У Міністерстві юстиції України розглянуто звернення Всеукраїнської молодіжної організації "Молодь проти корупції" від 15.12.2004 р. N 07к-15/12 щодо надання роз'яснення законодавства та в межах компетенції повідомляється.

Щодо першого запитання

Згідно зі статтями 4 та 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" забудовником може бути особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва та уклала угоду з управителем. Управитель укладає з забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику звести об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду в установлені в угоді строки та на умовах, визначених Законом України та Правилами фонду.

Забудовником є особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати").

Слід зазначити, що Законом України "Про основи містобудування" передбачено, що забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Так, згідно із статтями 78, 92 і 93 Земельного кодексу України земельні ділянки можуть перебувати у власності або у користуванні: постійному чи на умовах оренди.

Порядок виникнення права власності та права користування земельною ділянкою визначається статтею 125 зазначеного Кодексу.

Відповідно до положень вказаної статті право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Крім того, статтею 24 Закону України "Про планування і забудову територій" передбачено, що фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта.

Фізичні та юридичні особи, заінтересовані в здійсненні будівництва, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки.

Враховуючи наведене, вважаємо, що для здійснення забудови земельної ділянки забудовник повинен оформити у встановленому порядку право власності або право користування цією земельною ділянкою.

Щодо другого запитання

Відповідно до статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" управитель укладає із забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у встановлені в угоді строки, визначені цим Законом та Правилами фонду.

Управитель укладає з забудовником угоду за умови забезпечення забудовником виконання своїх зобов'язань з додержанням вимог статті 10 цього Закону.

Загальні засади регулювання будівельного підряду встановлені у Цивільному кодексі України. Зокрема, статтею 875 цього Кодексу встановлено, що за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи, відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Замовником по цьому договору може бути юридична або фізична особа, яка замовляє виповнення робіт, поставку продукції, надання послуг, пов'язаних з капітальним будівництвом, заключає договори (контракти), контролює хід будівництва і здійснює технічний контроль за ним, здійснює розходи за поставлену продукцію, виконані роботи, надані послуги, приймає закінчені роботи.