Питання набуття права власності на об'єкти безхазяйного нерухомого майна було та залишається актуальним сьогодні.

Актуальність обговорюваної теми підтверджується не тільки чисельною кількістю питань щодо самої процедури визнання об'єкта нерухомого майна безхазяйним, а й, наприклад, відсутністю розуміння самого поняття безхазяйної речі, відсутністю налагодженої і систематизованої взаємодії між органами, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та органами місцевого самоврядування. Аналіз проблемних питань, пов'язаних з постановкою на облік безхазяйного нерухомого майна свідчить про необхідність додаткового обговорення законодавства, що регулює відносини у відповідній сфері.

Процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначена Цивільним кодексом України. Так, відповідно до частини другої статті 335 Цивільного кодексу України безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.

Заява про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади за умов, визначених Кодексом, подається до суду за місцезнаходженням цієї речі органом, уповноваженим управляти майном відповідної територіальної громади (стаття 269 Цивільного процесуального кодексу України) .

Таким чином, законодавство визначає особливі правила щодо набуття права власності на безхазяйні нерухомі речі.

Перш за все такі речі мають бути взяті на облік як безхазяйні за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони знаходяться, з обов'язковим оголошенням про це у друкованих засобах масової інформації.

Законодавець визначив саме такий порядок за для того аби встановити власника або іншу особу, яка має право вимагати повернення такої речі, або ж заявити про свої права на вказану річ.

Необхідність постановки на облік речі як безхазяйної обумовлена також тим, що лише по закінченню чітко визначеного періоду - 1 року, що обчислюється з моменту взяття такої речі на облік, виникнуть правові підстави для визнання власником речі іншої особи.

Справа про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади розглядається судом за участю заявника з обов'язковим повідомленням усіх заінтересованих осіб.

За позовом органу, правомочного управляти комунальним майном, суд за умови якщо не буде встановлено власника або іншу особу, яка має право вимагати повернення своєї власності чи не заявила про своє право на нерухоме майно, передає безхазяйну нерухому річ до комунальної власності.

Разом з тим, необхідно зазначити про обов'язкову складову процедури набуття права власності на безхазяйну нерухому річ - офіційне оприлюднення інформації про взяття нерухомої речі на облік органом державної реєстрації прав.

Цивільним кодексом України не визначено суб'єкта, на якого покладається обов'язок інформувати громаду (суспільство) про взяття нерухомого майна на облік як безхазяйного. Однак, цілком виправданою вбачається думка про те, що таким суб'єктом є відповідний орган місцевого самоврядування. Адже саме орган місцевого самоврядування є зацікавленою особою щодо набуття права власності на безхазяйну нерухому річ, а тому необхідність забезпечення дотримання такої складової процедури набуття права власності (на рівні з дотриманням строку - 1 рік) як офіційне оприлюднення інформації про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік (без дотримання якої унеможливлюється прийняття судом відповідного рішення), є його прерогативою, оскільки покликана убезпечить від прийняття судом рішення не на його користь із зазначених підстав.

Розглядаючи проблематику набуття права власності на об'єкти безхазяйного нерухомого майна виникає потреба у визначені самого поняття безхазяйна річ.

Зі змісту частини першої зазначеної статті 335 Цивільного кодексу України випливає, що лише те майно, яке не має власника або власник якого невідомий може вважатися безхазяйним.

В такому контексті поняття "не має власника" та "власник невідомий" об'єднує одна спільна категорія - відсутня особа, яка б могла оспорити право власності на нерухоме майно.

Вважаю, що таке поняття як "не має власника" застосовується у випадку, якщо певна річ має статус нерухомого майна, права щодо якого виникли у його власника й були зареєстровані в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, однак з певних причин право власності у відповідної особи на зазначене майно припинилося. Тобто, при фактичному існуванні об'єкта нерухомого майна його власник відсутній.

Так, наприклад згідно зі статтею 347 Цивільного кодексу України особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.

Тобто, у разі прийняття власником рішення про відмову від права власності на нерухоме майно (право власності на яке згідно зі статтею 182 Цивільного кодексу України підлягає державній реєстрації) - він має підтвердити факт припинення свого права власності шляхом звернення з відповідною заявою про припинення права власності на об'єкт нерухомого майна до органу, що здійснює державну реєстрацію прав. З моменту внесення реєстратором бюро технічної інвентаризації відповідного запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно - таке майно не має власника, а отже саме з цього моменту може вважатися безхазяйним.

На мою думку, поняття "власник невідомий" застосовується у випадку, якщо має місце фактичне існування об'єкта нерухомого майна при відсутності будь-якої документації щодо нього та інформації про його власника.

Прикладом може слугувати ситуація, за якої житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані чи будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або особою, що не є власником або користувачем земельної ділянки, без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (самочинне будівництво). При умові, що право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості не визнане судом за особою, яка здійснила самочинне будівництво, чи за власником (користувачем) земельної ділянки, й не має місце його державна реєстрація в Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

На сьогодні найпоширенішою помилкою як органів, що здійснюють державну реєстрацію прав, так і органів місцевого самоврядування при реалізації своїх повноважень, пов'язаних з вирішенням питання можливості віднесення нерухомого майна до категорії "безхазяйне", є застосування поняття "безхазяйна річ" до майна, власник якого відомий (наприклад, інформація щодо особи власника міститься в Реєстрі прав власності на нерухоме майно), але він не перебуває за місцем знаходження такого майна або ж в даний час місце його перебування встановити неможливо.

Розглянемо ситуацію на прикладі приватизованого житла, яке не використовується його власниками за призначенням, у разі, якщо власники змінили місце проживання або місце перебування таких власників встановити неможливо.

Приватизацією державного житлового фонду відповідно до Закону України "Про приватизацією державного житлового фонду" є відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв та ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Цивільний кодекс України також визначає, що однією із підстав набуття фізичною особою права власності є приватизація нею державного майна та майна, що є в комунальній власності (стаття 345).

Власник приватизованого житла має право розпоряджатися квартирою (будинком) на свій розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, не заборонені законом. Порядок здійснення цих прав власником житла регулюється цивільним законодавством України (стаття 12 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду") .