Передача у користування нерухомого майна - актуальна тема практично для кожного власника. Тому, в даній статті проаналізовано норми чинного законодавства щодо вимог до форми договору оренди житла та необхідності його державної реєстрації.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 "Найм (оренда)" та 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу України (далі - Кодекс). При цьому вимоги глави 59 Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення - для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 Кодексу, які є спеціальними щодо положень глави 58 Кодексу.

Відповідно до частин першої та другої статті 810 Кодексу за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюється законом.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Звертаємо увагу, що згідно пункту 113 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 N 20/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 за N 283/8882 (зі змінами) (далі - Інструкція), не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення не придатні для проживання (підвали та ін.), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), які здаються в найм тільки разом з житловим приміщенням.

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (стаття 813 Кодексу) . Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім'я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

Відповідно до статті 810-1 Кодексу оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі - вигодонабувачу.

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

За вимогою, встановленою у статті 811 Кодексу, договір найму житла укладається у письмовій формі.

Слід зазначити, що договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Крім того, договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

Частиною першою статті 811 Кодексу не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму житла. Проте, за правилом частини четвертої статті 209 Кодексу правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до статті 54 Закону України "Про нотаріат" нотаріуси, зокрема, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов'язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.

Нотаріус при посвідченні, на бажання сторін, договору найму (оренди) житла для проживання (квартири, її частини, житлового будинку, його частини), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, відповідно до пункту 112 Інструкції, вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду).

Відповідно до пункту 114 вищезазначеної Інструкції, у тексті договору найму (оренди) житла обов'язково зазначаються особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи, відповідно до статті 816 Кодексу, набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду.

Разом з тим, згідно частини п'ятої статті 810-1 Кодексу істотними умовами договору оренди житла з викупом є:

1. найменування сторін;

2. характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;

3. строк, на який укладається договір;

4. розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5. умови дострокового розірвання договору;

6. порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;

7. права та зобов'язання сторін;

8. відповідальність сторін;

9. інші умови, визначені законом.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладений на п'ять років (стаття 821 Кодексу) . У відповідності до вимог пункту 116 Інструкції при посвідченні договору найму (оренди) без зазначення строку його дії нотаріус повинен роз'яснити сторонам, що такий договір вважається укладеним на п'ять років.