Відповідно до підпункту 31 пункту 4 Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.11.2006 N 1577,

1. Затвердити Методичні рекомендації стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації, що додаються.

2. Департаменту цивільного законодавства та підприємництва (І.І.Завальна) довести цей наказ до відома начальників Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, головних управлінь юстиції в областях, містах Києві та Севастополі, міністерств, інших центральних органів виконавчої влади.

3. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника Міністра Л.В.Єфіменка.

Перш за все звертаємо увагу, що визначення належності об'єкту до нерухомого або рухомого майна має велике значення у відносинах, пов'язаних з виникненням, переходом та припиненням права власності на ці об'єкти. Так, в залежності від того чи є об'єкт нерухомим майном, особа обирає для себе ту поведінку, яка законодавством встановлена для об'єктів нерухомості (наприклад, при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна).

1.1. Визначення поняття нерухомого майна у чинному законодавстві, його ознаки та класифікація. Цивільний кодекс України (далі - Кодекс) при класифікації речей як об'єктів цивільних прав виходив із фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі.

Основний акт цивільного законодавства використовує термінологію "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Інші законодавчі акти містять іншу термінологію, яка також позначає нерухомі речі.

Так, закони України "Про планування і забудову територій" (стаття 18), "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (стаття 44), "Про виконавче провадження" (статті 62, 64, 66), "Про оподаткування прибутку підприємств" (пункт 5.1 статті 5), "Про правові засади цивільного захисту" (стаття 9), "Про недержавне пенсійне забезпечення" (стаття 49) використовують термін "об'єкт нерухомості". У свою чергу Повітряний кодекс України використовує термін "нерухомі об'єкти і споруди" (стаття 46).

Отже, законодавчі акти використовують різну термінологію, що означає "нерухоме майно".

За Кодексом до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181).

Слід констатувати, що вказане визначення нерухомої речі за Кодексом є універсальним. Так, воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об'єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.

Розкривають зміст поняття "нерухома річ" також наступні законодавчі акти, зокрема:

- Закон України "Про іпотеку" - нерухоме майно (нерухомість) - це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (стаття 1);

- Закон України "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування" - нерухомим майном визнає жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України "Про оподаткування прибутку підприємств" (стаття 1);

- Закон України "Про охорону культурної спадщини" - нерухомий об'єкт культурної спадщини - це об'єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності (стаття 1);

- Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" - нерухоме майно (нерухомість) - це об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля (пункт 1.10.1 статті 1).

Ураховуючи наведені законодавчі акти, можна виділити такі ознаки нерухомої речі:

1) ці об'єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов'язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;

2) переміщення зазначених об'єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення;

Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім Кодексу слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна. Водночас низка нормативних актів не містять конкретних посилань відносно належності того чи іншого об'єкту до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об'єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.

Класифікація об'єктів нерухомих речей є різною. Так, Кодекс поділяє нерухоме майно на житлові будинки, будівлі, споруди тощо (частина друга статті 331).

Тобто, ця норма Кодексу закріплює невичерпний перелік об'єктів нерухомого майна.

Закон України "Про інвестиційну діяльність" поділяє нерухоме майно на будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності (стаття 1), а Закон України "Про оренду державного та комунального майна" - на будівлі, споруди, приміщення (стаття 4).

Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" провів поділ нерухомості, відмінної від землі, на:

а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями.

Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;

б) споруди, а саме: об'єкти нерухомості, відмінні від будівель (пункт 1.10.1 статті 1).

В окрему групу можна об'єднати так звані "специфічні нерухомі речі". Наприклад, об'єкти культурної спадщини ( Закон України "Про охорону культурної спадщини") .

За Кодексом право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182).

Отже, визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об'єкту є визначення його статусу: чи є цей об'єкт нерухомим майном.

1.2. Деякі акценти державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно слід ураховувати частину першу статті 186 Кодексу, згідно з якою річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю.

Так, приналежність не має самостійного значення та за призначенням без головної речі використовуватись не може, а тому, є залежною від головної речі і має допоміжний статус. За загальним правилом приналежність наслідує долю головної речі. Визначення речі приналежністю визначається її природними властивостями, а також характером відносин, що виникають з приводу господарського призначення речі.

І приналежність, і головна річ є фізично самостійними речами, але головна річ має самостійне значення, а приналежність - допоміжне і служить найбільш повному і найкращому використанню головної речі. Головна та приналежна речі утворюють одне ціле, яке передбачає їх використання за єдиним призначенням, а тому вони розглядаються як одна річ.

Водночас державній реєстрації підлягає право власності на головну річ, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно має містити інформацію про приналежну річ у розділі "опис нерухомого майна".

Наприклад, технологічна вежа.

Великий тлумачний словник сучасної української мови визначає, що вежа - це вузька споруда, що заввишки значно більша, ніж завширшки; будується окремо або як складова частина фортеці, палацу і т.ін. //Вишка для спостереження і передачі сигналів.

За своїми ознаками технологічна вежа є нерухомим майном, але вона, як правило, є приналежною річчю.

Отже, підлягає державній реєстрації право власності на головну річ, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно має містити інформацію про приналежну річ, зокрема, про технологічну вежу, яка зазначається у розділі "опис нерухомого майна".

Проте в кожному випадку слід виходити з конкретного об'єкту - чи може технологічна вежа бути самостійним, незалежним від іншої речі об'єктом. Чи є технологічна вежа приналежною річчю або є вона незалежним нерухомим майном можна з'ясувати лише після проведення технічної інвентаризації такої технологічної вежі.

Отже, якщо технологічна вежа є самостійним, незалежним від іншої речі (наприклад, будівлі) об'єктом, то право власності на таку технологічну вежу підлягає державній реєстрації як на окремий об'єкт.

При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно слід ураховувати частину першу статті 188 Кодексу, згідно з якою, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

Наприклад, посадкова платформа, яка знаходиться на вокзалі.

За своїми ознаками посадкова платформа, яка знаходиться на вокзалі, є нерухомим майном, але вона є складовою частиною речі.

Так, згідно з Правилами перевезення пасажирів, багажу, вантажобагажу та пошти залізничним транспортом України, затвердженими наказом Міністерства транспорту та зв'язку від 27 грудня 2006 року N 1196 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 4 квітня 2007 року за N 310/13577), посадкові платформи входять до складу вокзалу, який є комплексом спеціальних споруд, приміщень, обладнань.

Отже, підлягає державній реєстрації право власності на складну річ, в даному випадку - це вокзал, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно має містити інформацію про складову частину речі, зокрема, про платформу пасажирську, яка зазначається у розділі "опис нерухомого майна".

1.3. Визначення поняття споруд та порядку державної реєстрації права власності на них. Кодекс використовує конструкції "нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо)" (стаття 331), "житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно" (стаття 376).

Отже, виходячи з цих статей споруди є нерухомим майном.

У законодавчих актах відсутнє визначення поняття "споруда" (лише Закон України "Про охорону культурної спадщини" містить визначення споруди як витвору). У Національному стандарті N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004 року N 1442, визначено, що споруди - це земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (пункт 2).

Законодавчими актами не визначений правовий статус багатьох споруд, а тому виникає низка питань - чи є ці споруди нерухомим майном; чи підлягають державній реєстрації право власності на них. При цьому, слід ураховувати, що різні нормативно-правові акти використовують термінологію "споруда" і до рухомих об'єктів.

Наприклад, інженерна споруда, призначена для транспортування газу, промисловий газопровід (далі - газопровід).

Законом України "Про трубопровідний транспорт" передбачено, що об'єкти трубопровідного транспорту - це магістральні та промислові трубопроводи, включаючи наземні, надземні і підземні лінійні частини трубопроводів, а також об'єкти та споруди, основне і допоміжне обладнання, що забезпечують безпечну та надійну експлуатацію трубопровідного транспорту (стаття 1). Також, частиною першою статті 16 цього Закону встановлено, що до земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, на яких збудовано наземні і надземні трубопроводи та їх споруди, а також наземні споруди підземних трубопроводів.

Тобто, газопроводи є об'єктами, що не можуть існувати без землі та переміщення їх є неможливим без їх знецінення, що відповідає ознакам нерухомого майна.

Отже, газопровід є нерухомим майном.

Що стосується механізму державної реєстрації прав на газопровід, то слід ураховувати таке.

- Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 року N 7/5 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 18 лютого 2002 року за N 157/6445) (далі - Тимчасове положення), встановлено, що державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають реєстрації (пункт 3.6).

Так, щодо інвентаризації газопроводу зазначаємо, що нормативний акт, який визначає порядок проведення технічної інвентаризації газопроводу, нині відсутній. Водночас при проведенні інвентаризації можливо використовувати Правила обстеження, оцінки технічного стану, паспортизації та проведення планово-запобіжних ремонтів газопроводів і споруд на них, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 9 червня 1998 року N 124 (зареєстрований в Міністерстві юстиції 13 листопада 1998 року N 723/3163), якими передбачено, зокрема, що газопроводи слід оцінювати за показниками для сталевих та поліетиленових газопроводів.

Наприклад, для сталевих газопроводів (підземні і надземні) слід оцінювати герметичність газопроводів; стан металу труб і якість зварних з'єднань; стан захисного ізоляційного покриття; технічний стан надземних газопроводів; стан будівельних конструкцій (підпори, кріплення, компенсатори й т.ін.); стан пофарбування та стан термоізоляції газопроводів зрідженого газу; корозійний стан; стан електрохімічного захисту.

При оцінці підземних газопроводів слід ураховувати геологічне розташування газопроводів (глибина залягання), а також розташування газопроводів відносно інших інженерних мереж та споруд.

- Тимчасовим положенням встановлено, що державна реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ (пункт 1.4).

Так, щодо визначення місцезнаходження газопроводу, то згідно з Порядком ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 28 січня 2003 року N 7/5 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 28 січня 2003 року за N 67/7388) (далі - Порядок), адреса нерухомого майна є ідентифікатором об'єкта нерухомого майна. Порядком передбачено, що у Реєстрі прав використовуються три види адрес у межах населеного пункту:

адреса, яка складається з назви вулиці, номера будинку, номера корпусу та номера квартири;

адреса, яка складається з назви іменованого об'єкта та/або назви вулиці, номера об'єкта та номера частини об'єкта;

адреса, яка складається з назви іменованого об'єкта, назви вулиці в складі об'єкта, номера об'єкта або номера будинку (пункт 3.1.2).

Тобто, при внесені відомостей до Реєстру про адресу газопроводів слід використовувати один з визначених Порядком варіантів адрес.

- Слід зауважити, що якщо газопровід збудувала особа для обслуговування будинку, то такий газопровід є приналежною річчю, і в цьому випадку, державна реєстрація права провадиться на головну річ - будинок, а інформація про приналежну річ - газопровід має міститися у витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно у розділі "опис нерухомого майна". Водночас реєстрація права на газопровід можлива і як на окремий об'єкт нерухомості, наприклад, якщо його збудував кооператив. У цьому випадку власником цього газопроводу виступатиме кооператив.

За аналогічним принципом нині має здійснюватися і державна реєстрація прав власності на під'їзні колії, якими за Законом України "Про залізничний транспорт" є залізничні колії, які призначені для транспортного обслуговування одного або кількох підприємств, організацій та установ у взаємодії із залізничним транспортом загального користування (стаття 1).

Окремо зауважуємо, що державної реєстрації права власності на магістральний газопровід.

Так, Тимчасовим положенням встановлено, що державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації у межах визначених адміністративно-територіальних одиниці (пункт 1.3). Порядком передбачено, що бюро технічної інвентаризації здійснює реєстрацію прав власності на об'єкти нерухомого майна, що розташовані в межах його зони обслуговування (пункт 1.3).