1. Правова система ipLex360
  2. Судові прецеденти
  3. Окрема думка


Окрема думка

суддів Великої Палати Верховного Суду Пророка В. В., Власова Ю. Л.

справа № 903/1030/19 (провадження № 12-4 гс 21)

31 серпня 2021 року

м. Київ

Велика Палата Верхового Суду розглянула в судовому засіданні справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Луцької міської ради про визнання поновленим договору оренди землі за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Волинської області від 11 лютого 2020 року та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03 червня 2020 року і постановою від 31 серпня 2021 рокукасаційну скаргу залишила без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Водночас з рішенням Великої Палати Верхового Суду не можемо погодитися з огляду на таке.

Мотиви Великої Палати Верховного Суду

1. Розглянувши зазначену справу Велика Палата Верховного Суду дійшла висновків, що враховуючи, зокрема, внесені згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX) зміни до Закону України «Про оренду землі» (далі - № 161-XIV)(доповнення його статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладення статті 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк») і до Земельного кодексу України (далі - ЗК України) доповненням його статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»), відсутні вагомі підстави для відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду стосовно застосування частини шостої статті 33 Закону № 161?XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом № 340-IX.

2. Процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагалавід орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало.

3. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

4. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).

5. Стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону № 161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

6. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

7. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар.

8. Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

9. Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

9.1 За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

9.2 Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

10. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

11. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

12. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

13. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

14. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

15. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIVдодаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

16. Закон № 340-ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон № 161-XIV - статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

17. За змістом приписів статті 126-1 ЗК України можливість поновлення договору оренди землі має бути чітко передбачена у цьому договорі та підпорядкована низці умов. Таке поновлення не можна передбачати у договорах оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування відповідною ділянкою (див. частину першу вказаної статті). За наявності у договорі оренди землі умови щодо його поновлення після закінчення строку, на який його уклали сторони, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення. Останнє можливе у разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Таку заяву сторона договору може подати до вказаного реєстру не пізніш як за місяць до дати закінчення договору оренди землі (див. частини другу та третю статті 126?1 ЗК України).

18. Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX.

19. Оскільки суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що позивач усупереч вимогам частини другої статті 33 Закону 161-XIV і пункту 8 договору оренди землі не повідомив відповідача за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити, Велика Палата Верховного Суду з висновком судів про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 вказаного Закону погодилася.

Мотиви окремої думки

20. Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже, системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії.

21. Для оцінки правовідносин у цьому спорі слід керуватися сталим підходом Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який неодноразово зазначав, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку. ЄСПЛ наголошував, що Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

22. Винесення судових рішень як завдання, покладене на суд, полягає саме у розсіюванні тих сумнівів тлумачення, що залишаються, з урахуванням змін у повсякденній практиці (дивитись рішення ЄСПЛ від 17 лютого 2004 року у справі «Горжелік та інші проти Польщі» («Gorzelik and Others v. Poland»), заява № 44158/98, § 65). В зв`язку з цим не можна недооцінювати завдання вищих судів у забезпеченні уніфікованого та узгодженого застосування права (дивитись, mutatis mutandis, рішення ЄСПЛ від 24 березня 2009 року у справі «Тудр Тудор проти Румунії» («Tudor Tudor v. Romania»), заява № 21911/03, §§ 29-30, та від 02 листопада 2010 року у справі «Стефаніка та інші проти Румунії» («Stefanica and Others v. Romania»), заява № 38155/02, §§ 36-37).

23. Отже необхідно застосовувати правові норми та судову практику таким чином, щоб вона була найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.

24. Верховний Суд України у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому окрім спеціальних актів земельного законодавства - Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», регулюються загальними нормами цивільного законодавства, щодо договору та щодо договору найму (див. постанови ВСУ від 25 лютого 2015 року у справі №0426/13744/2012 (провадження № 6-219цс14) та у справі № 0426/13742/12 (провадження № 6-10цс15), від 18 березня 2015 року у справі № 0426/13749/2012 (провадження № 6-4цс15), від 15 квітня 2015 року у справі № 182/1829/13-ц (провадження № 6-55цс15), від 10 червня 2015 року у справі з провадженням № 6-70цс15, від 13 квітня 2016 року у справі з провадженням № 6-2027цс15), від 25 травня 2016 року у справі № 911/1707/15 (провадження № 3-312гс16), від 12 жовтня 2016 року у справі № 395/951/14-ц (провадження № 6-1282цс16), від 29 листопада 2017 року у справі № 389/1007/16-ц (провадження № 6?1291цс17).

25. Велика Палала Верховного Суду від зазначених висновків не відступала.

26. У разі невідповідності правового акта правовому акту вищої юридичної сили суд застосовує норми правового акта вищої юридичної сили (частина сьома статті 11 Господарського процесуального кодексу України (далі -ГПК України)).

27. У своєму рішенні від 13 березня 2012 року № 5-рп/2012 Конституційний Суд України (далі - КСУ) вказав, що згідно з його правовою позицією конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абзац п`ятий пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 03 жовтня 1997 року № 4-зп). Оскільки ЦК України є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 ЦК України. Виходячи з наведеного КСУ вважає, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням ЦК України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше.

28. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

29. Як виснувала Велика Палата Верховного Суду у пункті 75 постанови від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188 цс 20), якщо ЦК України та інший нормативно-правовий акт, що має юридичну силу закону України, містять однопредметні норми, що мають різний зміст, то пріоритетними є норми ЦК України. Спеціальні норми закону можуть містити уточнюючі положення, проте не можуть прямо суперечити положенням ЦК України (пункт 18 постанови від 22 червня 2021 року).

30. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України). Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

31. Способом захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема може бути визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).

32. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (частина третя статті 205 ЦК України). Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

33. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін (частина друга статті 526 ЦК України).

34. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (частина перша статті 764 ЦК України).

35. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (частина перша статті 777 ЦК України).

36. Земельне законодавство базується, зокрема на таких принципах як забезпечення раціонального використання та охорони земель, забезпечення гарантій прав на землю (пункти «г» та «ґ» частини першої статті 5 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (в редакції, чинній на момент виникнення відповідних відносин, якщо не вказано інше, далі - ЗК України).

37. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (частина перша статті 126 ЗК України).

38. Згідно із Законом № 340-IX від 05 грудня 2019 року глава 19 ЗК України доповнена статтею 126-1, яка регулює, зокрема питання поновлення договору оренди землі з урахуванням умов статті 764 ЦК України.

39. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт перший частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, якщо не вказано інше, далі - Закон про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно).

40. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закон про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно).

41. Стаття 26 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухоме майно регулює питання внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, змін до них та їх скасування.

42. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону № 161-XIV). Корелюється з визначенням права оренди земельної ділянки, закріпленим у частині першій статті 93 ЗК України.

43. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону № 161-XIV). Зміст кореспондує частині першій статті 792 ЦК України.

44. Правові підстави поновлення договору оренди землі деталізовані статтею 33 Закону № 161-XIV, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору.

45. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша статті 33 Закону № 161-XIV).

46. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті 33 Закону № 161-XIV).

47. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону № 161-XIV).

48. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).

49. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

50. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, якою закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

51. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV).

52. Відповідні приписи кореспондують статті 764 ЦК України, яка передбачає правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму.

53. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV).

54. Тож статтею 33 Закону № 161-XIV» регламентується поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті).

55. Водночас відмінність між двома способами поновлення договору оренди землі полягає не лише у терміні, який залишився до закінчення такого договору чи пройшов після його закінчення. Між ними існують також істотні відмінності у порядку здійснення поновлення договору оренди землі.

56. Стаття 764 ЦК України регулює правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму та передбачає правову конструкцію поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

57. Стаття 777 ЦК України закріплює переважні права наймача. Виходячи зі змісту частини першої цієї статті, якою врегульовано порядок та підстави набуття переважного права наймача, у контексті оренди земельної ділянки поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших потенційних орендарів щодо оренди відповідної земельної ділянки. Ця перевага реалізовується за умови що: 1) інші потенційні орендарі пропонують ті самі умови оренди; 2) або чинний орендар та орендодавець в рамках процедури реалізації відповідного переважного права орендаря з урахуванням відмінних пропозицій інших потенційних орендарів щодо зазначеної оренди узгодили між собою продовження цієї оренди на змінених умовах, які влаштовують обидві сторони. У разі недосягнення чинним орендарем та орендодавцем відповідної домовленості переважне право орендаря припиняється в зв`язку зі справедливим захистом права орендодавця на продовження орендних відносин на більш вигідних умовах, якщо такі пропонує інший потенційний орендар.

58. Отже, в межах першого способу поновлення договору оренди землі закон надає сторонам право вести переговори і за необхідності уточнити зміст додаткової угоди до договору оренди землі, і в разі здійснення такого уточнення договір оренди землі поновлюється на уточнених умовах.

59. Якщо ж орендодавець не направить орендарю протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди землі лист-повідомлення із запереченнями в поновленні договору оренди землі і при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, то це слід розглядати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, що передбачені договором оренди.

60. У контексті поновлення договору оренди землі в межах другого способу - з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

61. Відтак орендодавець має лише дві можливості: або відмовити у місячний строк після закінчення дії договору в поновленні договору оренди землі на підставі Закону № 161-XIV, або за відсутності такої відмови погодитися з необхідністю поновлення договору оренди землі на умовах, які передбачені раніше укладеним договором оренди землі, та підписати надіслану орендарем додаткову угоду.

62. Зміст частини шостої статті 33 Закону № 161-XIVдає підстави для висновку, що орендар також не може змінювати в додатковій угоді умови договору оренди землі, термін якого закінчився. Єдиною умовою цієї додаткової угоди може бути положення про продовження дії раніше укладеного договору оренди землі на новий термін.

63. У своїх постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/

................
Перейти до повного тексту