Обсудив материалы обобщения практики применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, Пленум Верховного Суда СССР постановляет дать судам следующие разъяснения:

1. При рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами судам следует руководствоваться нормами Закона СССР "О кооперации в СССР", Основ жилищного законодательства, законодательства о праве собственности, жилищных кодексов республик, положениями устава данного кооператива, не противоречащими данному законодательству, и иными нормативными актами, регулирующими отношения между гражданами и кооперативами.

2. В силу п. 3 ст. 11 Закона СССР "О кооперации в СССР" жилищно-строительный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена либо в ней отказано, заинтересованные лица (учредители) вправе обратиться в суд с жалобой, которая рассматривается в соответствии с Законом СССР от 2 ноября 1989 года "О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан".

3. Решая споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, суды должны учитывать, что член кооператива имеет, в частности, право: проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива; добровольно выбыть из кооператива; в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть дома), принадлежащий гражданину на праве собственности; при полной выплате паевого взноса - распорядиться квартирой. В то же время члены кооператива обязаны выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

4. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, предоставленным ему как члену кооператива или приобретенным им в собственность. Судебному рассмотрению подлежат, в частности, требования, обусловленные отказом члену кооператива в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также возникшие в связи с отменой решений общего собрания о приеме гражданина в члены кооператива либо о предоставлении члену кооператива освободившегося жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий.

5. Суду подведомственны также дела по спорам о праве на получение членом жилищно-строительного кооператива, в порядке улучшения его жилищных условий, свободной квартиры в доме того же кооператива либо о передаче ему освободившейся комнаты в квартире, в которой он проживает, если ему отказано в этом ввиду предоставления квартиры или комнаты лицу, вновь принятому в члены данного кооператива, либо по другим основаниям.

6. Дела по искам членов кооператива, не выплативших паевой взнос за квартиру, об обмене жилого помещения на другое, в том числе расположенное в другом населенном пункте, подведомственны суду, в частности при отказе общего собрания членов кооператива принять в члены кооператива лицо, желающее произвести обмен жилыми помещениями с членом кооператива, отказе в выдаче разрешения на обмен при наличии согласия на это кооператива и при отмене решения общего собрания членов кооператива по вопросу о приеме в кооператив лица, выразившего желание обменять занимаемую им жилую площадь на жилое помещение в доме кооператива.

Судебному рассмотрению подлежит также спор об обмене жилых помещений, возникший между членами одного и того же кооператива, не внесшими паевых взносов, - с одной стороны, и жилищно-строительным кооперативом, возражающим против такого обмена, - с другой.

Если между членом кооператива, не являющимся собственником квартиры, и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также его бывший супруг или иной член семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемой квартиры на другие жилые помещения, в том числе и находящиеся в домах государственного или общественного жилищного фонда. Вместе с тем не может быть признано основанным на законе такое же требование члена семьи (в том числе бывшего члена семьи), не имеющего права на часть паенакопления.

7. Судам подведомственны и другие споры между жилищно-строительным кооперативом и его членами, между членами кооператива и членами их семей, между кооперативом и собственниками квартир в доме кооператива, вытекающие из гражданско-правовых отношений. В частности, судом могут быть рассмотрены иски лиц, исключенных из кооператива, о признании исключения необоснованным и их праве на дальнейшее пользование жилым помещением (п. 4 ст. 12 Закона СССР "О кооперации в СССР"); требования граждан, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив, о признании неправильным отказа в их приеме в члены данного кооператива; иски граждан, приобретших право собственности на квартиру в доме кооператива, о признании незаконным отказа в их приеме в кооператив; иски членов кооператива о взыскании с кооператива сумм, излишне выплаченных в счет паенакопления; споры между членами кооператива либо собственниками квартир в доме кооператива и членами их семей (в том числе бывшими членами семьи) о порядке пользования жилыми помещениями; иски членов кооператива, полностью выплативших паевой взнос, и членов их семей, за которыми признано право на часть паенакопления, о выделении доли из общей собственности в виде изолированных помещений; иски кооперативов о взыскании с членов кооператива задолженности по очередным паевым взносам, взносам на содержание и эксплуатацию дома, взносам в специальные фонды, если кооператив не может получить в нотариальном органе исполнительную надпись о взыскании суммы задолженности; иски кооперативов о выселении исключенных из кооператива (и проживающих с ними лиц), если они не являются собственниками квартиры.

Разрешению в судебном порядке подлежат также споры между несколькими проживающими в одной квартире наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение, которым пользовался умерший.

8. Судам неподведомственны споры между членами кооператива и кооперативом, рассмотрение которых законом и уставом отнесено к исключительной компетенции кооператива и иных органов. Суды не вправе, в частности, рассматривать вопросы о распределении жилых помещений между членами кооператива, об установлении размера вступительного и паевого взносов, взносов членов кооператива на содержание и эксплуатацию дома, а также о приеме в члены кооператива (кроме случая, когда гражданин имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива).

Суду неподведомствен спор между членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий, о том, кто из них имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры либо кому из проживающих в общей квартире членов кооператива должна быть предоставлена освободившаяся комната (если иное не предусмотрено законодательством республики). Этот вопрос разрешается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных).

Не подлежат судебному рассмотрению также иски проживающих с членом кооператива членов его семьи о предоставлении им освободившейся в кооперативе квартиры и о признании за ними преимущественного права на вступление в кооператив (если иное не предусмотрено законодательством республики).

9. Право пользования жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов основано на членстве гражданина в кооперативе, а в случае полной выплаты паевого взноса - на праве собственности на квартиру.

Согласно п. 2 ст. 7 Закона СССР "О собственности в СССР" собственник кооперативной квартиры может распоряжаться ею по своему усмотрению - продать, подарить, завещать, сдать в наем, обменять и совершать иные сделки, не противоречащие закону. Такое право возникает и в случаях, если квартира получена по наследству, а также в результате заключения договоров дарения или купли - продажи. Согласия кооператива на продажу собственником принадлежащей ему квартиры и совершение других сделок не требуется.

10. Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, если, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум и более наследникам.

В этой связи необходимо иметь в виду, что член кооператива не вправе распорядиться квартирой без согласия супруга, если она является их совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

11. При разрешении споров, возникших в связи с продажей одним из собственников квартиры принадлежащей ему доли в виде изолированного помещения третьим лицам, должно учитываться преимущественное право других собственников на покупку отчуждаемой доли по цене продажи.

12. Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него.

Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд.

13. Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента заключения нотариально удостоверенного договора, а в случаях, когда законодательством республики предусмотрена регистрация этого договора, - с момента регистрации.

На отказ нотариального органа в удостоверении договора купли - продажи либо в выдаче свидетельства о праве наследования квартиры может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях.