Постанова
Іменем України
13 жовтня 2021 року
м. Київ
справа № 553/1091/19
провадження № 61-8504св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.
суддів: Воробйової І. А., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з додатковою відповідальністю "Полтавтрансбуд", Департамент з питань реєстрації,
треті особи: ОСОБА_2, Товариство з обмеженою відповідальністю "Полтавакомунсервіс",
розглянув у порядку спрощеного позовного провадженнякасаційні скарги ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року у складі судді Турченко Т. В. та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року у складі колегії суддів: Бондаревської С. М., Абрамова П. С., Пилипчук Л. І.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю "Полтавтрансбуд" (далі - ТДВ "Полтавтрансбуд"), Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради, треті особи: ОСОБА_2, Товариство з обмеженою відповідальністю "Полтавакомунсервіс" (далі - ТОВ "Полтавакомунсервіс"), про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до Закону України "Про захист прав споживачів".
Позовна заява мотивована тим, що 25 квітня 2017 року між ТДВ "Полтавтрансбуд" та нею укладено договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .
Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.
За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт.
Відповідно до умов договору вона мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього договору на поточний рахунок продавця у сумі 581 400 грн. Покупець здійснює оплату за договором на користь продавця згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною договору (пункт 3.4.).
Вказувала, що вона свої зобов`язання виконала у повному обсязі 12 грудня 2018 року, підтвердженням того є квитанції з банку, щодо оплати майнових прав на суму 581 400 грн та 1 800 грн - 05 квітня 2019 року (доплата за балкон).
Згідно з пунктом 2.2. договору орієнтовний строк введення об`єкта до експлуатації - 30 червня 2018 року, однак на час звернення до суду з позовом будинок до експлуатації не введено.
10 квітня 2019 року на її адресу направлений лист ТДВ "Полтавтрансбуд" за № 15/2 від 22 січня 2019 року, отриманий нею у поштовому відділенні 25 квітня 2019 року, з якого вбачається, що ТДВ "Полтавтрансбуд" в односторонньому порядку припинило укладений з нею договір від 25 квітня 2017 року.
Підставою припинення вказаного договору, за посиланням ТДВ "Полтавтрансбуд", є невиконання нею розділу 3 договору в частині порушення зобов`язань по розрахунках, що, на її думку, не відповідає дійсності та суперечить умовам договору.
Відповідно до пункту 3.1 умов договору вона зобов`язувалася сплатити 581 400 грн та згідно з пунктом 4.1 договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.
Станом на 05 квітня 2019 року нею за договором сплачено 583 200 грн. Але своїми фактичними діями, які виразилася у направленні на її адресу 10 квітня 2019 року відповідачем листа про розірвання договору в односторонньому порядку, відповідач виразив наміри про заволодіння її майновими правами на об`єкт будівництва, тобто на квартиру АДРЕСА_2, використовуючи при цьому її грошові кошти, перераховані на рахунок відповідача, як інвестиційні.
Також, наводячи ряд умов вказаного договору, вказувала, що за нормами частини першої статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Частина друга цієї статті передбачає, що умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Виходячи зі змісту договору, вона вважала, що несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують її права та завдали істотної шкоди є пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 (в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем).
Вважала, що вона повністю виконала умови договору, сплатила повністю кошти, що передбачені договором, але відповідач, порушуючи її права, безпідставно, незаконно припинив дію договору, що укладений між ними, чим позбавив її майнових прав на об`єкт.
Ураховуючи наведене, з урахуванням уточнень, ОСОБА_1 просила суд: визнати частково недійсним договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТДВ "Полтавтрансбуд", а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем;
застосувати наслідки часткової недійсності договору № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТДВ "Полтавтрансбуд", визнати договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТДВ "Полтавтрансбуд" чинним (діючим, не припиненим);
визнати дії ТДВ "Полтавтрансбуд", які полягають в припиненні договору № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, та ТДВ "Полтавтрансбуд" в односторонньому порядку - незаконними;
визнати факт, що квартира АДРЕСА_3, фактично є квартирою АДРЕСА_4, відносно якої був укладений договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року з нею, зобов`язати ТДВ "Полтавтрансбуд" внести зміни в договір купівлі-продажу № 24 майнових прав від 25 квітня 2017 року на квартиру АДРЕСА_5, змінивши номер квартири на 70а;
зобов`язати ТДВ "Полтавтрансбуд" скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_6 ;
визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_7 ;
визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_8, загальною площею 64,8 кв. м, з них житловою площею 35,4 кв. м, яка складається з: кімнати "4" площею 14 кв. м, кімнати "3" площею 21,4 кв. м, кухні "2" площею 11,4 кв. м, коридору "1" площею 85 кв. м, ванної кімнати "6" площею 3,8 кв. м, вбиральні "5" площею 1,9 кв. м.
скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_8, загальною площею 64,8 кв. м - за ОСОБА_2 .
Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 18 лютого 2020 року замінено Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради на його правонаступника - Департамент з питань реєстрації.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Скасовано арешт на квартиру АДРЕСА_4, накладений на підставі ухвали Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2019 року.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сторони погодили умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, про що свідчить підпис ОСОБА_1 на договорі, а, отже, вона була обізнана з усіма умовами договору, жодним чином не оскаржила ці умови при підписанні договору, тому погодилась з ними та взяла на себе зобов`язання щодо їх виконання, однак належно їх не виконала.
Суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 не доведено, що оскаржуваний нею правочини не відповідає встановленим статтею 203 ЦК України вимогам, та/або порушує її законні права та інтереси.
Враховуючи, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набуте, суд дійшов висновку про те, що як вимога позивача щодо визнання її власником квартири, так і інші вимоги, пов`язані з припиненням договору від 25 квітня 2017 року № 24, не ґрунтуються на законі.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 змінено.
У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено з мотивів, викладених у постанові.
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь держави судового збору у розмірі 6 915,60 грн скасовано, віднесено судові витрати за рахунок держави.
Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції по суті є правильним, проте висновки щодо непоширення на спірні правовідносини положень Закону України "Про захист прав споживачів", є помилковим. Апеляційний суд враховув правову позицію Верховного Суду, наведену в постанові від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18 про те, що, оскільки договір купівлі-продажу майнових права передбачає в подальшому набуття їх покупцем права власності на квартиру, то на такі правовідносини поширюється дія Закону України "Про захист прав споживачів".
Проте, суд відхилив доводи сторони позивача щодо наявності несправедливих умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТДВ "Полтавтрансбуд", оскільки оспорювані позивачем умови договору є чіткі, ясні, не містять неоднозначних умов, які б утруднювали їх розуміння покупцем, та узгоджені сторонами шляхом його підписання.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у травні 2021 року до Верховного Суду, ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що cуди не врахували, що на час надіслання відповідачем листа про розірвання спірного договору, нею було сплачено повну вартість майнових прав на квартиру, тому не було жодних підстав для розірвання договору.
Крім того, судами не надана належна правова оцінка тому, що висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 12019170020001881 встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений на її ім`я, підписаний не генеральним директором ТДВ "Полтавтрансбуд" Ландарем О. М., тобто, такий документ був підроблений та суди не повинні були брати його до уваги, оскільки такий доказ є неналежним і недопустимим.
Вважає, що оспорювані нею умови договору є несправедливими у розумінні положень статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів". Зокрема зазначає, що згідно з пунктом 4.5.1 з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого пунктом 4.5 договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися. Виходячи зі змісту цих умов договору, вона, як споживач, навіть не може своєчасно дізнатися, що договір є припиненим. Так, відповідач направив їй рекомендований лист про припинення договору 10 квітня 2019 року, який вона отримала лише 25 квітня 2019 року. Також вважає несправедливими умови договору в частині того, що у разі припинення договору, відповідач має право повернути їй сплачені кошти за мінусом 25 % внесеної нею суми за договором та в строки, при цьому строк повернення коштів, навіть з вирахуванням 25 %, передбачений договором на розсуд відповідача. Вважає, що умови оспорюваної нею частини договору направлені лише на захист прав відповідача, який монополізував своє право на припинення договору з настанням явно несправедливих та дискримінаційних умов для неї, як споживача послуг.
Вказує, що дії відповідача є недобросовісними, нерозумними та несправедливими. Товариством були прийняті всі платежі від неї, жодних заперечень щодо прийняття коштів не висловлювалися, а вимога про одностороннє розірвання договору була надіслана їй через чотири місяця після повної оплати майнових прав на квартиру.
Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу
У серпні 2021 року ТДВ "Полтавтрансбуд"подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що її доводи є безпідставними, оскільки оскаржувані судові рішення є законним та обґрунтованими, суди забезпечили повний та всебічний розгляд справи, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
У серпні 2021 року Департамент з питань реєстраціїподав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що судові рішення щодо вимог до департаменту є правильними, тому просить в цій частині залишити їх без змін.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 06 липня 2021 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
19 липня 2021 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 23 вересня 2021 року справу призначено до розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
25 квітня 2017 року між ТДВ "Полтавтрансбуд" та ОСОБА_1 укладено договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пункту 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .
Предметом даного договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.
За умовами пункту 1.5 договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються ОСОБА_1 від ТДВ "Полтавтрансбуд" шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору.
Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.
Згідно з пунктом 1.6 даного договору умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.
Відповідно до пункту 3.1 договору сторонами визначено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 581 400 грн, у тому числі податок на додану вартість (далі - ПДВ), що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання.
За умовами пункту 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток № 1), що є невід`ємною частиною договору.
Згідно з погодженого сторонами графіку сплати платежів, ОСОБА_1 мала сплатити кошти за вказаним договором до 25 червня 2018 року.
Пунктом 4.3 передбачено, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України.
Пунктом 4.4 встановлено, що продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх збов`язань, передбачених розділом 3 цього Договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком); б) у випадку не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку, визначеного пунктом 1.5 даного договору.
За умовами пункту 4.5 у випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а у частині виконання грошових вимог - у день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення.
Відповідно до пункту 4.5.1 з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого пунктом 4.5 цього договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися.
Умовами пункту 4.6 передбачено, що у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених підпунктом а) та/або підпунктом б) пункту 4.4 цього договору, продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату.
Згідно з пунктом 4.7 у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених підпунктом а) та/або підпунктом б) пункту 4.4. цього договору продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів за вирахуванням на свою користь штрафу у розмірі 25 % від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань.
Умовами пункту 4.9 визначено, що розірвання цього договору після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається продавцем.
ОСОБА_1 було порушено умови договору щодо порядку оплати, встановленого графіком. Зокрема, вона сплатила 27 квітня 2017 року 193 800 грн; 01 серпня 2017 року - 360 000 грн; 12 грудня 2018 року - 27 600 грн та 05 квітня 2019 року - 1 800 грн. Станом на дату останнього платежу ОСОБА_1 сплатила лише - 553 800 грн, а повинна сплатити - 581 400 грн, чим порушила умови договору.
ТДВ "Полтавтрансбуд" звернулось з листом від 22 січня 2019 року № 15/2 до ОСОБА_1, в якому вказувало, що відповідно до умов договору № 24, вона взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 у сумі 581 400 грн. Станом на 18 січня 2019 року нею порушені зобов`язання у частині розрахунків (розділ 3 договору). Керуючись правом передбаченим підпунктом а) пункту 4.4., пункту 4.5. договору № 24 ТДВ "Полтавтрансбуд" повідомило ОСОБА_1 про свою відмову від вищезазначеного договору № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25 квітня 2017 року, що має наслідком припинення останнього (том 1, а. с. 10).
Платіжним дорученням від 26 червня 2020 року № 3139 ТДВ "Полтавтрансбуд" повернуто ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 437 400 грн за договором від 25 квітня 2017 року №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_4, у тому числі ПДВ - 72 900 грн.
28 травня 2018 року між ТДВ "Полтавтрансбуд" та ОСОБА_2 було укладено договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_9, загальною площею 64,6 кв. м, розташовану на шостому поверсі у житловому будинку, будівництво якого ведеться за адресою: АДРЕСА_10 .
Відповідно до пункту 3.1. вказаного договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678 300 грн, які згідно з платіжними дорученнями сплачені ОСОБА_2 .
Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року власником квартири АДРЕСА_8 є ОСОБА_2 .