Апеляційним судом м. Києва проведене узагальнення практики розгляду місцевими загальними судами м. Києва в 2008-2009 рр. цивільних справ, пов'язаних із самочинним будівництвом, реконструкцією та переплануванням об'єктів нерухомого майна. У зв'язку із цим з місцевих загальних судів м. Києва були вибірково витребувані цивільні справи відповідної категорії за зазначений період часу.

Всього для проведення узагальнення надійшло 97 справ, які умовно можна розділити на наступні категорії:

- справи про визнання права власності на самочинне будівництво;

- справи про знесення самочинного будівництва;

- справи про визнання прав на перепланування;

- справи про зобов'язання поновити планування приміщень.

Метою узагальнення є виявлення проблемних питань, які виникають під час розгляду справ цієї категорії, найбільш характерних порушень норм матеріального та процесуального права, формулювання пропозицій для забезпечення однакової і правильної судової практики.

Аналіз наданих цивільних справ дозволяє зробити висновок про те, що в цей час на території м. Києва широко поширені факти самочинного будівництва житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, а також самочинних реконструкцій та перепланувань приміщень. У порушення встановлених законом правил, без одержання необхідних дозволів і погоджень для будівництва, а також без виділення у встановленому законом порядку земельних ділянок фізичні особи самочинно будують та/або здійснюють реконструкцію (перепланування) нерухомого майна, а потім намагаються в судовому порядку визнати право власності на самочинне будівництво, іншим чином узаконити результати виконаних будівельних робіт. Крім того, факти самочинного будівництва обумовлюють виникнення судових спорів про знесення самочинного будівництва.

Слід зазначити, що при визначенні територіальної підсудності цих справ суди правильно керуються вимогами ст. 114 ЦПК України про виключну підсудність позовів про права на будинки, у тому числі житлові й нежитлові приміщення, будови, споруди й правомірно приймають до провадження позовні заяви за місцем знаходження спірних об'єктів.

Разом з тим, якість розгляду справ зазначених категорій викликає ряд зауважень, оскільки в окремих випадках ці справи розглядаються поверхово, без з'ясування всіх юридично значимих обставин справи і без подання сторонами доказів, необхідних для вирішення спору.

За таких обставин Апеляційний суд м. Києва вважає за необхідне звернути увагу судів на найпоширеніші помилки, що допускаються при вирішенні цих цивільних справ.

При проведенні узагальнення встановлено, що найчисленнішою категорією справ є справи про визнання права власності на самочинне будівництво.

Статтею 375 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Таким чином, можна виділити наступні ознаки самочинного будівництва:

- об'єкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;

- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;

- створення об'єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об'єкт нерухомого майно самочинним будівництвом.

Самочинне будівництво являє собою правопорушення, що полягає в порушенні норм земельного законодавства, що регулює надання земельної ділянки під будівництво, або містобудівних норм, що регулюють проектування й будівництво. Тому особа, що здійснила самочинне будівництво, не є законним власником.

В ч. 2 ст. 376 ЦК України передбачено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво, лише у випадках, передбачених ст. 376 ЦК, а саме: за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК) ; за особою - власником (користувачем) земельної ділянки, яка здійснила самочинне будівництво на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК) .

Справи про визнання права власності на самочинне будівництво в основному задовольняються місцевими загальними судами. Так, на узагальнення надійшло 47 цивільних справ названої категорії, по 41 з яких судами ухвалено рішення про визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва (індивідуальні житлові будинки, садові будинки, добудови, надвірні будівлі, гаражі тощо). Такий стан справ пов'язаний з тим, що, як правило, позовні вимоги про визнання права власності на самочинне будівництво відповідачем не заперечуються. Лише по 6 справах було відмовлено в задоволенні заявлених позовних вимог. Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходять із того, що земельна ділянка, на якій розташовані об'єкти самочинного будівництва, у встановленому законом порядку позивачу не надавалася, а тому передбачені ст. 376 ЦК України підстави для визнання за позивачем права власності на ці об'єкти відсутні.

Однак із цивільних справ не завжди ясно, чи має місце взагалі спір про право й з яких причин позивачі звертаються до суду. У більшості випадків позиція відповідача у справі взагалі не з'ясовується, що характерно для місцевих загальних судів міста Києва. Як правило, справи розглядаються за відсутності представника відповідача, за відсутності його заперечень на заявлені вимоги, у ряді випадків без з'ясування причин неявки представника відповідача, що не можна визнати правильним.

Матеріали узагальнення свідчать, що мають місце випадки звернення до суду з позовами про визнання права власності фактично за відсутності предмета спору, коли права позивача ніким не оспорюються. Зокрема, позивач використовує судовий порядок визнання права власності на самочинне будівництво, для того щоб не дотримуватися встановленого порядку одержання дозволу на будівництво та іншої дозвільної документації.

В зв'язку з цим, слід мати на увазі, що кожна особа має право на захист свого цивільного права лише в разі його порушення (ч. 1 ст. 15 ЦК України, ст. 3 ЦПК України) . Тому суди при розгляді справ про визнання права власності на самочинне будівництво повинні належним чином перевіряти, чи було питання оформлення права власності на самочинне будівництво предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність давали б підстави вважати про наявність спору про право.

Крім того, судам необхідно враховувати, що згідно з вимогами ч. 2 ст. 6 Конституції України органи законодавчої, виконавчої та судової влади здійснюють свої повноваження у встановлених цією Конституцією межах і відповідно до законів України.

Оскільки суд не повинен заміняти органи, на які покладені обов'язки по видачі дозволів на будівництво й узгодженню забудови, визнання права власності на самочинне будівництво в судовому порядку повинне залишатися винятковим способом захисту права. В цьому сенсі, судам доцільно з'ясовувати чи звертався позивач до компетентних органів з питання узаконення самочинного будівництва, чи було відмовлено компетентними органами у вирішенні зазначеного питання.

Слід звернути увагу на те, що суди не завжди правильно визначають належного відповідача у справі. Практика розгляду даних спорів складається таким чином, що відповідачами у справах одночасно виступають районна у м. Києві рада і районна у м. Києві адміністрація, в окремих випадках тільки районна у м. Києві рада або районна у м. Києві адміністрація.

Крім того, в якості відповідачів у справах залучаються Київська міська рада, Київська міська державна адміністрація, Головне управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва, Управління державного архітектурного контролю м. Києва, Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації і реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна", Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, Комунальне підприємство "Управління житлового господарства" Дарницького району м. Києва, Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища.

Викладене свідчить про те, що в місцевих загальних судах м. Києва відсутня єдина практика щодо того, який орган повинен виступати як належний відповідач.

В цьому аспекті місцевим загальним судам слід враховувати, що у цивільному процесі сторонами у справі є особи, правовий спір яких вирішується в суді, що мають юридичну заінтересованість у результаті справи, мають комплекс процесуальних прав і обов'язків, необхідних для захисту прав, свобод та інтересів. Відповідачем є особа, яка, на думку позивача, порушила, не визнає чи оспорює його суб'єктивне право, свободи чи інтерес, який охороняється законом.

Як правило, належним відповідачем у справі про визнання права власності на самочинне будівництво є відповідна (сільська, селищна, міська) рада, до компетенції якої належить вирішення питань щодо розпорядження землями відповідних територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності (статті 8 - 12 ЗК України) ; вирішення питання вибору, вилучення (викупу) земельних ділянок, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування; вирішення питання щодо розташування та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та упорядкування територій (ст. 12 Закону України "Про планування і забудову територій") .

Визнаючи належним відповідачем за позовом про визнання права власності на самочинне будівництво БТІ, місцеві загальні суди не звертають уваги на те, що повноваження з прийняття в експлуатацію самовільних будівель не є компетенцією БТІ.

Судам слід враховувати, що для прийняття рішення в матеріалах справи повинні бути надані відповідні висновки: технічний висновок про відповідність виконаних робіт будівельним нормам і правилам, висновок про відповідність перепланування санітарно-епідеміологічним вимогам, пропонованим до будинків і приміщень, і правилам пожежної безпеки. Залежно від обставин справи, підлягають поданню висновки й інших служб.

Практика показує, що в деяких випадках суди до спірних правовідносин застосовують положення статті 331 ЦК України, яка визначає загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, створене з додержанням вимог закону та інших правових актів, однак не регулює правовий режим самочинного будівництва. В цьому сенсі, слід враховувати, що до спірних правовідносин необхідно застосовувати спеціальну норму, що регулює спірні правовідносини, а саме: статтю 376 ЦК України.