-19 з відповідними документами та інформацією стосовно виконання умов передачі земельної ділянки в частині завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією.
50. У свою чергу Департамент КМДА листом від 23.07.2019 № 05716-13666 повідомив ТОВ "Сучасні технології в будівництві", що відомості, які викладено в листі № 2-20/06-19 від 20.06.2019, будуть враховані при розгляді листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки.
51. Дослідивши та оцінивши надані сторонами докази, в тому числі лист від 20.06.2019 № 2-20/06-19, суд апеляційної інстанції відхилив доводи Київради щодо неналежного виконання ТОВ "Сучасні технології в будівництві" умов договору оренди земельної ділянки в частині обов`язку орендаря завершити забудову земельної ділянки не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору з огляду на те, що Київрадою під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій не було надано належних та допустимих доказів про невиконання позивачем своїх зобов`язань за договором.
52. Таким чином, судом апеляційної інстанції взято до уваги, досліджено письмовий доказ, на який посилається скаржник, та надано йому оцінку в сукупності з іншими доказами у даній справі.
53. У той же час Верховний Суд відповідно до приписів частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України як суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
54. Ураховуючи, що судами попередніх інстанцій було досліджено обставини, на які звертає увагу скаржник в касаційній скарзі, Верховний Суд відхиляє вказані аргументи касаційної скарги Київради.