Міністерство юстиції України розглянуло […] щодо надання роз’яснення деяких питань проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) і в межах компетенції повідомляє таке.

Щодо проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на нерухоме майно, похідного від права власності – права оренди земельної ділянки у разі виконання рішення суду

Пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі – Закон) визначено, що підставою для державної реєстрації прав є судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

Зміст рішення суду регламентується, зокрема, Цивільним процесуальним кодексом України.

Так, рішення суду складається з вступної, описової, мотивувальної та резолютивної частин.

У мотивувальній частині рішення зазначаються:

фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини;

докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення;

мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику;

чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду;

норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування;

норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування.

У резолютивній частині рішення зазначається, зокрема, висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної з заявлених вимог (стаття 265 Цивільного процесуального кодексу України).

Слід зазначити, якщо зі змісту рішення суду (його мотивувальної чи резолютивної частини) випливає, що відносини оренди припинилися, то навіть, якщо у висновку суду прямо й не зазначено: "припинити права оренди земельної ділянки", таке судове рішення, що набрало законної сили, є підставою для проведення відповідної реєстрації державним реєстратором і жодних додаткових судових рішень не вимагається.

Таким чином, рішення суду про усунення перешкоди у користуванні землею шляхом повернення вказаної земельної ділянки від орендаря, право оренди з яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав), може бути підставою для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки.

У разі проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки на підставі відповідного судового рішення, що набрало законної сили, акт повернення земельної ділянки не вимагається.

Щодо проведення державної реєстрації припинення іншого речового права на нерухоме майно, похідного від права власності – права оренди земельної ділянки на підставі рішень сесій органів місцевого самоврядування про припинення права постійного користування / права оренди в односторонньому порядку, якщо правокористувачем/орендарем є релігійна громада, яка належить до відання московського патріархату

Насамперед звертаємо увагу на те, що державний реєстратор – це посадова особа, яка наділена певними владними повноваженнями з метою реалізації функцій держави. Він діє від імені держави та в межах і спосіб, визначених виключно законодавством України. Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав, керуючись при цьому загальним і спеціальним законодавством, а також практикою Верховного Суду.

Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об’єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом (стаття 11 Закону).

При проведенні державної реєстрації прав відповідно до частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а також перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

У контексті порушеного питання слід розрізняти такі поняття, як право оренди та право постійного користування земельної ділянки.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 Земельного кодексу України).

Дата укладення та строк дії договору оренди землі є істотними умовами договору оренди землі. Підстави припинення договору оренди землі визначені статтею 31 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Цивільним кодексом України (далі – Кодекс) закріплено конструкцію "розірвання договору" (статті 651 – 654 Кодексу), яка охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах Кодексу досить часто використовується формулювання "відмова від договору" (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов’язків (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 727/898/19).

Для дослідження деяких питань односторонньої відмови від договору можна ознайомитися з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 24 травня 2023 року у справі 756/420/17.

Виходячи з аналізу законодавства, договір оренди землі може бути достроково розірваний за згодою сторін або за рішенням суду. Виключно у договорі оренди мають бути визначені підстави для дострокового припинення договору, наприклад у разі односторонньої відмови. Якщо в договорі оренди не передбачено такі підстави чи умови, немає обумовленої згоди сторін на припинення орендних відносин, відсутнє відповідне рішення суду, то й розірвання такого договору достроково не має законодавчого підґрунтя.