Міністерство юстиції України розглянуло Ваше звернення […] щодо надання роз’яснення стосовно окремих питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) і в межах компетенції повідомляє.

Щодо питання, хто є суб’єктом права у разі звернення заявників для реєстрації права власності, наприклад, на житловий будинок, що відповідно до поданих документів, зокрема виписки із погосподарської книги, входить до складу майна колгоспного двору, враховуючи, що згідно з положеннями статті 120 Цивільного кодексу Української РСР від 18 липня 1963 року № 1540-V майно колгоспного двору належить його членам на праві сумісної власності

Слід зазначити, що чинне законодавство України не містить визначення поняття "колгоспний двір". З прийняттям Закону України від 07 лютого 1991 року "Про власність", який набрав чинності 15 квітня 1991 року, колгоспний двір припинив своє існування.

Правовий статус колгоспного двору визначався Цивільним кодексом Української РСР від 18 липня 1963 року.

Колгоспний двір був сімейно-трудовим об’єднанням осіб, усі або частина яких є членами колгоспу, брали участь у суспільному виробництві колгоспу та спільно вели підсобне господарство на присадибній ділянці. Майно колгоспного двору належало його членам на праві сумісної власності.

Згідно з положеннями статей 120 – 126 вказаного Кодексу володіння, користування і розпорядження майном колгоспного двору здійснювалося за згодою всіх членів двору. Частка члена колгоспного двору в майні двору визначалася лише при виході його зі складу двору без утворення нового двору (виділ); при утворенні з одного двору двох і більше дворів (поділ); при зверненні стягнення по особистих зобов’язаннях члена двору.

Розмір частки члена колгоспного двору встановлювався виходячи з рівності часток усіх членів двору, включаючи неповнолітніх та непрацездатних.

Частку працездатного члена двору в майні двору можна було зменшити або у її виділенні зовсім відмовити в зв’язку з недовгочасним його перебуванням у складі двору або незначною участю своєю працею чи коштами в господарстві двору.

При виході одного або кількох членів колгоспного двору з його складу виділ частки в натурі провадився з таким розрахунком, щоб не позбавити двір необхідних для ведення його підсобного господарства будівель, худоби та сільськогосподарського реманенту.

При неможливості виділити належну членові двору частку майна в натурі її вартість виплачувалася йому грішми.

При поділі колгоспного двору його майно ділилося між дворами, що знову утворювалися, відповідно до часток їх членів і з врахуванням господарських потреб кожного з дворів.

Працездатний член колгоспного двору втрачав право на частку в майні двору, якщо він не менш трьох років підряд не брав участі своєю працею і коштами у веденні сільського господарства двору. Це правило не застосовувалося за умови призиву такого члена двору на строкову військову службу, його навчання в учбовому закладі чи хвороби.

З огляду на викладене нерухоме майно колгоспного двору належало його членам лише на праві сумісної власності та могло бути поділене між його членами відповідно до їх часток шляхом утворення нових дворів.

Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року № 20 "Про судову практику у справах за позовами про захист права власності" (далі – постанова) спори щодо майна колишнього колгоспного двору, яке було придбане до 15 квітня 1991 року, мають вирішуватись за нормами, що регулюють власність цього двору.

Підпунктом "а" пункту 6 постанови передбачено, що право власності на майно, яке належало колгоспному двору і збереглося після припинення його існування, мають ті члени двору, котрі до 15 квітня 1991 року не втратили права на частку в його майні. Такими, що втратили це право, вважаються працездатні члени двору, які не менше трьох років підряд до цієї дати не брали участі своєю працею і коштами у веденні спільного господарства двору (в цей строк не включається час перебування на дійсній строковій військовій службі, навчання в учбовому закладі, хвороба).

У постанові також роз’яснюється, що положення статей 17, 18 Закону України "Про власність" щодо спільної сумісної власності поширюються на правовідносини, які виникли після введення в дію цього Закону (з 15 квітня 1991 року).

Тобто нерухоме майно колишнього колгоспного двору належить на праві спільної сумісної власності його членам за умови, що вони не втратили право на частку в цьому майні.

Щодо переліку документів, що подаються для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який набуте до 01 січня 2013 року, але не зареєстроване у зв’язку з відсутністю у набувача права власності на земельну ділянку під вказаним об’єктом

Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс) встановлено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

Вказана норма статті 331 Кодексу була викладена у новій редакції Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", що визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва.

Статтею 3 зазначеного Закону визначено, що об’єктом права власності може бути лише неподільний об’єкт незавершеного будівництва. Право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва виникає відповідно до закону з моменту державної реєстрації такого права. Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону, якщо одночасно дотримано такі вимоги:

наявність у замовника будівництва права власності / права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт;

набуто право на виконання будівельних робіт;

проведено технічну інвентаризацію неподільного об’єкта незавершеного будівництва.

Вимоги, визначені пунктами 1 і 2 цієї частини, не поширюються на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, що підлягають приватизації.

Таким чином, державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва на сьогодні має здійснюватися виключно за умови дотримання вимог, зазначених вище.

Щодо питання, чи підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) право власності, зокрема на житловий будинок, набуте на підставі біржового договору та зареєстроване реєстратором бюро технічної інвентаризації до 01 січня 2013 року без наявності у заявника рішення суду про визнання такого договору дійсним, чи визнання права власності на відповідний об’єкт нерухомості

Насамперед зауважуємо, що Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон) встановлює обов’язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав, але при цьому визнає дійсними речові права, що виникли до 01 січня 2013 року. Закон не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах чи на паперових носіях. На факт визнання державної реєстрації прав, проведеної до 01 січня 2013 року, впливає виключно відповідність такої реєстрації чинному на момент її проведення законодавству.

Згідно з частиною першою статті 205 Кодексу правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Разом з тим Кодексом визначено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 209 та частина перша статті 220 Кодексу).