Постанова
Іменем України
04 жовтня 2021 року
м. Київ
справа № 591/2104/20
провадження № 61-18270св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Луспеника Д. Д.,
учасники справи:
позивач: ОСОБА_1,
відповідач: Сумська міська рада
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Сумської міської ради на рішення Зарічного районного суду м. Суми у складі судді Клименко А. Я., від 18 серпня
2020 року та постанову Сумського апеляційного суду у складі колегії суддів: Собини О. І., Левченко Т. А., Хвостика С. Г., від 10 листопада 2020 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Сумської міської ради про поновлення договору оренди землі, визнання незаконним та скасування рішення.
Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 03 липня 2013 року між нею та Сумською міською радою, строком до 24 квітня 2018 року, укладено договір оренди земельної ділянки із земель громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) загальною площею
0,0074 га, розташованої на АДРЕСА_1, кадастровий номер 5910136300:01:008:0027.
22 березня 2018 року ОСОБА_1 письмово повідомила Сумську міську раду про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди на новий строк, надала проект Договору оренди землі та копію документу, що підтверджує право власності на нерухоме майно.
Сумська міська рада про результати розгляду заяви ОСОБА_1 не повідомляла, тому вона продовжувала користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.
26 вересня 2018 року Сумською міською радою прийнято рішення
№ 3859-МР "Про відмову ОСОБА_1 у поновлені договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1".
Просила суд: визнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 03 липня 2013 року, про що в державному реєстрі прав вчинено запис 27 серпня 2013 року за № 2263000; визнати незаконним та скасувати рішення Сумської міської ради від 26 вересня 2018 року
№ 3859-МР "Про відмову ОСОБА_1 у поновлені договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1".
Короткий зміст рішення суду першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 18 серпня 2020 року, залишеним без змін постановою Сумського апеляційного суду
від 10 листопада 2020 року, позов ОСОБА_1 до Сумської міської ради про поновлення договору оренди землі, визнання незаконним та скасування рішення, задоволено.
Визнано укладеною Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки від 03 липня 2013 року, про що в державному реєстрі прав вчинено запис
27 серпня 2013 року за № 2263000.
Визнано незаконним та скасовано рішення Сумської міської ради
від 26 вересня 2018 року № 3859-МР "Про відмову ОСОБА_1 у поновлені договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1".
Вирішено питання розподілу судових витрат.
Задовольняючи позов, суди першої та апеляційної інстанції виходили з того, що ОСОБА_1 належно виконувала свої обов`язки за договором оренди,
в установлений договором строк повідомила орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, надала проект додаткової угоди, продовжувала користуватись виділеною земельною ділянкою.
Суди попередніх інстанцій також виходили з того, що оскільки Сумська міська рада письмово не повідомляла ОСОБА_1 про відмову
у поновленні договору оренди в установлений законом строк, то позовні вимоги ОСОБА_1 щодо поновлення договору оренди землі були повністю обґрунтованими.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі Сумська міська рада просить скасувати рішення суду першої та апеляційної інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Касаційна скарга обґрунтована тим, що суд апеляційної інстанції
в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 07 березня 2018 року у справі № 922/888/17 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19).
Також Сумська міська рада зазначає, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували статтю 33 Закону України "Про оренду землі",
а саме пункти 1-6 вказаної статті.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
14 грудня 2020 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів: Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., Луспеника Д. Д. відкрито касаційне провадження, витребувано справу із Зарічного районного суду
м. Суми.
У грудні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
14 січня 2021 року до Верховного Суду надійшов відзив ОСОБА_1 .
У відзиві ОСОБА_1 заперечувала проти касаційної скарги та вказала, що суди попередніх інстанцій правомірно застосували частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Отже, вважає, що позиція Сумської міської ради щодо порушення судами норм матеріального права при застосуванні положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є необґрунтованою, а зазначена правова позиція суперечить приписам раніше прийнятого рішення Сумської міської ради від 24 квітня 2013 року № 2311-МР.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
02 березня 2013 року ОСОБА_1 стала власником взуттєвої майстерні на АДРЕСА_1, загальною площею 32,7 кв. м на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення.
03 липня 2013 року ОСОБА_1 уклала з Сумською міською радою договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0074 га, кадастровий номер - 5910136300:01:008:0027, на якій знаходиться вказана нежитлова будівля, про що в державному реєстрі прав було вчинено запис 27 серпня 2013 року за № 2263000.
Термін дії договору оренди земельної ділянки до 24 квітня 2018 року.
Земельна ділянка за договором надана в оренду під розміщеним магазином господарчих товарів (до цього взуттєва майстерня), згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - землі громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).
У договорі оренди сторони визначили, що по закінченню терміну договору, орендар має переважне право на поновлення цього договору на новий строк, про що зобов`язаний повідомити орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладання договору оренди припиняється (п. 2.2 Договору).
22 березня 2018 року позивачка звернулася до відповідача через Центр надання адміністративних послуг у м. Суми Сумської міської ради із заявою, копією договору оренди земельної ділянки, що поновлюється, копією документа, що посвідчує право на нерухоме майно та копією паспорта для одержання послуги "надання рішення про поновлення договору оренди землі".
17 травня 2018 року за результатами розгляду заяви ОСОБА_1 на постійній комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин, природокористування та екології Сумської міської ради було вирішено підготувати проект рішення на сесію Сумської міської ради із відмовою заявнику у поновлені договору оренди спірної земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю її розташування містобудівній документації.
26 вересня 2018 року Сумська міська рада своїм рішенням № 3859-МР відмовила ОСОБА_1 у поновленні строку дії договору оренди земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю її розташування містобудівній документації.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України (тут і надалі -
в редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції прийнята з додержанням норм матеріального права та без порушень процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
За змістом частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право
в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до положень статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства
і порушує цивільні права або інтереси.
Відповідно до статей 251, 252 ЦК України строком є певний період у часі,
зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Згідно з частиною першою статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки
у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Частиною першою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України "Про оренду землі".
Стаття 13 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частини шостої-сьомої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Правові та організаційні основи містобудівної діяльності, спрямовані на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів визначені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Відповідно до частини першої статті 16 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них. Містобудівна документація на місцевому рівні розробляється з урахуванням даних державного земельного кадастру на актуалізованій картографічній основі в цифровій формі як просторово орієнтована інформація в державній системі координат на паперових і електронних носіях.
Суди попередніх інстанцій встановили, що рішенням Сумської міської ради "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками"
№ 2311-МР від 24 квітня 2013 року вирішено питання про надання
ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки під належним їй магазином господарчих товарів по АДРЕСА_1 площею 0,0073 га (кадастровий номер - 5910136300:01:008:0027), строком на 5 років.
03 липня 2013 року сторони уклали договір оренди вказаної земельної ділянки до 24 квітня 2018 року.
22 березня 2018 року ОСОБА_1 звернулася до Сумської міської ради через Центр надання адміністративних послуг у м. Суми Сумської міської ради з заявою про поновлення договору оренди відповідно до вимог підпункту 2.2 договору.
Отже, ОСОБА_1 дотрималась погодженого сторонами договору порядку дій, необхідного для поновлення договору оренди землі.
Також суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, вірно вказав, що оскільки ОСОБА_1 після закінчення строку договору оренди від 03 липня 2013 року продовжувала користуватися земельною ділянкою, заборгованості зі сплати орендної плати не мала,
а Сумська міська рада письмових заперечень проти поновлення на новий строк договору оренди земельної ділянки не надала, то ОСОБА_1 має право на поновлення договору оренди землі.
Суд апеляційної інстанції вірно відхилив доводи Сумської міської ради про те, що додаткова угода визнана укладеною на строк, який відрізняється від строку дії первинного договору. Оскільки ці доводи спростовуються матеріалами справи.
Рішенням Сумської міської ради "Про припинення та перехід права користування земельними ділянками" № 2311-МР від 24 квітня 2013 року вирішено питання про надання ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки під належним їй магазином господарчих товарів по
АДРЕСА_1 площею строком на 5 років. 03 липня 2013 року сторони уклали договір оренди вказаної земельної ділянки терміном дії - до 24 квітня
2018 року.
Як вбачається з додаткової угоди № 2263000, визнаної укладеною рішенням суду першої інстанції від 18 серпня 2020 року, строк оренди указаний
до 24 квітня 2023 року, тобто також на п`ять років (починаючи з 24 квітня 2018 року).
Верховний Суд погоджується з висновком суду апеляційної інстанції відносно того, що сторони не досягли домовленості щодо умов використання земельної ділянки, оскільки у встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" строк Сумська міська рада жодних заперечень проти поновлення договору оренди не висловила.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 10 квітня 2018 року
у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) дійшла до висновку, що для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року
у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) зазначено, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю
в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення
з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши
з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").
При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі
№ 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).
Велика Палата Верховного Суду у пунктах 34-38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) фактично підтримала свої висновки, викладені у постановах від 22 вересня 2020 року
у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 10 квітня 2018 року
у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня
2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі (частини п`ята, шоста статті 33 закону України "Про оренду землі"), щодо "мовчазної згоди" з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього - у судовому порядку.
Судами встановлено, що ОСОБА_1 належно виконувала свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомила орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, надала проект додаткової угоди, продовжувала користуватись виділеною земельною ділянкою, а Сумська міська рада лист-повідомлення про заперечення у поновленні цього договору на той самий строк на тих самих умовах не направила.
Велика Палата Верховного Суду у пункті 38.2 постанови від 31 серпня
2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) дійшла висновку про те, що у разі відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Таким чином, правильними є висновки судів попередніх інстанцій про те, що право позивача порушене та підлягає судовому захисту шляхом визнання укладеною додаткової угоди з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Інші доводи касаційної скарги не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені
у мотивувальній частині рішень суду першої та апеляційної інстанції, та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження суду.
У силу вимог статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу.
Таким чином, розглянувши справу в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що суди повно та всебічно дослідили наявні у справі докази, надали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законне й обґрунтовані судові рішення.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду