Державна податкова служба України розглянула Товариства щодо податку на додану вартість (далі - ПДВ) та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі - Податковий кодекс), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство має намір передати власну земельну ділянку в користування на підставі договору суперфіцію на строк 20 років. Земельна ділянка за договором залишається у власності Товариства (Суперфіціара), а Суперфіціарій отримує лише право на користування нею для забудови.

Розмір плати за користування земельною ділянкою для забудови визначається у відсотках від майбутніх об'єктів нерухомості (далі - МОН), запроєктованих до будівництва на земельній ділянці. Згідно з договором загальний розмір плати за надання права користування земельною ділянкою для забудови та загальна вартість МОН, що підлягають передачі в якості плати за договором, є рівними. Нарахування плати за користування земельною ділянкою відбувається в момент підписання сторонами акта приймання-передачі МОН. Якщо передача об'єктів нерухомості відбувається поетапно, то нарахування відповідної частини плати користування земельною ділянкою відбувається на дату підписання сторонами відповідного акта приймання-передачі МОН, на суму, рівну вартості МОН згідно з таким актом, в тому числі ПДВ.

Також договором передбачається можливість продажу Суперфіціарієм третій особі МОН, належний Суперфіціару в якості плати за договором, та перерахування ним коштів, отриманих від продажу відповідного об'єкту на розрахунковий рахунок Суперфіціара, в тому числі ПДВ.

З огляду на викладене Товариство (Суперфіціар) просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань щодо:

1 - 4) дати виникнення податкових зобов'язань з ПДВ, бази оподаткування ПДВ у Суперфіціара, а також порядку складання ним податкової накладної у випадку, описаному у зверненні.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) визначено главою 16-1 Земельного кодексу України (далі - Земельний кодекс) та главою 34 Цивільного кодексу України (далі - Цивільний кодекс).

Згідно з частиною першою статті 413 Цивільного кодексу власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору.

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу з урахуванням вимог Земельного кодексу (частина восьма статті 102-1 Земельного кодексу).

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею (частина перша статті 414 Цивільного кодексу).

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом (частина четверта статті 415 Цивільного кодексу).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 Податкового кодексу).

Пунктом 44.1 статті 44 Податкового кодексу визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 Податкового кодексу.

Згідно з частиною другою статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року №996-XIV "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні", зі змінами (далі - Закон №996), бухгалтерський облік є обов'язковим видом обліку, який ведеться підприємством. Фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку.

Підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи. Під поняттям "первинний документ" розуміється документ, який містить відомості про господарську операцію (стаття 1, частина перша статті 9 Закону №996).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V, підрозділами 2 та 10 розділу XX Податкового кодексу.

Відповідно до підпунктів "а" і "б" пункту 185.1 статті 185 Податкового кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів / послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 Податкового кодексу розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів слід розуміти будь-яку передачу права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу).

Операції, зазначені у статті 185 Податкового кодексу, крім операцій, що не є об'єктом оподаткування, звільнених від оподаткування, та операцій, до яких застосовується нульова ставка та 7 і 14 відсотків, оподатковуються за ставкою, зазначеною в підпункті "а" пункту 193.1 статті 193 Податкового кодексу, яка є основною (пункт 194.1 статті 194 Податкового кодексу).

ПДВ становить 20 відсотків, 7 і 14 відсотків бази оподаткування та додається до ціни товарів / послуг (підпункт 194.1.1 пункту 194.1 статті 194 Податкового кодексу).

Згідно з пунктом 188.1 статті 188 Податкового кодексу база оподаткування операцій з постачання товарів / послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 пункту 213.1 статті 213 Податкового кодексу, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, ПДВ та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів / послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів / послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів / послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком: товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню; газу, який постачається для потреб населення; електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.