З метою врегулювання відносин у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно, забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна, активізації інвестиційної діяльності та відповідно до пункту 4 розділу XV "Перехідні положення" Конституції України

1. Запровадити в Україні державну реєстрацію прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав), яка є офіційним визнанням і підтвердженням державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно, що супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно.

2. У цьому Указі терміни вживаються у такому значенні:

Державний реєстр прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - це державна інформаційна система відомостей про права, об'єкти та суб'єкти прав на нерухоме майно;

речове право - встановлене в межах закону безпосереднє панування особи над річчю, внаслідок чого виникає обов'язок усіх і кожного не порушувати це право. Речовими правами є право власності та обмежені речові права;

обмежене речове право - похідне від права власності і встановлене на законних підставах часткове панування над річчю, що здійснюється у межах, установлених законом або договором. Обмежене речове право обмежує право власності таким чином, що зазначене право зберігає свою чинність у разі відчуження речі, а також здійснюється незалежно від волі власника в межах, установлених законом або договором;

обтяження - заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, встановлені на підставі актів відповідних органів державної влади;

нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно;

земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та іншими ознаками, з визначеними щодо неї правами;

правовстановлюючий документ - документ, який підтверджує права певного суб'єкта на нерухоме майно та складений у порядку, передбаченому законодавством;

ідентифікаційний код - індивідуальний, що не повторюється на всій території України код, який присвоюється кожному окремо визначеному об'єкту нерухомого майна під час реєстрації права власності на нього і залишається незмінним протягом усього часу існування цього об'єкта. Ідентифікаційний код необхідний для однозначного визначення об'єктів нерухомості.

3. Державна реєстрація прав регулюється Цивільним кодексом України, цим Указом та іншими актами законодавства.

У разі коли міжнародним договором України, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що містить цей Указ, застосовуються правила міжнародного договору.

4. Державна реєстрація прав проводиться органами державної реєстрації прав на нерухоме майно за місцем знаходження об'єкта нерухомості в межах реєстраційного округу.

Реєстраційний округ визначається в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, і утворюється в районах, містах, районах у містах.

Реєстраційний округ утворюється в межах однієї або кількох адміністративно-територіальних одиниць.

5. Обов'язковій державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права (сервітут, емфітевзіс, суперфіцій, узуфрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Обмежені речові права реєструються після державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній або комунальній власності, підлягають реєстрації за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном.

Права, які підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Права на нерухоме майно, які не підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо іншого не передбачено договором або законом, проте пріоритет мають зареєстровані права.

6. Обов'язковій державній реєстрації підлягають обтяження, накладені на нерухоме майно відповідними органами державної влади у випадках, передбачених законом.

7. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно.

Для відшкодування збитків, завданих з вини органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, утворюється компенсаційний фонд, положення про який затверджується Кабінетом Міністрів України.

Компенсаційний фонд формується за рахунок відрахувань трьох відсотків суми реєстраційного збору за державну реєстрацію обтяжень та надання інформації про зареєстровані права і встановлені щодо них обтяження.

Кошти компенсаційного фонду зараховуються на спеціальний окремий рахунок Агентства з реєстрації прав на нерухоме майно і витрачаються виключно на відшкодування збитків, завданих з вини органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

8. Суб'єктами державної реєстрації прав є фізичні та юридичні особи, в тому числі іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні організації, іноземні держави, Україна в особі відповідних органів виконавчої влади, територіальні громади сіл, селищ, міст в особі органів місцевого самоврядування з одного боку, та органи, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, з іншого боку.

9. Державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надати інформацію, що міститься в Державному реєстрі прав, про зареєстровані права та встановлені обтяження на об'єкт нерухомого майна будь-якій особі, яка пред'явила документ, що посвідчує цю особу (для юридичної особи - документи, що підтверджують державну реєстрацію цієї особи і повноваження її представника), та подала заяву в письмовій формі.

Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, протягом п'яти днів повинен надати заявникові витяг з Державного реєстру прав або мотивовану відмову в наданні такого витягу. Така відмова може бути оскаржена заявником у судовому порядку.

Витяги з Державного реєстру прав мають містити опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обтяження, встановлені щодо нього, та бути посвідчені підписом і печаткою державного реєстратора прав.

Відомості про зміст правовстановлюючих документів, узагальнені відомості про права окремої особи на нерухоме майно, а також витяги з Державного реєстру прав, що містять відомості про перехід прав на нерухоме майно, надаються лише:

самим правоволодільцям;

фізичним та юридичним особам, які отримали довіреність від правоволодільця;

органам державної податкової служби, якщо запит зроблено у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законодавством України;

судовим, правоохоронним органам, нотаріусам, які мають у провадженні справи, пов'язані з нерухомим майном та (або) його правоволодільцями:

особам, які мають право на спадкоємство майна правоволодільця за заповітом або законом.

Надання відомостей з Державного реєстру прав здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Орган, що здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний за заявою правоволодільця надати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомості, на який він має права.

Використання відомостей, що містяться в Державному реєстрі прав, способами або у формі, що завдають шкоди правам та законним інтересам правоволодільців, тягне за собою відповідальність, передбачену законодавством України.

10. Органами, які здійснюють державну реєстрацію прав, є:

Агентство з реєстрації прав на нерухоме майно Міністерства юстиції України (далі - Агентство з реєстрації прав);

відділення Агентства з реєстрації прав на нерухоме майно, що створюються в межах реєстраційного округу (далі - органи державної реєстрації прав на місцях).

Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно належать до системи органів юстиції і підпорядковуються Міністерству юстиції України.

Положення про Агентство з реєстрації прав затверджується Кабінетом Міністрів України.

Положення про органи державної реєстрації прав на місцях затверджуються Міністерством юстиції України.

Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно є юридичними особами, мають розрахунковий та інші рахунки в установах банків, печатку із зображенням Державного Герба України та своїм найменуванням.

11. До повноважень Агентства з реєстрації прав належать:

організація робіт, пов'язаних зі створенням відділень Агентства з реєстрації прав;

забезпечення додержання правил ведення Державного реєстру прав;

узагальнення практики застосування законодавства з питань державної реєстрації прав, підготовка пропозицій щодо його вдосконалення;

розроблення методичних матеріалів з питань ведення державної реєстрації прав;

забезпечення взаємодії з центральними та місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування у питаннях, пов'язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно;

забезпечення взаємодії з міжнародними організаціями у питаннях державної реєстрації прав;

формування та координація системи підготовки кадрів для функціонування системи державної реєстрації прав;

надання інформації про зареєстровані права на нерухоме майно;

організація діяльності кваліфікаційної комісії для визначення рівня професійної підготовленості осіб, які мають намір отримати свідоцтво державного реєстратора прав;

прийняття в установленому порядку рішень про виплату коштів компенсаційного фонду на відшкодування збитків, завданих з вини органу, що здійснює державну реєстрацію прав;

інші повноваження, передбачені цим Указом, іншими актами законодавства, а також Положенням про Агентство з реєстрації прав.

12. До компетенції органів державної реєстрації прав на місцях належить:

державна реєстрація прав та обтяжень;

ведення Державного реєстру прав;

надання інформації про зареєстровані права;

забезпечення зберігання інформації про зареєстровані права;

інші повноваження, передбачені законодавством та Положенням про органи державної реєстрації прав на місцях.

13. Агентство з реєстрації прав очолює Голова, який за посадою є заступником Міністра юстиції України.

Керівників органів державної реєстрації прав на місцях призначає на посаду та звільняє з посади Міністр юстиції України з числа осіб, які мають досвід роботи державного реєстратора прав не менше трьох років.

На посаду державного реєстратора прав може бути призначений громадянин України, який має вищу юридичну освіту, пройшов стажування протягом шести місяців в органах державної реєстрації прав на місцях, склав кваліфікаційний іспит та отримав свідоцтво державного реєстратора прав.

Свідоцтво державного реєстратора прав видається Міністерством юстиції України на підставі рішення кваліфікаційної комісії.

Державний реєстратор прав є державним службовцем.

Державний реєстратор прав має печатку із зазначенням посади, свого прізвища, імені та по батькові, реєстраційного округу.

Особи, які не склали кваліфікаційного іспиту, допускаються до його повторного складання не раніш як через рік.

14. Для визначення рівня професійної підготовленості осіб, які мають намір отримати свідоцтво державного реєстратора прав, при Міністерстві юстиції України утворюється кваліфікаційна комісія, положення про яку затверджується Міністерством юстиції України.

15. Державний реєстратор прав:

встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови в державній реєстрації прав чи зупинення такої реєстрації;

перевіряє документи, подані для державної реєстрації прав, на відповідність вимогам цього Указу та актам законодавства;

перевіряє угоди, для яких законодавством не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення і які не були посвідчені, на відповідність чинному законодавству;

приймає рішення про державну реєстрацію прав, про відмову в державній реєстрації прав або зупинення такої реєстрації, про державну реєстрацію або відмову в державній реєстрації обтяжень, накладених на нерухоме майно, про анулювання, погашення та внесення змін до записів у Державному реєстрі прав;

вносить відповідний запис у Державний реєстр прав;

видає витяги з Державного реєстру прав або відмовляє у видачі таких витягів.

Державний реєстратор прав не має права приймати рішення про державну реєстрацію прав на своє ім'я і від свого імені, на ім'я і від імені свого чоловіка (дружини), його (її) та своїх родичів (батьків, дітей, онуків, діда, баби, братів, сестер). У такому випадку державна реєстрація прав здійснюється іншим державним реєстратором прав.

16. Реєстраційні справи підлягають довічному зберіганню в архівах, які створюються в органах державної реєстрації прав на місцях.

Порядок ведення архіву визначається Міністерством юстиції України за погодженням з центральним органом виконавчої влади у галузі архівної справи.

17. Права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі прав.

Невід'ємною частиною Державного реєстру прав є база даних реєстрації заяв та запитів, реєстраційна справа.

Порядок ведення Державного реєстру прав, технічні та програмні засоби мають забезпечувати довічне зберігання та достовірність інформації; захист інформації від несанкціонованого доступу та внесення недокументованих записів; можливість контролю запитів і реєстраційних записів до Державного реєстру прав та процедури реєстрації; оновлення та архівування даних; оперативний пошук даних та документальне відтворення процедури реєстрації; оперативну видачу витягів з Державного реєстру прав. Структура даних Державного реєстру прав є незалежною від технічних, технологічних та програмних засобів ведення бази даних цього Реєстру.

Державний реєстр прав та реєстраційні справи про об'єкт нерухомого майна є вічними, їх знищення, як і вилучення з них будь-яких документів або частин, не допускається.

Правила ведення Державного реєстру прав встановлюються Кабінетом Міністрів України.

18. Джерелами інформації для функціонування Державного реєстру прав є дані Державного земельного та містобудівного кадастрів, Державного картографо-геодезичного фонду України та інші офіційні джерела інформації. Порядок використання такої інформації встановлюється Кабінетом Міністрів України.

19. Державний реєстр прав містить дані про зареєстровані права, суб'єктів прав, основні характеристики нерухомого майна, правовстановлюючі документи, на підставі яких здійснено реєстрацію прав, і складається з текстової та картографічної (графічної) частин.

Текстова частина Державного реєстру прав складається із розділів, що відкриваються для кожного об'єкта нерухомого майна під час реєстрації права власності, та містить записи про нерухоме майно, про право власності на нього, про обмежені речові права та обтяження.

Записи про нерухоме майно мають містити:

ідентифікаційний код нерухомого майна та відомості про його адресу;

опис нерухомого майна (площа земельної ділянки, будівлі, її частини, споруди тощо, цільове призначення);

дані про межі нерухомості;

характеристику змін нерухомого майна (у разі здійснення добудови, будівництва нових об'єктів, поділу тощо);

час і дату внесення, погашення, анулювання або зміни записів;

прізвище державного реєстратора прав та дату прийняття рішення.

У записах про право власності на нерухоме майно має зазначатися:

для власників - фізичних осіб: громадян України - прізвище, ім'я та по батькові, дата та місце народження, адреса постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів, дані документа, що посвідчує особу; для іноземних громадян - прізвище, ім'я та по батькові (за наявності останнього), адреса постійного місця проживання за межами України;

для власників - юридичних осіб: резидентів - назва, юридична адреса, код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для нерезидентів - найменування, юридична адреса та держава, де зареєстровано юридичну особу;

вид спільної власності та розмір часток, якщо майно належить на праві спільної часткової власності;

зміст права, підстава його набуття;

час і дата внесення, анулювання, погашення або зміни записів;

прізвище державного реєстратора прав та дата прийняття рішення.

Записи про обмежені речові права та обтяження мають містити:

порядковий номер запису;

зміст права, обтяження, строк дії, якщо він обумовлений відповідним правовстановлюючим документом або актом відповідного державного органу;

підставу виникнення права, обтяження;

відомості про суб'єкт права;

у разі реєстрації іпотеки - вартість іпотеки;

час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;

прізвище державного реєстратора прав та дату прийняття рішення.

У картографічній (графічній) частині Державного реєстру прав зазначаються межі та коди реєстраційних округів, адміністративно-територіальних одиниць, кварталів, на які поділяються реєстраційні округи, а також відомості про ідентифікаційний код та межі нерухомого майна, інші відомості, необхідні для організації управління інформацією та контролю за здійсненням реєстрації.

У разі виявлення невідповідності запису в Державному реєстрі прав правовстановлюючому документу пріоритет має правовстановлюючий документ.

20. Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав та встановлених щодо них обтяжень і запитів стосовно надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та встановлені щодо них обтяження здійснюється в базі даних реєстрації заяв і запитів.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав та встановлених щодо них обтяжень проводиться в порядку їх надходження.

Дані реєстрації мають містити:

порядковий номер заяви;

час і дату надходження заяви;

ідентифікаційний код нерухомого майна;

відомості про заявника (для фізичних осіб: громадян України - прізвище, ім'я та по батькові, ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; для іноземних громадян - прізвище, ім'я та по батькові (за наявності останнього), адресу постійного місця проживання за межами України; для юридичних осіб: резидентів - найменування, юридичну адресу, код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для нерезидентів - найменування, юридичну адресу та державу, де зареєстровано юридичну особу) та відомості про особу, яка представляє інтереси заявника;

короткий зміст прохання із зазначенням прав та встановлених щодо них обтяжень, які необхідно зареєструвати, або який запис слід анулювати, погасити чи змінити;

запис про прийняте рішення, дату його прийняття, прізвище державного реєстратора.

Дані реєстрації запитів стосовно надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та встановлені щодо них обтяження повинні містити: