Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомила, що є громадянкою Республіки Польща, яка з 2008 року постійно проживає на території України. 07.06.2020 помер чоловік, громадянин України. Свідоцтво про право на спадщину за законом на квартиру отримала 07.06.2021.

Також платник зазначила, що наприкінці 2024 року вирішила продати успадковану квартиру. Покупцями квартири є ( ) та її дочка ( ), громадянки України, квартира яких в м. Ірпінь знищена внаслідок дій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України.

В якості компенсації за знищену квартиру покупці отримали житлові сертифікати. Після бронювання покупцями коштів, гроші на житловий сертифікат надійшли 09.02.2025 тільки матері, яка має використати їх протягом 30 днів, дочка очікує надходження коштів. За інформацією Міністерства розвитку громад та територій України грошові кошти будуть перераховані після їх надходження на небюджетний рахунок Мінінфраструктури. Також в своєму листі Міністерство розвитку громад та територій України зазначає, що можливість подання звернення про фінансування придбання житла отримувачами компенсації, яким належать різні житлові сертифікати на загальну суму компенсації, визначену в них, буде доступно після розроблення відповідного функціоналу.

Таким чином склалась ситуація, коли неможливо досягти одночасного бронювання грошових коштів на обох житлових сертифікатах.

04.03.2025 між платником та ( ) було укладено договір купівлі-продажу 1/2 частки квартири з використанням житлового сертифікату. Після надходження коштів на житловий сертифікат ( ), платником буде укладений договір купівлі-продажу другої половини квартири.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

Чи повинна платник сплачувати податок з доходів фізичних осіб, отриманих від продажу другої половини квартири ( ), оскільки фактично платником відчужується один і той же об’єкт нерухомого майна (квартири) в руки однієї сім’ї, але не немає можливості оформити це відчуження одним договором в силу вищевказаних причин, які не залежать від платника.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 – 173 Кодексу.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця встановлено ст. 172 Кодексу.

Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

При цьому згідно з п.п. 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, пп. 3 і 4 п. 170.13-1 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу.

Разом з цим згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.