Статтею 131 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що громадяни та юридичні особи мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) з урахуванням вимог ЗК України.

Частиною першою статті 79 ЗК України об'єктом права власності визначено земельну ділянку, яка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з частиною першою ст. 86 ЗК України земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю (частина четверта вказаної норми).

Статтею 87 ЗК України встановлено вичерпний перелік підстав виникненні права спільної часткової власності на земельну ділянку. Зокрема, право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

- при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

- при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

- при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

- за рішенням суду.

Інших підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку чинним законодавством не передбачено.

У той же час, частиною шостою статті 88 ЗК України передбачено, що при продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.

При цьому, земельна ділянка залишається цілісним і самостійним об'єктом права спільної часткової власності або об'єктом особистої власності.

Таким чином, нотаріусу слід розрізняти договори відчуження земельної ділянки та договори відчуження частки у праві спільної власності на земельну ділянку.

Статтею 120 ЗК України передбачено, що у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, якщо така частина може бути виділена у самостійний об'єкт права, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок" від 5 березня 2009 року N 1066-VI внесено зміни, зокрема, до ст. 126 ЗК України та встановлено, що відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку може бути здійснено лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

Отже, частина земельної ділянки може бути предметом відчуження лише після її виділення в натурі (поділ земельної ділянки) та реєстрації як окремого об'єкта права власності у встановленому чинним законодавством порядку.

У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності житлового будинку, будівлі або споруди.

Отже, у разі відчуження частки у спільній частковій власності житлового будинку до набувача переходить право власності на відповідну частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку.

Оскільки предметом відчуження є частка у праві спільної власності і за наслідками такого відчуження не створюється окремий об'єкт права власності, а земельна ділянка перебуватиме у спільній частковій власності, отримувати державний акт на відчужувану частку підстав не вбачається.

При посвідченні договорів відчуження частки у праві спільної власності на земельну ділянку нотаріус повинен роз'яснити набувачеві, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку, також те, що після посвідчення договору, на виконання вимог частин першої та другої ст. 88 ЗК України, співвласниками має бути укладений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку.

Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається у письмовій формі і посвідчується нотаріально.

Крім того, за бажанням співвласників, може бути посвідчено договір конкретного користування земельною ділянкою. Для посвідчення зазначеного договору нотаріусу, крім загальнообов'язкових документів, подається кадастровий план, у якому визначено необхідні відомості щодо використання земельної ділянки співвласниками, а також визначено межі, при цьому земельна ділянка залишається у спільній частковій власності. Зазначений кадастровий план є невід'ємною частиною договору.

2.1. Договорів відчуження житлових будинків, будівель та споруд

Посвідчуючи договори відчуження житлових будинків, будівель, споруд, земельних ділянок (часток у праві спільної власності на земельну ділянку) нотаріуси повинні враховувати, що з 10 грудня 2009 р. набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" (далі - Закон) від 5 листопада 2009 р. N 1702-VI.

Відповідно до цього Закону ст. 377 ЦК України викладено в новій редакції, яка набрала чинності з 1 січня 2010 року. Так, частиною другою зазначеної статті встановлено, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Частиною першою ст. 628 цього Кодексу встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до вимог ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Таким чином, зазначення у договорах відчуження житлових будинків, будівель або споруд розміру та кадастрового номеру земельної ділянки, на яких вони розташовані, є обов'язковим.

2.2. Договорів відчуження частки у праві спільної часткової власності на нерухоме майно та приміщень у житлових будинках, будівлях

Статтями 377 ЦК України та 120 ЗК України визначено перелік об'єктів нерухомого майна, у випадку відчуження яких істотною умовою договору є розмір та кадастровий номер земельної ділянки. Такими об'єктами є житлові будинку (крім багатоквартирних), будівлі і споруди. До зазначеного переліку не віднесено такий об'єкт, як частка у праві спільної часткової власності.

Згідно з пунктом 5 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 1 липня 2004 р. N 1952-IV приміщення, як частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об'єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації.

Отже, вимоги ст. ст. 377 ЦК України та 120 ЗК України при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання (частина 3 статті 120 Земельного кодексу України) .

2.3. Спадкових договорів

Згідно зі статтею 1302 ЦК України за спадковим договором набувач у разі смерті відчужувача набуває право власності на його майно.

Відповідно до вимог частини другої статті 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Отже, якщо предметом спадкового договору є житловий будинок, будівля або споруда, його істотною умовою є розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на ці об'єкти.

2.4. Договорів відчуження об'єктів незавершеного будівництва

Частиною третьою статті 331 ЦК України встановлено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Отже, з моменту державної реєстрації прав власності на об'єкт незавершеного будівництва, таке майно набуває статусу, що дозволяє використовувати його як об'єкт цивільного обороту відповідно до вимог законодавства.

Оскільки підставою для реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва є документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, застосування вимог ст. ст. 377 ЦК України та 120 ЗК України у випадку посвідчення договорів відчуження об'єктів незавершеного будівництва є обов'язковим.

2.5. Договорів відчуження гаражів (боксів), що знаходяться в гаражно-будівельних кооперативах

Відповідно до вимог статті 41 ЗК України житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Отже, суб'єктом прав на земельні ділянки, які перебувають у власності або у користуванні гаражно-будівельних кооперативів, є юридичні особи - кооперативи. Оскільки за договором відчуження боксу стороною є фізична особа, положення ст. ст. 377 ЦК України та 120 ЗК України щодо зазначення площі та розміру земельної ділянки не можуть бути застосовані.

Правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, ЗК України, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Закону України "Про оцінку земель" (далі - Закон), інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.