Міністерство юстиції України розглянуло Ваше звернення від 22 лютого 2025 року щодо обрахування строку дії договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, який містить положення, що право оренди земельної ділянки діє протягом 7 років з моменту державної реєстрації права оренди, та повідомляє.

Насамперед звертаємо увагу, що відносини, пов'язані з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки, у тому числі щодо обрахунку строку дії такого права, неодноразово були предметом розгляду Мін'юсту з метою надання роз'яснення законодавства з порушених питань. Одним із таких роз'яснень є також і роз'яснення від 04 жовтня 2023 року N 130090/91550-35-23/8.4.4, що розміщено на вебсайті Мін'юсту.

Головні акценти, на які було звернуто увагу у відповідному роз'ясненні полягали в тому, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору" та "строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов'язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі".

У контексті порушеного у листі питання слід розглянути норми Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), що діяли станом на 01 січня 2013 року.

Відповідно до частини першої статті 14 Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

При цьому абзацом першим частини першої статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) у редакції, що діяла станом на 01 січня 2013 року, передбачалося, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору оренди землі було визначено, зокрема, строк дії договору оренди та умови і строки передачі земельної ділянки орендарю. При цьому за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо (стаття 15 Закону).

Таким чином, Законом надавалося право за згодою сторін зазначати будь-які умови в договорі оренди землі, проте така істотна умова договору оренди землі, як строк дії договору має бути в обов'язковому порядку відображена у відповідному договорі.

Саме з такою істотною умовою договору оренди землі, як строк дії договору Закон імперативно пов'язує певні правові наслідки.

Так, відповідно до статті 31 Закону договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 34 Закону встановлено, що у разі припинення договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.