Міністерство юстиції України розглянуло Ваші звернення від 18 та 23 квітня 2025 року щодо надання роз'яснення законодавства з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і повідомляє.

Щодо зміни особи орендаря у відомостях про право суборенди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) у разі продажу права оренди земельної ділянки

Частиною п'ятою статті 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

У разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб'єкта управління об'єктами державної власності, зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, строку дії такого речового права, а також зміни обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав, чи зміни умов обтяження проводиться державна реєстрація таких змін, при цьому дата та час державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав залишаються незмінними (частина друга статті 4 Закону).

Абзацом третім пункту 37 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року N 1141 (далі - Порядок), визначено, що до Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації зміни речового права, обтяження речового права у наявних відомостях, що містяться у розділі чи спеціальному розділі Державного реєстру прав, вносяться зміни до відомостей про право власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов'язання, інше речове право, похідне від права власності, обтяження речового права, передбачені у пунктах 30 - 32 цього Порядку.

Враховуючи наведене, у разі якщо під час проведення державної реєстрації змін щодо зміни особи орендаря земельної ділянки державним реєстратором встановлено наявність у Державному реєстрі прав відомостей про право суборенди щодо вказаної земельної ділянки, відповідно до абзацу третього пункту 37 Порядку внесення змін у частині відомостей щодо особи орендаря здійснюється як до відомостей про право оренди, так і до відомостей про право суборенди.

Щодо проведення державної реєстрації права оренди на підставі договору оренди землі, який підписаний сторонами за допомогою електронного підпису

Відповідно до абзацу першого частини першої статті 20 Закону заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).

Заява на проведення реєстраційних дій в електронній формі подається заявником з накладанням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону України "Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги" (абзац шостий частини першої статті 20 Закону).

Згідно з абзацом першим частини першої статті 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Абзацом п'ятим пункту 30 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року N 1127 (далі - Порядок реєстрації), передбачено, що державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі, в разі державної реєстрації речових прав, похідних від права власності.

Державна реєстрація прав здійснюється за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний вебпортал електронних послуг (далі - Портал Дія), чи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, через інші інформаційні системи, що забезпечують ідентифікацію користувача з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри (далі - інформаційна система для подачі заяви) (абзац перший пункту 31 Порядку реєстрації).

Отже, законодавством у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно передбачена можливість подання документів для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності, як у паперовій формі шляхом звернення до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно, так і в електронній формі через Портал Дія.

При цьому подання документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, в електронній формі можливо виключно шляхом подання заяви на проведення реєстраційних дій у відповідній формі. Тобто подання відповідних документів в електронній формі разом із заявою в паперовій формі ні юридично, ні процедурно не вбачається за можливе.

Слід констатувати, що на сьогодні подачу документів для державної реєстрації права оренди земельної ділянки через Портал Дія технічно не реалізовано.

Щодо черговості розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав

Відповідно до частини першої статті 18 Закону державна реєстрація прав проводиться в такому порядку з урахуванням особливостей, визначених цим Законом, зокрема: 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для залишення заяви без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав).