Міністерство юстиції України розглянуло звернення [...] щодо деяких питань, пов'язаних з проведенням державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), та в межах компетенції повідомляє. Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженим Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні", в Україні введено воєнний стан.

На сьогодні пріоритетним завданням Міністерства юстиції, як і інших органів державної влади, є виконання доручень, пов'язаних із запровадженням та забезпеченням реалізації заходів правового режиму воєнного стану.

Враховуючи наведене, Міністерством юстиції з 25 лютого 2022 року тимчасово було призупинено надання відповідей на звернення громадян, що не стосуються воєнного стану, військової діяльності, надання медичної допомоги, евакуації населення тощо.

Водночас звертаємо увагу, що надання роз'яснення законодавства має надаватися в умовах обізнаності з усіма фактичними обставинами справи, в розрізі якої постало відповідне питання юридичного характеру. Крім того, надання роз'яснення щодо правового регулювання у конкретній ситуації базується на даних, наведених Вами, та, як наслідок, може не враховувати всіх фактичних обставин справи, які мають місце в дійсності, однак не зазначені у Вашому зверненні.

Міністерство юстиції надає узагальнені роз'яснення у сфері державної реєстрації прав та не наділене повноваженнями щодо розгляду конкретних правових ситуацій чи документів, які подано державному реєстратору прав на нерухоме майно (далі - державний реєстратор).

Щодо першого питання звернення "Чи обов'язкова наявність відомостей про технічну інвентаризацію об'єкта нерухомого майна (далі - ОНМ) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва у разі: 1) перенесення відомостей про реєстрацію права власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, коли право власності на такий ОНМ було зареєстровано до 01 січня 2013 року відповідно до діючого законодавства, за наявності технічних характеристик об'єкта в документах, що подаються для державної реєстрації прав, які ці характеристики не змінювалися; 2) державної реєстрації переходу права власності на ОНМ, коли право власності на такий об'єкт за відчужувачем було зареєстровано до 01 січня 2013 року відповідно до діючого законодавства, за наявності технічних характеристик ОНМ в документах, що подаються для державної реєстрації прав, якщо ці характеристики не змінювалися; 3) державної реєстрації права власності на ОНМ, якщо реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва не проведена до 01 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення?"

Відносини, які виникають у сфері державної реєстрації прав, урегульовані Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон), Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (зі змінами) (далі - Порядок), та іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до Закону.

Частиною третьою статті 18 Закону встановлено, що у передбачених законодавством України випадках державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, речові права на який підлягають державній реєстрації.

Абзацом першим пункту 58 Порядку передбачено, що у разі коли в документах, що подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об'єкта, а також якщо реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва проведена до 01 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про технічну інвентаризацію такого об'єкта, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Перш за все слід звернути увагу, що законодавство у сфері державної реєстрації прав не оперує таким поняттям як "перенесення" відомостей про зареєстроване право власності на ОНМ в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що є невід'ємною архівною складовою частиною Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державного реєстру прав).

Відповідно до частини третьої статті 3 Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.

Незважаючи на наявність норми щодо визнання державою права власності на нерухоме майно, право власності на яке належним чином зареєстровано до 01 січня 2013 року, законодавство у сфері державної реєстрації прав дозволяє такому власнику нерухомого майна за власним бажанням звернутися за державною реєстрацією права власності на таке майно в Державному реєстрі прав.

Тобто у випадку коли мова йде про право власності, що належним чином зареєстровано до 01 січня 2013 року, законодавством передбачається можливість не перенесення таких відомостей, а саме державна реєстрація такого права власності.

Слід зауважити, що зазначений пункт 58 Порядку застосовується виключно під час проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, державну реєстрацію права власності на який було проведено до 01 січня 2013 року реєстраторами бюро технічної інвентаризації.

Щодо розповсюдження пункту 58 Порядку на інші випадки, описані у зверненні, то слід зазначити, що у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, право власності на який за відчужувачем було зареєстровано до 01 січня 2013 року, відбувається не державна реєстрація права власності, зареєстрованого до 01 січня 2013 року, а державна реєстрація права власності, яке набувається, наприклад, у 2022 році. Така державна реєстрація відбувається не за відчужувачем, а за набувачем відповідного права власності.

У випадку ж коли державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, набутого до 01 січня 2013 року, проводиться лише зараз, то, звісно, мова не йде про державну реєстрацію права власності, що належним чином зареєстровано до 01 січня 2013 року.

Таким чином, пункт 58 Порядку не поширюється на обидва із описаних вище випадків.

Щодо другого питання звернення "Чи застосовуються відповідно до пункту 44 Порядку при державній реєстрації прав загальні вимоги для реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт, а саме частина друга статті 5 Закону, пункти 77 - 79 Порядку, та чи повинен державний реєстратор перевіряти відомості про введення відповідних об'єктів в експлуатацію та присвоєння їм адреси і відображати ці факти в Державному реєстрі прав?"

Пунктом 44 Порядку визначено вичерпний перелік документів, які подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01 січня 2013 року, за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об'єкт, а саме:

- витяг з Єдиного реєстру об'єктів державної власності щодо такого об'єкта (у разі державної реєстрації права державної власності);

- документ, що підтверджує факт перебування закінченого будівництвом об'єкта у комунальній власності, виданий відповідним органом місцевого самоврядування (у разі державної реєстрації права комунальної власності);

- документ, що підтверджує факт відсутності перебування закінченого будівництвом об'єкта у державній власності, виданий Фондом державного майна чи його регіональним відділенням (у разі державної реєстрації права комунальної власності).

Вказаний пункт 44 Порядку є самодостатнім та не застосовується у поєднанні з іншими пунктами, такими як 77, 78 та 79 Порядку.

При цьому Порядок розмежовує перелік документів, що є необхідними для проведення державної реєстрації прав, залежно від способу набуття права, фактичного чи юридичного стану справ.

Оскільки мова йде про нерухоме майно державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 01 січня 2013 року, достатньо пересвідчитися у факті перебування такого майна у державній або комунальній власності.

У разі ж коли набуття права державної або комунальної власності відбувається на закінчений будівництвом об'єкт у результаті здійснення нового будівництва чи реконструкції, державному реєстратору слід застосовувати пункти Порядку, що включені до розділу "Особливості державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт у результаті здійснення нового будівництва чи реконструкції".

Щодо третього питання звернення "Чи повинен державний реєстратор відповідно до пункту 77 Порядку при державній реєстрації права власності квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення в новобудові вимагати від заявника відомості про присвоєння адреси відповідній складовій частині (квартирі, гаражного боксу, машиномісцю тощо) у тому випадку, коли адреса будинку, в якому знаходяться ці об'єкти, була присвоєна із застосуванням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, з урахуванням діючих на момент присвоєння норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", однак до набрання чинності Порядку присвоєння адрес об'єктам будівництва, об'єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07 липня 2021 року № 690, тобто без відомостей про присвоєння адреси саме складовим частинам цього будинку?"

Порядком присвоєння адрес об'єктам будівництва, об'єктам нерухомого майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 07 липня 2021 року № 690 (далі - Порядок № 690), який прийнято Урядом в розвиток положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", затверджено єдину процедуру присвоєння, зміни, коригування адрес об'єктів будівництва, будинків, будівель, споруд, окремих частин об'єкта, які є самостійними об'єктами права на нерухоме майно (квартир, гаражних боксів, машиномісць, інших житлових та нежитлових приміщень).

Так, відповідно до пункту 8 Порядку № 690 присвоєння адреси з реквізитом "номер окремої частини об'єкта" (номер квартири, гаражного боксу, машиномісця, іншого житлового та нежитлового приміщення, яке є самостійним об'єктом права на нерухоме майно у складі іншого об'єкта) здійснюється уповноваженими органами з присвоєння адрес за поданням забудовника:

під час присвоєння адреси об'єкту нового будівництва, частинами якого є зазначені окремі частини об'єкта, - відповідно до затвердженої проектної документації та пропозицій замовника щодо нумерації окремих частин об'єкта;

під час присвоєння адреси закінченому будівництвом об'єкту, частинами якого є зазначені окремі частини об'єкта, - відповідно до затвердженої проектної документації, матеріалів технічної інвентаризації та пропозицій замовника щодо нумерації окремих частин об'єкта;

у випадку, визначеному абзацом тринадцятим частини четвертої статті - 26-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", для об'єктів з існуючим поділом на окремі частини, - відповідно до матеріалів технічної інвентаризації та пропозицій замовника щодо нумерації окремих частин об'єкта; у порядку, визначеному частиною восьмою статті - 26-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Присвоєння адреси з реквізитом "номер окремої частини об'єкта" для об'єктів, що не мають поділу на окремі частини, здійснюється відповідно до абзаців другого і третього цього пункту з дотриманням вимог абзаців другого - п'ятого частини третьої статті - 26-3Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Згідно з частиною п'ятою статті - 26-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" уповноваженими органами з присвоєння адрес є:

виконавчий орган сільської, селищної, міської ради - у разі, якщо об'єкт знаходиться у межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради;

місцева державна адміністрація - у разі, якщо об'єкт знаходиться у межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради, а також у разі неприйняття органом з присвоєння адреси рішення про присвоєння, зміну, коригування, анулювання адреси у строк, визначений цією статтею.

У містах з районним поділом за рішенням міських рад повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися виконавчим органам районних в місті рад.

За рішенням Київської міської ради повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися органам, визначеним частиною другою статті 11 Закону України "Про столицю України - місто-герой Київ".

Відповідно до частини шостої статті - 26-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" адреса вважається присвоєною з дня внесення до Реєстру будівельної діяльності інформації про її присвоєння.

Вказана норма відповідно до пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва" застосовується з 01 грудня 2020 року.

Присвоєння, зміна, коригування, анулювання адреси об'єкта будівництва об'єкта нерухомого майна, упорядкування нумерації окремих частин об'єкта здійснюються виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності, що відповідно до статті - 22-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" входить до складу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.