ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 листопада 2021 року
м. Київ
Справа № 912/1694/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кропивницької міської ради
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 (судді: Широбокова Л. П. - головуючий, Орєшкіна Е. В., Кощеєв І. М.) і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 (суддя Глушков М. С.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех"
до Кропивницької міської ради
про визнання договору поновленим та додаткової угоди укладеною,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У травні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" (далі - ТОВ "Зартех") звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Кропивницької міської ради (далі - Кропивницька міськрада) про: 1) визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі від 29.01.2010 № 3, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру (далі - ДП ЦДЗК) при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.02.2010 за № 041039100008 (далі - договір оренди від 29.01.2010) щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:29:268:0001 загальною площею 3429,17 м2; 2) визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди від 29.01.2010 у редакції, наведеній позивачем у прохальній частині позовної заяви.
На обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що придбав нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва), яке розташоване на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим до нього перейшло право користування земельною ділянкою на умовах, що були у попереднього орендаря - Корпорації "Система ССБ" (виробниче об`єднання)"; після закінчення строку дії договору оренди від 29.01.2010 позивач продовжив користуватися спірною земельною ділянкою, звертався до відповідача із повідомленням про поновлення такого договору та проектом додаткової угоди, проте відповідач звернення позивача не розглянув, додаткову угоду до договору оренди від 29.01.2010 не уклав, тому, зважаючи на положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивач звернувся до суду із позовом у цій справі.
1.2. У відзиві на позов Кропивницька міськрада заперечила проти його задоволення, наголошуючи, зокрема, на тому, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання договору оренди поновленим на тих самих умовах є неналежним; позивач не надав доказів про належне виконання ним умов договору, використання земельної ділянки після закінчення строку дії спірного договору оренди, а також повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися правом на укладення договору на новий строк, при цьому, як зазначив відповідач, листи-повідомлення орендаря були надіслані без дотримання строків, визначених договором та законом, вже після спливу строку дії договору оренди від 29.01.2010; крім того, збільшення розміру орендної плати за використання спірної земельної ділянки перешкоджає поновленню договору оренди на тих самих умовах.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 (суддя Глушков М. С.), залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 (судді: Широбокова Л. П. - головуючий, Орєшкіна Е. В., Кощеєв І. М.), позов задоволено частково. Визнано укладеною додаткову угоду від 11.03.2020 № 1 до договору оренди від 29.01.2010 у редакції, зміст якої викладено у резолютивній частині судового рішення.
2.2. Місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що відповідач є орендарем спірної земельної ділянки на підставі договору оренди від 29.01.2010, право оренди він набув в силу положень статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України та статті 7 Закону України "Про оренду землі". Як належний орендар він має право на поновлення дії договору оренди згідно з положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивачем дотримано процедуру поновлення дії договору та не одержано від відповідача заперечень проти поновлення дії договору в установлений законом строк. Відмовляючи в задоволенні вимог про визнання поновленим на той же строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, суд виходив із того, що в цій частині позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх прав, який не призведе до їх поновлення.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із ухваленими у справі судовими рішеннями, Кропивницька міськрада звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову та рішення у справі в частині задоволення позовних вимог і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову у зазначеній частині.
Скаржник аргументує подання касаційної скарги положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки апеляційний господарський суд під час ухвалення постанови у справі не врахував висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, постановах Верховного Суду України від 12.09.2017 у справі № 21/3078а16, від 08.04.2015 у справі № 916/2439/14, від 03.12.2013 у справі № 5009/3430/12. На думку скаржника, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме неправильно розтлумачили та застосували положення статей 120, 126 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та статей 7, 33 Закону України "Про оренду землі", статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".
Зокрема, скаржник зазначає, що позивач є власником об`єкта незавершеного будівництва із відсотком готовності 6 %, який повинен добудувати та ввести в експлуатацію, тобто наразі він є власником будівельних матеріалів, а не житлового будинку, будівлі чи споруди, тому положення статті 377 Цивільного кодексу України, статей 120, 145 Земельного кодексу України не поширюються на спірні правовідносини; в разі переходу права власності на нерухоме майно необхідно укласти тристоронню додаткову угоду про заміну сторони в договорі оренди земельної ділянки або ж така заміна повинна бути здійснена за рішенням суду. Скаржник також посилається на те, що позивач не довів дотримання всіх умов, визначених у статті 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення дії договору, а саме невчасно направив звернення про поновлення дії договору, не в повному обсязі сплачує орендну плату, не користується земельною ділянкою; суди не врахували законодавчу зміну нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, що унеможливлює поновлення договору на тих самих умовах, а також те, що наразі управлінням земельних відносин та охорони навколишнього природного середовища Кропивницької міськради підготовлено проект рішення щодо розгляду заяв позивача та попереднього орендаря стосовно спірної земельної ділянки.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Зартех" наголошує на безпідставності доводів скаржника та законності оскаржених у справі судових рішень, просить залишити без змін оскаржені у справі судові рішення, а касаційну скаргу - без задоволення.
3.3. Від ТОВ "Зартех" 28.10.2021 також надійшли додаткові пояснення у справі, 03.11.2021 - клопотання про відкладення розгляду справи, яке обґрунтоване перебуванням представника позивача на самоізоляції у зв`язку з виявленою у нього гострою респіраторною хворобою, спричиненою коронавірусом COVID-2019.
Розглянувши зазначене клопотання ТОВ "Зартех", колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для його задоволення, зважаючи на те, що явка представників учасників справи обов`язковою не визнавалась; матеріали справи є достатніми для перевірки правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права; позиція позивача викладена у відзиві на касаційну скаргу, додаткових поясненнях; представники ТОВ "Зартех" були присутніми в судовому засіданні 02.11.2021 та надавали пояснення у справі.
4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
4.1. Згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.06.2021 провадження у справі № 912/1694/20 було зупинено до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справ № 903/1030/19, № 200/606/18.
У зв`язку з надходженням до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 19.08.2021 від ТОВ "Зартех" клопотання про поновлення провадження у справі та необхідністю його розгляду колегія суддів згідно з ухвалою від 26.08.2021 поновила провадження у справі № 912/1694/20 для розгляду зазначеного клопотання позивача і за результатами його розгляду відмовила у задоволенні клопотання про поновлення провадження у справі та зупинила провадження у справі № 912/1694/20 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19.
Згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.10.2021 поновлено провадження у справі № 912/1694/20 із здійсненням розгляду касаційної скарги Кропивницької міськради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі № 912/1694/20 у судовому засіданні 02.11.2021, в якому було оголошено перерву до 04.11.2021.
4.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та заперечення на неї, перевіривши з урахуванням розумних строків у розумінні положень статті 114 Господарського процесуального кодексу України матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
4.3. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 29.01.2010 між Кіровоградською міською радою (наразі Кропивницька міськрада) - орендодавцем і Корпорацією "Система СББ" (виробниче об`єднання)" - орендарем було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міськради від 24.12.2009 № 2974 "Про передачу Корпорації "Система ССБ" в оренду земельної ділянки по вул. Гоголя, 70" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення адміністративного приміщення, розташовану на вул. Гоголя, 70 в м. Кіровограді; земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.
У розділі 2 зазначеного договору сторони передбачили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3429,17 м2 (землі, які використовуються в комерційних цілях); на земельній ділянці не розташовано об`єкти нерухомого майна; земельна ділянка передається в оренду без об`єктів нерухомого майна та об`єктів інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою з Державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2010 № 41 становить 7 892 573,67 грн.
Згідно з розділом 3 договору оренди від 29.01.2010 цей договір укладено на 10 років. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, за належного виконання обов`язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За змістом розділу 4 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 32 885,72 грн на місяць згідно з розрахунком, що додається до цього договору, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі.
Договір підписаний сторонами, скріплений печатками сторін та зареєстрований у Кіровоградській філії ДП ЦДЗК при Держкомземі України по земельним ресурсам, запис від 10.02.2010 за № 041039100008.
Суди попередніх інстанцій установили, що строк дії договору було встановлено до 10.02.2020.
Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що у подальшому ТОВ "Зартех" (позивач) придбало на аукціоні з продажу майна банкрута - Корпорації "Система ССБ (виробниче об`єднання)" нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва (відсоток готовності 6 %), реєстраційний номер 27920693, що розташований за адресою: Кіровоградська обл., м. Кропивницький, вул. Гоголя, 70, на земельній ділянці, кадастровий номер 3510100000:29:268:0001, загальною площею 3 429,17 м2.
Факт придбання позивачем зазначеного об`єкта незавершеного будівництва та оформлення права власності на нього підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Голій Л. І. та зареєстровано 04.02.2019 в реєстрі за № 112, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим 19.02.2019 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Гречко Л. С., реєстраційний № 72. Реєстрація права власності за позивачем здійснена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом від 19.02.2019 № 156767658.
21.05.2019 ТОВ "Зартех" звернулось до Кропивницької міськради з клопотанням про передачу в оренду спірної земельної ділянки, втім зазначене клопотання було залишене без відповіді.
12.03.2020 ТОВ "Зартех" звернулося до Кропивницької міськради з листом-повідомленням про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, долучивши до нього проект додаткової угоди.
Між тим, як установили суди, Кропивницька міськрада у місячний строк не надала позивачу обґрунтовану відмову у поновлені зазначеного договору оренди, примірник додаткової угоди до договору оренди не підписала та не повернула позивачеві, а позивач продовжив користуватися спірною земельною ділянкою.
4.4. Як свідчать матеріали справи, предметом позову у ній є вимоги ТОВ "Зартех" до Кропивницької міськради про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010 та визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди від 29.01.2010 у редакції, наведеній позивачем у прохальній частині позовної заяви, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4.5. Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі в редакції позивача, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що позивач як орендар дотримався усіх умов, необхідних для поновлення спірного договору оренди землі, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4.6. Відмовляючи в задоволенні вимог про визнання поновленим на той же строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, суд виходив із того, що в цій частині позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх прав, який не призведе до їх поновлення.
4.7. Як свідчить зміст касаційної скарги відповідача, він оскаржив судові рішення у справі лише в частині задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі. В частині відмови у позові судові рішення скаржником не оскаржені, тому колегією суддів з огляду на положення статті 300 Господарського процесуального кодексу України в цій частині вони не переглядаються. Отже, рішення і постанова попередніх судових інстанцій переглядаються в оскарженій частині, а саме щодо задоволення позову про визнання укладеної додаткової угоди до спірного договору оренди землі.
У касаційній скарзі скаржник обґрунтував наявність підстави для касаційного оскарження, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, і таке обґрунтування полягає у неврахуванні господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних рішення і постанови висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду.
За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках, зокрема, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет і підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).
Згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Кропивницької міськради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі № 912/1694/20 на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Отже, предметом касаційного розгляду є законність та обґрунтованість оскаржуваних скаржником судових рішень в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Верховний Суд, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, а також матеріали справи, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
4.8. Задовольняючи частково позовні вимоги, суди попередніх інстанцій, зважаючи на положення частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України, частин 2, 4 статті 120 Земельного кодексу України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) (якими врегульовано перехід прав на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди), дійшли висновку про те, що у спірному договорі оренди земельної ділянки відбулась автоматична заміна сторони договору орендаря з Корпорації "Система ССБ" (виробниче об`єднання)" на ТОВ "Зартех", і до останнього перейшов весь обсяг прав орендаря за договором, зокрема і право на поновлення його дії.
Проте такі висновки судів визнаються передчасними з огляду на таке.
Відповідно до частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 Цивільного кодексу України.
Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці 1 цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Отже, об`єкт незавершеного будівництва, за визначенням частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України, за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Подібний правовий висновок викладений, зокрема у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, на яку на обґрунтування підстав звернення з касаційною скаргою (пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України) посилався відповідач у касаційній скарзі.
Колегія суддів зазначає, що державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно здійснюється у порядку, встановленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.
Статтею 271 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначений порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва.
Відповідно до положень частин 3, 4 статті 271 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами 1- 3 цієї статті.
Отже, державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно. Подібний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19.
Проте наведене залишилося поза увагою судів попередніх інстанцій; під час вирішення спору у цій справі, суди не врахували, що правила переходу прав на земельну ділянку, які передбачені положеннями статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, можуть застосовуватись виключно у випадку набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, тобто об`єкт нерухомості, який знаходиться на такій земельній ділянці, а факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та статті 331 Цивільного кодексу України.
За змістом положень статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права; висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Водночас згідно з положеннями частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
З огляду на викладене підтвердилася наявність підстави для касаційного оскарження судових рішень, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (зокрема щодо питання правового статусу об`єктів незавершеного будівництва).
4.9. Поза тим, здійснюючи касаційний перегляд судових рішень у цій справі, в якій подано касаційну скаргу, колегія суддів з огляду на положення частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України вважає за необхідне врахувати висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, до розгляду якої зупинялося провадження у цій справі, що розглядається, та яка була ухвалена вже після подання касаційної скарги у цій справі, у спорі про визнання поновленим договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Так, згідно із частинами 1- 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
При цьому у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила про необхідність відступити від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 (на яку, між іншим, послався суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові у справі № 912/1694/20), а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020).
Як наголосила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 34), стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині 2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Велика Палата Верховного Суду також зауважила (пункт 35 зазначеної постанови), що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
Отже, зважаючи на викладене та наведені положення законодавства, суди ухвалюючи судові рішення у цій справі, мали достеменно встановити обставини щодо попереднього до спливу строку спірного договору оренди землі звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, з долученням до нього (листа-повідомлення) проекту додаткової угоди, та надати таким обставинам правову оцінку, оскільки наведене має суттєве значення для правильного вирішення спору про поновлення договору оренди землі на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", чого, проте судами зроблено не було. Як свідчать матеріали справи, відповідач, заперечуючи проти позову, упродовж усього розгляду справи наголошував, зокрема на тому, що листи-повідомлення про поновлення спірного договору оренди землі позивачем були надіслані орендодавцеві після спливу строку дії договору оренди, що свідчить про недотримання у наведеному випадку умов, з якими закон пов`язує можливість поновлення договору оренди землі, а отже, і відсутність підстав для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі. Проте такі доводи належним чином судами оцінені не були.
З огляду на зазначене, касаційна інстанція вважає передчасним висновок судів про те, що наразі наявні підстави для поновлення спірного договору оренди від 29.01.2010 на той самий строк і на тих самих умовах, які передбачено частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020).