З метою забезпечення виконання зобов'язань, розвитку системи іпотечного кредитування, активізації інвестиційної діяльності та відповідно до пункту 4 розділу XV "Перехідні положення" Конституції України

1. Для цілей цього Указу наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки і все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе.

До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Законом до нерухомого майна може бути віднесено й інше майно;

іпотека - застава нерухомого майна, коли земельні ділянки та (або) інші речі, що становлять предмет іпотеки, залишаються у заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставодержатель набуває право на задоволення забезпеченого іпотекою зобов'язання, яке не виконане, за рахунок предмета іпотеки;

земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та іншими ознаками, з визначеними щодо неї правами;

іпотечний договір - договір застави нерухомого майна;

підприємство або його структурний підрозділ - цілісний майновий комплекс, до якого належать основні фонди, обігові засоби, інші цінності, відображені в балансі підприємства, а також права на земельну ділянку;

майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку належне їй на праві власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку, що підтверджено відповідними документами, для забезпечення зобов'язань боржника перед заставодержателем (кредитором);

основне зобов'язання - зобов'язання за договорами позики, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо, а також зобов'язання, що виникає внаслідок заподіяння шкоди і виконання якого забезпечено заставою нерухомого майна, яке належить одній із сторін зазначених договорів (боржникові) або третій особі (майновому поручителеві), в інтересах іншої сторони за цими договорами;

попередня іпотека - іпотека, що передувала укладенню іншого іпотечного договору щодо цього ж нерухомого майна;

наступна іпотека - передача в іпотеку нерухомого майна, яке раніше було передане в іпотеку з участю іншого або попереднього заставодержателя.

2. Цим Указом визначаються основні положення про іпотеку. Пов'язані з іпотекою правовідносини, не передбачені цим Указом, регулюються іншими актами законодавства України.

Дія цього Указу не поширюється на правовідносини, що виникають у зв'язку із податковою заставою.

Якщо міжнародним договором, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що містить цей Указ, застосовуються правила міжнародного договору.

3. Іпотека виникає в силу договору або закону з моменту її державної реєстрації.

Іпотекою може бути забезпечена дійсна вимога, зокрема така, що випливає з договорів позики, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо.

Іпотекою можуть забезпечуватися зобов'язання, виникнення яких можливе в майбутньому, але які вже обумовлені договором, що набрав чинності.

Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею основного зобов'язання.

4. Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, не вилучене з цивільного обігу, яке може бути відчужено заставодавцем та на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення.

Предметом іпотеки може бути також нерухоме майно, яке стане власністю заставодавця після укладення іпотечного договору.

Предметом іпотеки може бути:

земельна ділянка, в тому числі виділена в натурі земельна ділянка, що належить на праві спільної часткової власності;

житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового будинку;

дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

підприємство або його структурний підрозділ;

інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Якщо іншого не передбачено законом або договором, передачі в іпотеку як єдине ціле підлягає нерухоме майно разом з усіма його приналежностями за умови, що відокремлення цих приналежностей від нерухомого майна призведе або може призвести до втрати господарського призначення такого майна.

У разі іпотеки будівлі чи споруди в іпотеку передається також земельна ділянка, на якій розташовано будівлю чи споруду, якщо іншого не передбачено іпотечним договором.

Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами.

Частину речі, яка належить до нерухомого майна, може бути передано в іпотеку лише після її виділення зі складу нерухомого майна.

Ризик випадкової загибелі або випадкового псування предмета іпотеки несе заставодавець, якщо іншого не передбачено іпотечним договором.

Іпотека не поширюється на майно, приєднане власником або наймачем до головної речі після передачі її в іпотеку, якщо іншого не передбачено договором.

Предметом іпотеки не можуть бути:

об'єкти державної та комунальної власності, приватизація (відчуження) яких заборонена законом;

національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

5. У разі коли для відчуження нерухомого майна необхідні згода або дозвіл іншої особи (у тому числі органу державної влади чи місцевого самоврядування), такі ж згода або дозвіл необхідні і для передачі цього майна в іпотеку.

Майно, яке перебуває у спільній сумісній власності, може бути передане в іпотеку лише за наявності нотаріально посвідченої згоди всіх співвласників.

Учасник спільної часткової власності має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі.

6. Іпотекою забезпечується відшкодування заставодержателеві суми боргу за основним зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій іпотечним договором.

У разі коли іншого не передбачено іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги заставодержателя щодо відшкодування:

збитків (витрат, неотриманих доходів), спричинених несвоєчасним виконанням або неналежним виконанням основного зобов'язання, та відсотків за користування залученими коштами для покриття зазначених збитків;

судових чи інших витрат, пов'язаних із зверненням стягнення на предмет іпотеки та його реалізацією;

витрат заставодержателя, пов'язаних з утриманням і збереженням предмета іпотеки.

7. У разі коли передане в іпотеку нерухоме майно застраховане, заставодержатель має переважне право задоволення своїх вимог із суми страхового відшкодування при настанні страхового випадку щодо переданого в іпотеку нерухомого майна.

Отримання страхового відшкодування припиняється у разі відновлення нерухомого майна або заміни його іншим нерухомим майном такої ж вартості.

При настанні страхового випадку щодо переданого в іпотеку нерухомого майна страхове відшкодування може бути виплачене заставодавцеві на підставі письмової згоди заставодержателя (заставодержателів). Страхове відшкодування може бути виплачене заставодавцеві і за відсутності згоди заставодержателя (заставодержателів), якщо заставодавець надасть додаткове забезпечення заставодержателю у розмірі страхового відшкодування.

8. У разі коли іншого не передбачено законом чи іпотечним договором, заставною про встановлення іпотеки, заставодержатель має право:

перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан предмета іпотеки і умови його збереження та використання;

вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета іпотеки;

вимагати від будь-якої особи припинити посягання на предмет іпотеки, яке може призвести до загибелі, пошкодження чи зменшення його вартості. Якщо предмет іпотеки втрачено не з вини заставодержателя і заставодавець його не відновив або за згодою заставодержателя не замінив іншим майном такої ж вартості, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання;

застрахувати від ризику випадкової загибелі або випадкового псування предмет іпотеки (крім земельної ділянки) в повному обсязі за рахунок коштів, що надаються заставодавцеві за основним зобов'язанням;

переуступити права за основним зобов'язанням та іпотечним договором третій особі.

9. У разі коли іншого не передбачено законом чи іпотечним договором, заставною про встановлення іпотеки, заставодавець має право:

володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його призначення;

отримувати від предмета іпотеки плоди і доходи;

достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить його змісту;

передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;

відчужувати за нотаріально посвідченою згодою заставодержателя предмет іпотеки з переведенням основного зобов'язання та зобов'язань за іпотечним договором на нового власника;

передавати за нотаріально посвідченою згодою заставодержателя предмет іпотеки в оренду чи безоплатне користування.

Угода, яка обмежує право заставодавця заповідати належне йому на праві власності майно, що становить предмет іпотеки, є недійсною.

10. У разі коли іншого не передбачено законом чи іпотечним договором, заставодавець зобов'язаний:

попереджати заставодержателя про всі відомі йому права третіх осіб на предмет іпотеки, навіть коли такі права не зареєстровані в установленому порядку;

виконувати в повному обсязі умови іпотечного договору;

вживати необхідних для збереження та належного використання предмета іпотеки заходів, включаючи проведення капітального, поточного ремонту, забезпечення раціональної експлуатації і використання, захист предмета іпотеки від посягань;

на вимогу заставодержателя страхувати від ризиків випадкової загибелі або випадкового псування предмет іпотеки за свій рахунок на період дії іпотечного договору у повному обсязі;

надавати за згодою заставодержателя аналогічне за вартістю нерухоме або інше майно у разі загибелі предмета іпотеки чи істотного погіршення його стану. За відсутності згоди заставодержателя заставодавець зобов'язаний незалежно від строку дії договору щодо основного зобов'язання виконати його в повному обсязі;

повідомляти заставодержателя про загрозу загибелі, пошкодження чи зменшення вартості предмета іпотеки;

повідомляти кожного наступного заставодержателя про всі попередні іпотеки і строки виконання основних зобов'язань, пов'язаних з попередніми іпотеками;

виконувати вимоги заставодержателя, передбачені статтею 8 цього Указу.

У разі відчуження предмета іпотеки заставодавець повинен сплатити всі належні з предмета іпотеки податки, збори (обов'язкові платежі), виконати зобов'язання, які виникли до моменту переходу до третьої особи права власності на нерухоме майно.

11. У разі коли заставодавець не попередить в установленому порядку заставодержателя про права третіх осіб на предмет іпотеки, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання або зміни умов іпотечного договору.

У разі порушення заставодавцем обов'язків щодо виконання основного зобов'язання та щодо вжиття заходів, необхідних для збереження та належного використання предмета іпотеки, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання, в тому числі шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

У разі порушення заставодавцем обов'язків щодо страхування предмета іпотеки заставодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання або застрахувати предмет іпотеки за свій рахунок і в своїх інтересах зі стягненням з заставодавця витрат, пов'язаних зі страхуванням.

Передбачені частинами першою та другою цієї статті наслідки настають незалежно від того, хто володіє предметом іпотеки - боржник чи майновий поручитель.

Майновий поручитель може нести субсидіарну відповідальність щодо основного зобов'язання боржника перед заставодержателем лише в межах заставленого ним майна, якщо це передбачено іпотечним договором (договором поруки).

У разі відчуження заставодавцем переданого в іпотеку майна з порушенням вимог цього Указу заставодержатель має право вимагати:

визнання угоди про відчуження такого майна недійсною;

дострокового виконання заставодавцем основного зобов'язання, а в разі відмови заставодавця - звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від того, у чиєму володінні він знаходиться. При цьому набувач переданого в іпотеку майна несе відповідальність у межах вартості такого майна солідарно з заставодавцем, якщо буде доведено, що цей набувач знав або повинен був знати про те, що зазначене майно відчужується з порушенням законодавства.

Відчуження заставодавцем переданого в іпотеку майна у разі оформлення заставної не допускається.

12. За звичайною іпотекою виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

За об'єднаною іпотекою виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві на праві власності. У разі невиконання заставодавцем основного зобов'язання продаж заставлених об'єктів нерухомого майна може здійснюватися в обсязі, необхідному для задоволення вимог кредитора (заставодержателя).

За спільною іпотекою виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать на праві власності різним особам. За спільною іпотекою заставодержатель має право на задоволення своїх вимог за рахунок кожного з об'єктів нерухомого майна, якими забезпечено основне зобов'язання. Укладення наступної іпотеки щодо одного з об'єктів, що є предметом спільної іпотеки, допускається за нотаріально посвідченою згодою власників всіх інших об'єктів нерухомого майна, які передано в спільну іпотеку.

За майновою порукою виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, яке належить на праві власності третій особі (майновому поручителеві). У разі продажу такого майна у зв'язку з невиконанням боржником основного зобов'язання майновий поручитель має право звернутися до нього з регресними вимогами про відшкодування заподіяних збитків.

Умовна іпотека застосовується у разі коли іпотечним договором встановлено, що:

іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передбаченої ним умови;

іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим договором умови. Якщо така умова не виконується з вини заставодавця (боржника), заставодержатель вправі вимагати дострокового виконання боржником основного зобов'язання.

13. Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути передане в наступну іпотеку, якщо іншого не передбачено законом або іпотечним договором.

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставодержателя задовольняються після повного забезпечення вимог кожного попереднього заставодержателя.

Якщо попередня іпотека припиняється без звернення стягнення на предмет іпотеки, заставодержатель наступної іпотеки займає у порядку черговості задоволення його вимог місце попереднього заставодержателя.

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки заставодержатель за наступною іпотекою вправі задовольнити свої вимоги за рахунок залишку коштів від реалізації предмета іпотеки після задоволення вимог попереднього заставодержателя в повному обсязі, а в разі недостатності коштів - за рахунок звернення стягнення на інше майно заставодавця.

14. В іпотеку можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.

Не допускається передача в іпотеку частини земельної ділянки, яка за розміром не може бути використана як окрема земельна ділянка за цільовим призначенням земель відповідної категорії.

Земельна ділянка, віднесена до земель населених пунктів (крім земель сільськогосподарського призначення), на якій згідно з правилами забудови відповідних населених пунктів заборонено спорудження будівель та споруд, не може бути предметом іпотеки як окрема земельна ділянка.

Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які відповідно до законодавства не можуть передаватися у власність громадян та юридичних осіб.

Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише фінансово-кредитні установи, що відповідають вимогам, установленим Кабінетом Міністрів України і Національним банком України.

15. Передача в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення (крім земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства та для індивідуального садівництва, які належать громадянам на праві власності) може проводитися лише для забезпечення виконання заставодавцем зобов'язань за кредитними угодами, укладеними з метою придбання сільськогосподарської техніки, племінної худоби, елітного насіння, посадкового матеріалу, спорудження будівель та споруд виробничого призначення тощо, для здійснення заходів, пов'язаних із землеустроєм та охороною земель, а також виконання зобов'язань за кредитними угодами, укладеними з метою отримання коштів для придбання земельних ділянок, з наступною передачею земельних ділянок в іпотеку для забезпечення виконання зобов'язань за такими кредитними угодами.

Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення з метою отримання коштів для виконання боргових зобов'язань заставодавця, в тому числі для виплати заробітної плати, будівництва об'єктів соціально-культурного призначення.

16. Крім вимог, передбачених статтею 29 цього Указу, іпотечний договір земельної ділянки має містити відомості про:

місце розташування земельної ділянки;

склад земельної ділянки, а для земельних ділянок сільськогосподарського призначення - їх якісний стан;

цільове призначення земельної ділянки;

план (схему) земельної ділянки, посвідчений районним (міським) відділом земельних ресурсів;

вартість земельної ділянки;

перелік обмежень щодо використання права власності на земельну ділянку.

17. Крім прав, передбачених статтею 8 цього Указу, заставодержатель у разі невиконання заставодавцем забезпеченого іпотекою земельної ділянки зобов'язання має право в установленому законодавством порядку вжити заходів до поліпшення фінансового становища заставодавця, обмеження його у праві розпорядження отриманою продукцією.

18. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок, у тому числі земельних ділянок, на яких розташовані передані в іпотеку будівлі та споруди, проводиться з прилюдних торгів.

Якщо прилюдні торги оголошено такими, що не відбулися, заставлена земельна ділянка підлягає реалізації з прилюдних торгів повторно.

Право на придбання земельних ділянок з прилюдних торгів мають громадяни України та юридичні особи, які можуть відповідно до законодавства набувати право власності на земельні ділянки, а також територіальні громади сіл, селищ, міст та держава в особі відповідних органів.

Право на придбання з прилюдних торгів у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, зареєстровані в Україні сільськогосподарські підприємства та організації, якщо іншого не передбачено законом.

19. У разі передачі в іпотеку земельних ділянок розташовані на них будівлі та споруди не передаються в іпотеку, якщо іпотечним договором не передбачене інше.

При зверненні стягнення на земельні ділянки у цьому разі заставодавець зберігає належні йому права на розташовані на цій ділянці будівлі та споруди і набуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, яка необхідна для користування будівлями та спорудами за їх призначенням. Умови користування цією частиною ділянки визначаються за згодою заставодавця і заставодержателя, а у разі недосягнення згоди - судом. Такі умови зберігаються і при відчуженні будівлі чи споруди на користь іншої особи.

20. У разі передачі в іпотеку земельних ділянок, на яких розташовано будівлі чи споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, при зверненні стягнення на такі ділянки та реалізації їх з метою задоволення вимог заставодержателя до набувача цих ділянок переходять права і обов'язки заставодавця щодо зазначених будівель та споруд.