На підставі вивчення практики вирішення спорів, що виникають при укладанні, зміні, розірванні та виконанні договорів оренди нежилих приміщень, з метою забезпечення однаковості практики Вищий Арбітражний Суд України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. За своєю правовою природою договір оренди нежилого приміщення є різновидністю договору майнового найму.

Постановою Верховної Ради України від 12 вересня 1991 року "Про порядок тимчасової дії на території України окремих актів законодавства Союзу РСР" передбачено, що до прийняття відповідних актів законодавства України на її території застосовуються акти законодавства Союзу РСР з питань, які не врегульовані законодавством України, за умови, що вони не суперечать Конституції і законам України. Отже, в даний час при укладанні, зміні, розірванні та виконанні договору оренди нежилого приміщення, а також при вирішенні пов'язаних з цим спорів слід керуватися відповідними нормами Основ законодавства Союзу РСР та союзних республік про оренду і главою 25 Цивільного кодексу України.

Правовідносини по найму нежилих приміщень регулюються і іншими законодавчими актами України. Так, відповідно до статті 4 Закону України "Про власність" власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, зокрема, передавати його безплатно або за плату у користування іншим особам.

Найбільша кількість справ в арбітражних судах пов'язана з укладанням та розірванням договорів оренди нежилих приміщень, що належать адміністративно-територіальним одиницям (комунальна власність), суб'єктами якої є обласні, районні, селищні та сільські Ради народних депутатів (ст.32 Закону "Про власність"). Перелік майна, яке є державною власністю, в тому числі нежитлового фонду, що належить до комунальної власності, і порядок її розмежування між адміністративно-територіальними одиницями затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 листопада 1991 року N 311 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)".

Але слід мати на увазі, що законодавство України питання про право надання нежилих приміщень в оренду вирішує в залежності від рівня Ради народних депутатів.

Так, відповідно до пункту 8 статті 27 Закону України "Про місцеві Ради народних депутатів Української РСР та місцеве самоврядування" право здавати у користування на основі договору про оренду нежилі приміщення, що належать Раді як комунальна власність, надане виключно Радам народних депутатів базового рівня місцевого самоврядування, тобто сільській, селищній та міській.

Щодо компетенції районної в місті, районної Ради, то Закон прямо не наділяє їх правом укладання договорів оренди нежилих приміщень.

Районна в місті Рада народних депутатів буде мати право здавати в оренду нежилі приміщення тільки тоді, коли такі повноваження їй передані міською Радою народних депутатів (п.10 ст.35 Закону), а районна - якщо такі повноваження їй передані Радами базового рівня місцевого самоврядування (п.19 ст.36 Закону). Зокрема, як показує практика, ці повноваження оформляються рішенням відповідної Ради базового рівня місцевого самоврядування.

Одночасно слід зазначити, що деякі орендодавці, орендарі та арбітражні суди до цього часу помилково керуються Інструкцією Мінжилкомунгоспу УРСР "Про порядок здачі в оренду і оплату нежилих приміщень і нежилих будівель на території Української РСР", оскількі наказом Мінжилкомунгоспу УРСР від 10.07.90 ця Інструкція визнана такою, що втратила чинність.

Відповідно до статей 7 та 8 Основ законодавства Союзу РСР та союзних республік про оренду, які діють на території України до прийняття Закону України про оренду, розмір орендної плати за користування нежилими приміщеннями (будівлями) та умови її перерахування визначаються в договорі за домовленістю сторін. Таким чином, з прийняттям цих Основ про оренду постанова Ради Міністрів УРСР від 11 жовтня 1989 року N 252 "Про ставки орендної плати за приміщення (будівлі)" фактично втратила чинність. Про це листом від 29.05.91 N 45-6-1088 Держжитлокомунгосп України за погодженням з Міністерством фінансів та Комітетом цін України повідомив міністерства (відомства), облвиконкоми.

2. Певна кількість справ виникає у зв'язку з вимогами про зобов'язання укласти договір оренди нежилого приміщення або пролонгацію такого договору. Арбітражні суди, як правило, не обговорюють питання про підвідомчість їм таких спорів і без будь-якого винятку приймають ці заяви до свого провадження та розглядають по суті. Між тим, до введення в дію Арбітражного процесуального Кодексу України при визначенні підвідомчості таких спорів необхідно керуватися п.2 ст.9 Правил розгляду господарських спорів державними арбітражами, тобто у арбітражного суду немає підстав приймати до свого провадження спори, що виникають при укладанні договорів, які не засновані на обов'язкових для сторін актах, якщо інше не передбачене законодавством або угодою сторін. Зокрема, таким обов'язковим актом щодо нежилого приміщення, яке належить державному органу місцевого самоврядування, є рішення відповідної Ради народних депутатів. Це рішення є підставою вимагати, в тому числі шляхом звернення до арбітражного суду, надання нежилого приміщення у користування та укладання договору оренди. Якщо власник (володілець) приміщення не згодний надати його в оренду, вимоги про зобов'язання укласти договір оренди арбітражний суд не розглядає.

З цього приводу виникає необхідність звернути увагу на вимоги орендарів про пролонгацію договору або про зобов'язання орендодавця укласти договір на новий строк. Такі позови обгрунтовуються статтею 261 Цивільного кодексу України, відповідно до якої орендар, що справно виконує взяті на себе за договором найму зобов'язання по закінченні строку дії договору має привілеєве перед іншими особами право на поновлення договору. Деякі арбітражні суди погоджуються з такими мотивами позовів і задовольняють їх. Такі рішення свідчать про помилкове застосування законодавства, оскільки в ст.261 Цивільного кодексу України мова йде не про обов'язок орендодавця поновити договір після закінчення строку його дії, а про привілеєве право "перед іншими особами". Таким чином, якщо немає доказів про намір орендодавця укласти на спірне нежиле приміщення договір оренди з іншим орендарем у арбітражного суду відсутні будь-які правові підстави для зобов'язання орендодавця після закінчення строку договору пролонгувати його або укласти новий договір.

Непоодинокі випадки, коли після закінчення строку договору з орендарем - державною, кооперативною або громадською організацією відповідна Рада народних депутатів приймає рішення про надання нежилого приміщення іншому орендарю і деякі арбітражні суди, посилаючись на такі рішення, задовольняють вимоги орендодавців про виселення орендаря з приміщення. Бувають і такі випадки, коли на підставі зазначеного рішення Ради народних депутатів орендодавці укладають договір оренди з новим орендарем.

Правильними, відповідаючими законодавству України, слід визнати рішення тих арбітражних судів, які відмовляють орендарям у позові, оскільки норма закону (ст.261 Цивільного кодексу України) про привілеєве право державної, кооперативної або громадської організації на поновлення договору оренди перед іншими особами в повній мірі стосується також нежилих приміщень, що належать державним органам місцевого самоврядування. Тому, якщо орендар, що справно виконує взяті на себе за договором зобов'язання, після закінчення його строку наполягає на укладанні договору на новий строк, у орендодавця, а також у Ради народних депутатів немає підстав відхилити ці вимоги, посилаючись на надання спірного приміщення в оренду іншому орендарю.